Решение Белгородского областного суда от 26 апреля 2019 года №3а-179/2018, 3а-34/2019

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 апреля 2019 года Дело N 3а-34/2019
Белгородский областной суд в составе
судьи Квасова А.С.
при секретаре Минюковой Т.В.,
с участием представителей административных истцов Филипчука Р.А., административного ответчика Правительства Белгородской области Егоровой Н.П., заинтересованного лица администрации города Белгорода Сергеевой Т.И.,
в отсутствие административных истцов Спесивцева В.А., Спесивцева И.А., представителей административных ответчиков ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Белгородской области, Управления Росреестра по Белгородской области,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Спесивцева Владимира Анатольевича, Спесивцева Игоря Анатольевича к Правительству Белгородской области, Управлению Росреестра по Белгородской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Белгородской области, с участием заинтересованного лица администрации города Белгорода,
об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере, равном их рыночной стоимости,
установил:
Спесивцев В.А. и Спесивцев И.А., являясь собственниками расположенных по адресу: <адрес> нежилых зданий с кадастровым номером N, площадью 902, 5 кв. м, с кадастровым номером N площадью 688, 9 кв. м, с кадастровым номером N площадью 178, 8 кв. м, с кадастровым номером N площадью 595, 4 кв. м, обратились в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости данных объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости - <данные изъяты> руб., <данные изъяты> руб., <данные изъяты> руб., <данные изъяты> руб. соответственно по состоянию на 25.04.2016.
В обоснование заявленного требования административные истцы указали, что кадастровая стоимость объектов недвижимости (<данные изъяты> руб., <данные изъяты> руб., <данные изъяты> руб., <данные изъяты> руб., соответственно вышеприведенным объектам недвижимости) значительно превышает их рыночную стоимость (<данные изъяты> руб., <данные изъяты> руб., <данные изъяты> руб., <данные изъяты> руб.), которая определена оценщиком Союза "Белгородская торгово-промышленная палата", что затрагивает их права, поскольку ведет к уплате налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, в завышенном размере.
Решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 16.08.2018 N 365, N 363, N 364, N 366 заявления Спесивцева А.В., Спесивцева И.А. об установлении кадастровой стоимости вышеприведенных объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости отклонены.
Административные истцы Спесивцев А.В., Спесивцев И.А., будучи извещенными о времени и месте судебного заседания посредством электронной почты, адрес которой указан в административном исковом заявлении, в суд не явились, обеспечив явку в суд своего представителя.
Административные ответчики Управление Росреестра по Белгородской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Белгородской области о судебном заседании извещены в порядке, предусмотренном частью 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (извещение о возобновлении производства по делу направлено своевременно путем нарочного вручения, что подтверждается имеющимися в разносной книге сведениями (списки от 12.03.2019 N 2017-РК/9541, от 07.03.2019 N 2017-РК/9542), явку своих представителей в суд не обеспечили.
При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие вышеназванных лиц, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В судебном заседании представитель административных истцов требование поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Подготовленное по результатам судебной экспертизы заключение считал недостоверным. Судебные расходы, понесенные в связи с проведением по делу экспертизы, просил оставить лице их понесшем - администрации города, указывая на значительную разницу между кадастровой стоимостью и рыночной, свидетельствующей о возможной ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.
Представитель Правительства Белгородской области, не оспаривая право административных истцов требовать установления кадастровой стоимости нежилых зданий в размере, равном их рыночной стоимости, считал, что иск может быть удовлетворен лишь с учетом цены зданий, определенной экспертом М. по результатам судебной экспертизы, поскольку представленные административными истцами отчеты об оценке имеют нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости.
Представитель администрации города Белгорода позицию правительства области поддержала. Указала на вынужденный характер несения расходов на экспертизу для установления экономически обоснованной стоимости объектов недвижимости, поскольку представленные административными истцами в рамках реализации права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, отчеты об оценке имели нарушения, не позволяющие их признать достоверным доказательством по делу. Расхождение рыночной и кадастровой стоимости, в конкретном случае, считала не свидетельствующим о наличии ошибки, приводящей к нарушению прав и обязанностей административных истцов как налогоплательщиков, ввиду невозможности учета при определении в порядке массовой оценки кадастровой стоимости индивидуальных особенностей объектов капитального строительства, а также просила принять во внимание, что кадастровая стоимость объектов была определена в порядке статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в соответствии с Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 18.03.2011 N 113, утвердившим Порядок, который определяет правила определения кадастровой стоимости зданий, помещений в случаях осуществления кадастрового учета изменений уникальных характеристик объекта недвижимости или сведений об объекте недвижимости, определенных Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". При таком перерасчете никакие индивидуальные признаки объекта недвижимости не учитываются. В этой связи, просила взыскать с административных истцов в счет возмещения расходов, связанных с оплатой экспертизы, судебные издержки в размере 78 000 руб. в пользу администрации города Белгорода в равных долях: по 39 000 руб. с каждого.
Одновременно, приведя соответствующие расчеты, отметила, что оспаривание кадастровой стоимости с учетом возложения на административных истцов расходов на проведение экспертизы, является для последних экономически выгодным, не повлечет возложения на Спесивцева В.А. и Спесивцева И.А. необоснованных и чрезмерных обременений, которые своей тяжестью могли бы обессмыслить достигнутые процессуальные результаты.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.
В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом и следует из материалов административного дела, Спесивцеву В.А. и Спесивцеву И.А. на праве общей долевой собственности (по 1/2 каждому) принадлежат расположенные по адресу: <адрес> нежилые здания
с кадастровым номером N, площадью 902, 5 кв.м, (свидетельство о государственной регистрации права от 25.05.2016, запись регистрации N, свидетельство о государственной регистрации права от 25.05.2016, запись регистрации N),
с кадастровым номером N площадью 688, 9 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 25.05.2016, запись регистрации N, свидетельство о государственной регистрации права от 25.05.2016, запись регистрации N),
с кадастровым номером N площадью 178, 8 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 25.05.2016, запись регистрации N, свидетельство о государственной регистрации права от 25.05.2016, запись регистрации N),
с кадастровым номером N площадью 595, 4 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 25.05.2016, запись регистрации N, свидетельство о государственной регистрации права от 25.05.2016, запись регистрации N).
В соответствии со статьей 400 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 этого Кодекса.
Согласно статье 401 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) недвижимое имущество, к числу которого относятся и здания.
В силу части 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации.
Налоговая база в отношении объектов налогообложения, за исключением объектов, указанных в пункте 3 настоящей статьи, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение, предусмотренное абзацем третьим пункта 1 настоящей статьи (часть 2 стать 402 Налогового кодекса Российской Федерации).
Законом Белгородской области от 02.11.2015 N 9 "Об установлении единой даты начала применения на территории Белгородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения", вступившим в силу с 01.01.2016, установлена единая дата начала применения на территории Белгородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 01.01.2016.
Вышеуказанные объекты недвижимости вошли в перечень объектов недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которых утверждены Постановлением Правительства Белгородской области от 23.11.2015 N 414-пп "Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области".
Кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 05.07.2015, для
нежилого здания с кадастровым номером N составила <данные изъяты> руб.;
нежилого здания с кадастровым номером N составила <данные изъяты> руб.;
нежилого здания с кадастровым номером N составила <данные изъяты> руб.;
нежилого здания с кадастровым номером N составила <данные изъяты> руб.
Ввиду изменения площади нежилых зданий с кадастровым номером N и с кадастровым номером N орган кадастрового учета самостоятельно осуществил перерасчет кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, в результате чего последняя составила <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб. соответственно.
20.04.2016 в орган кадастрового учета поступили заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости и технические планы зданий от 15.04.2016, подготовленные в результате выполнения кадастровых работ в связи с изменением сведений о местоположении зданий с кадастровыми номерами N, N, N, N, на основании чего в ГКН внесены изменения в части местоположения указанных объектов недвижимости: кадастровый квартал объектов недвижимости изменен с N на N.
Указанные обстоятельства послужили основанием для осуществления органом кадастрового учета перерасчета кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с пунктом 2.1 Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 18.03.2011 N 113, и с использованием значений удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденных постановлением Правительства Белгородской области от 23.11.2015 N 414-пп.
Актами от 25.04.2019 утверждена кадастровая стоимость для объектов недвижимости
с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб.,
с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб.,
с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб.,
с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб.
Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости данных объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административных истцов как собственников. Указанные выше объекты недвижимости являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
В подтверждение своих доводов о том, что кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, административные истцы представили в суд составленные оценщиком Союза "Белгородская торгово-промышленная палата" ФИО8 отчеты от 07.06.2018 N 067.04.0305/1, N 067.04.0305/2, N 067.04.0305/3, N 067.04.0305/4. Рыночная стоимость объектов недвижимости определена оценщиком на 25.04.2016
для нежилого здания с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб.,
для нежилого здания с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб.,
для нежилого здания с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб.,
для нежилого здания с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб.
Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика, поддержанные заинтересованным лицом, против представленных доказательств размера рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости нежилых зданий и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе расхождением (от 60, 99 % до 72, 31 %) между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью объектов недвижимости, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, судом была назначена экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости зданий на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость и проверку отчетов об оценке от 07.06.2018 N 067.04.0305/1, N 067.04.0305/2, N 067.04.0305/3, N 067.04.0305/4 на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Производство экспертизы было поручено эксперту-оценщику ООО "Дивиденд" М.
По результатам экспертизы М. составлено экспертное заключение от 28.02.2019 N 202, согласно которому эксперт пришел к выводу, что по состоянию на 25.04.2016 рыночная стоимость нежилых зданий
с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб. без учета НДС,
с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб. без учета НДС,
с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб. без учета НДС,
с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб. без учета НДС.
Отвечая на вопрос, направленный на проверку отчетов об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт на основании проведенных исследований сделала вывод о том, что оценщиком Союза "Белгородская торгово-промышленная палата" при составлении отчетов от 07.06.2018 N 067.04.0305/1, N 067.04.0305/2, N 067.04.0305/3, N 067.04.0305/4 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Экспертное заключение от 28.02.2019 N 202 соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Экспертиза рыночной стоимости зданий проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, натурного осмотра зданий, сопоставления объектов исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости нежилых зданий, принадлежащих административному истцу.
Рассчитывая стоимость объектов недвижимости, эксперт применил сравнительный и доходный подходы. В заключении изложено обоснование отказа эксперта от использования затратного подхода к оценке.
Анализ рынка недвижимости в сегменте, к которому относится объект экспертизы, показал, что на дату определения стоимости рынок в городе Белгороде представлен в достаточном количестве. Объект исследования относится к категории производственно-складской недвижимости.
Диапазон стоимости предлагаемых к продаже помещений и зданий производственно-складского назначения, расположенных в городе Белгороде, составляет округленно 1 270 - 38 576 руб./ кв. м, при среднем значении 14 648 руб./ кв. м. Указав, на развитость рынка аренды встроенных помещений производственно-складского назначения в городе Белгороде, чего нельзя однозначно утверждать относительно рынка аренды отдельно стоящих зданий, эксперт определилдиапазон арендных ставок, составивший округленно 100 - 217 руб./ кв. м, при среднем значении 149 руб./ кв. м.
Рассчитывая стоимость нежилых зданий сравнительным подходом, эксперт применил метод прямого сравнения продаж. Указав на закрытый характер ценовой информации по сделкам купли-продажи на рынке недвижимости, эксперт при расчете стоимости опирался на цены предложения.
Для расчета стоимости спорных объектов недвижимости эксперт подобрал четыре объекта-аналога, сопоставимые с объектами экспертизы по основным ценообразующим факторам.
Информация о характеристиках данных объектов-аналогов получена из открытых объявлений в сети Интернет - архива объявлений "Авито" (номера объявлений 589638200, 637673503, 584802199, 676458935).
Характеристики аналогов приведены в таблице сравнения.
Анализируя каждый объект оценки и подобранные объекты-аналоги на основании всех характеристик, эксперт произвел необходимые корректировки стоимости объектов-аналогов и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.
В заключении при расчете сравнительным подходом стоимости нежилого здания с кадастровым номером N экспертом обоснованы и применены корректировки на условия продажи, площадь (в отношении каждого объекта-аналога), на материал стен (для аналога N 1). В результате рыночная стоимость объекта, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, составила <данные изъяты> руб.
Расчет стоимости произведен без учета земельного участка, стоимость 1 кв. м которого составила 1 361, 89 руб.
Применение иных (соответствующих) значений аналогичных корректировок позволило эксперту произвести расчет стоимости нежилого здания с кадастровым номером N, составившей <данные изъяты> руб.; и нежилого здания с кадастровым номером N, стоимость которого, рассчитанная с помощью сравнительного подхода, составила <данные изъяты> руб.
Для определения в рамках сравнительного подхода рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N экспертом в отношении каждого объекта-аналога применена корректировка на условия продажи, в отношении аналогов под номерами 1, 3, 4 применена корректировка на площадь, корректировка на материал стен в данном случае использована в отношении объектов аналогов N 2, N 3 и N 4. Стоимость объекта исследования составила <данные изъяты> руб.
Стоимость нежилых зданий определялась экспертом также с применением доходного подхода, который в соответствии с пунктом 15 ФСО N 1 представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Рассчитанная при помощи доходного подхода рыночная стоимость составила
для нежилого здания с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб.,
для нежилого здания с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб.,
для нежилого здания с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб.,
для нежилого здания с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб.
На основании пункта 25 ФСО N 1 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ каждого из них применительно к объекту оценки и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.
Из экспертного заключения видно, что при согласовании результатов эксперт использовал метод средневзвешенного значения. После согласования результатов по состоянию на 25.04.2016 рыночная стоимость нежилых зданий
с кадастровым номером N составила <данные изъяты> руб. без учета НДС,
с кадастровым номером N составила <данные изъяты> руб. без учета НДС,
с кадастровым номером N составила <данные изъяты> руб. без учета НДС,
с кадастровым номером N составила <данные изъяты> руб. без учета НДС.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и рыночной стоимостью принадлежащих административным истцам нежилых зданий.
Оснований не доверять представленному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется высшее образование, стаж экспертной работы. Расчеты эксперта М. не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.
Напротив, как установлено судом и не оспорено стороной административного истца, отчеты об оценке рыночной стоимости нежилых зданий, составленные оценщиком Союза "Белгородская торгово-промышленная палата", содержат нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости.
Как следует из экспертного заключения, оценщиком в нарушение пункта 22в ФСО N 7 безосновательно использована в расчетах лишь часть доступных объектов-аналогов: на страницах 51-52 отчетов об оценке при выполнении анализа рынка использован аналог площадью 12 сот. стоимостью 7 500 000 руб. и игнорирован объект площадью 1 900 кв. м стоимостью 7 500 000 руб., объявление о котором расположено несколько выше.
Отмечает эксперт приведший к занижению стоимости объекта оценки в отчете N 067.04.0305/1 при применении доходного подхода отказ оценщика от применения повышающей корректировки 1, 35 для аналогов N 1 и N 2, предлагаемых к продаже без отопления, в то время как оцениваемое здание является отапливаемым.
Не применение данной корректировки при определении рыночной стоимости иных спорных объектов недвижимости, также позволило эксперту сделать вывод об искажении стоимости, полученной при применении доходного подхода.
Выявленных экспертом М. нарушений достаточно для утверждения о том, что они повлияли на итоговый результат рыночной стоимости нежилых зданий. Сделанный экспертом вывод основан на глубоком анализе и исследовании предмета экспертизы, содержит подробное описание проведенного исследования, достаточно мотивирован. Отвечая на поставленный вопрос, эксперт привел необходимые ссылки на федеральные стандарты оценки, на публично доступные ресурсы в сети Интернет и проверяемый отчет об оценке.
Ввиду этого отчеты, составленные оценщиком Союза "Белгородская торгово-промышленная палата" от 07.06.2018 N 067.04.0305/1, N 067.04.0305/2, N 067.04.0305/3, N 067.04.0305/4, отвергается судом в качестве доказательства рыночной стоимости спорных нежилых зданий.
Довод представителя административных истцов о том, что экспертом М. не соблюдено требование пункта 11 ФСО N 7 при анализе рынка недвижимости, - сегмент рынка к которому относятся оцениваемые объекты, определен не был, суд находит несостоятельным. Как видно из экспертного заключения N 202 в рамках анализа рынка объектов исследования эксперт пришел к выводу о том, что рынок коммерческой недвижимости в городе Белгороде достаточно развит. Для целей исследования эксперт обратился к популярным интернет-сайтам, таким как https://www.avito.ru, https://www.rosrtalt.ru, https://www.moyareklama.ru и др. Сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты (здания производственно-складского назначения) экспертом определен верно и совпадает с сегментом, определенным оценщиком Союза "Белгородская торгово-промышленная палата" в отчетах, представленных истцами. При этом экспертом М. проанализированы фактические данные о ценах предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемые объекты; сделаны основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта. Учитывая, что объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности, суд приходит к выводу о выполнении экспертом требований ФСО N 7.
Вопреки приведенных представителем административных истцом доводов, логика подбора экспертом объектов, использованных в качестве аналогов, понятна, - эксперт использовал аналоги, со средней ценой предложения исходя из выявленного при анализе рынка диапазона цен. В качестве объектов-аналогов использованы объекты, относящиеся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимые с ними по ценообразующим факторам.
В экспертном заключении указано, что расчет стоимости объектов исследования, в рамках сравнительного подхода, произведен без учета стоимости земельного участка. Оснований сомневаться в правильности произведенного экспертом расчета у суда не имеется. Представитель административных истцов, высказывая сомнения о правильности расчетов, не привел расчета стоимости, который, по его мнению, являлся бы правильным, не указал, в чем именно он видит несоответствие произведенного экспертом расчета, что лишает суд возможности проверить указанный довод.
Суд не может также согласиться и с утверждением представителя о том, что эксперт необоснованно использовал отапливаемые объекты аналоги, при том, что оцениваемые здания отопления не имеют. Как видно из объявлений о продаже объектов-аналогов в ряде из них имеются котельные, газораспределительные станции, но не центральное отопление. На отсутствие возможности газификации спорных помещений, находящихся в городе Белгороде, представитель не ссылался.
Неубедительным является довод представителя административных истцов о том, что при расчете стоимости земельного участка эксперт необоснованно использовал объект-аналог N 4, имеющий объект незавершенного строительства. Согласно тексту объявления о продаже земельного участка (аналог N 4): "Продается земельный участок промназначения. Площадью 4 730 кв. м. Категория земель - земли населенных пунктов - для эксплуатации нежилых зданий. Удобные подъездные пути для автотранспорта. Территория огорожена. Торг". В объявлении не содержится указаний о том, что на продаваемом земельном участке имеется какой-либо объект незавершенного строительства. Таким образом, пункт 10 ФСО N 1, в котором указано, что объект-аналог это объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, экспертом М. соблюден.
Утверждение представителя о том, что эксперт при анализе рынка ошибочно указал в качестве медианы (среднего значения) стоимость предложения в размере 38 576 руб., не повлияло на правильность сделанных экспертом выводов, при том, что эксперт определилкак максимальное и минимальное значение стоимости, так и среднее значение стоимости. При подборе объектов-аналогов эксперт отдал предпочтение земельным участкам с ценой, приближенной к среднему значению стоимости.
Доводы представителя о том, что оценщиком Союза "Белгородская торгово-промышленная палата" не было допущено нарушений при оценке спорных зданий является его мнением, которое опровергается сделанными экспертом выводами, сомневаться в которых у суда оснований не имеется, поскольку эксперт имеет достаточный опыт и стаж работы. Указывая на допущенные нарушения, эксперт сослался на федеральные стандарты оценки.
Таким образом, все высказанные представителем административных истцов сомнения относительно обоснованности заключения эксперта не нашли подтверждения.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных требований и установлению рыночной стоимости принадлежащих административным истцам нежилых зданий в размере, определенном экспертом М. по результатам судебной экспертизы.
В соответствии с пунктом 15 статьи 378.2, пунктом 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 N 334-ФЗ "О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации") в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или решением суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Согласно положениям абзацев 5, 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
В комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости административные истцы обращались 16.07.2018.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,
решил:
административное исковое заявление Спесивцева Владимира Анатольевича, Спесивцева Игоря Анатольевича об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере равном их рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 688,9 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном рыночной стоимости <данные изъяты> руб. на 25.04.2016.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 178, 8 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном рыночной стоимости <данные изъяты> руб. на 25.04.2016.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 902, 5 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном рыночной стоимости <данные изъяты> руб. на 25.04.2016.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 595, 4 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном рыночной стоимости <данные изъяты> руб. на 25.04.2016.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилых зданий является 16.07.2018.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья А.С. Квасов
Решение в окончательной форме принято 06.05.2019


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка