Решение Хабаровского краевого суда от 22 декабря 2017 года №3А-179/2017

 
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 22 декабря 2017 года Дело N 3А-179/2017
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Диановой О.С., с участием представителя административного истца Ярышевой С.А., представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края Маслакова А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Колбина Ю.В. к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Колбин Ю.В. обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5418 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 18.02.2016г. в размере 7 243 866 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником данного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 25 787 946,24 руб. по состоянию на 18.02.2016г. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 15.05.2017г. N З-366/2/16Х, выполненным оценщиком ООО "Профи Оценка", подтвержденным положительным экспертным заключением, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 18.02.2016 года определена в размере 7 243 866 руб.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца Колбина Ю.В., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица Администрации города Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Ярышева С.А. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель Правительства Хабаровского края Маслаков А.В. заявленные требования не признал по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Документально обоснованная информация о соответствии действительности приведенных характеристик объектов-аналогов в Отчете отсутствует. В расчете корректировки на условия продажи отсутствует расчет корректирующих коэффициентов. Отсутствует информация, подтверждающая соотнесение объектов аналогов с оценочными зонами.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что, не имея заинтересованности в исходе рассмотрении дела, Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда. Согласно положениям статьи 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
Заслушав участников процесса, допросив оценщика Фрадкина А.М., утвердившего отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером N, площадью 5418 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование: объект транспорта, с 25.03.3016г. принадлежит на праве собственности Колбину Ю.В.
Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 19.02.2016г., составляет 25 787 946,24 руб., определена по состоянию на 18.02.2016г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
Статьей 24.12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).
Являясь собственником земельного участка, земельный налог на который в силу статьи 391 Налогового кодекса РФ исчисляется исходя из кадастровой стоимости, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.
10.08.2016г. Колбин Ю.В. обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет об оценке от 15.05.2017г. N З-366/2/16Х, выполненный оценщиком ООО "Профи Оценка" Урядовым А.А., положительное экспертное заключение N 15/07-161/ЭЗ/77/36/1/2 от 16.06.2017г., выполненное экспертами Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков Корнеевой Е.А., Ри Ден Юн.
На заседании Комиссии от 30.08.2017г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 72%. Оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки: при расчете корректировки на вид разрешенного использования оценщиком применены средние цены предложений на производственно-складскую и гаражную застройку (объекты капитального строительства), что является некорректным, поскольку объект оценки - земельный участок. Применена корректировка на вид права для объекта-аналога N 2 с применением коэффициента для долгосрочной аренды при отсутствии информации в какой (долгосрочной или краткосрочной) аренде находится данный аналог.
В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлены тот же Отчет и Положительное экспертное заключение, которые были предметом рассмотрения на Комиссии.
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 18.02.2016г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода. Определяя сегмент рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок, оценщик исходил из того, что разрешенное использование земельного участка - объект транспорта. На земельном участке расположены капитальные строения. По карте правового зонирования города Хабаровска оцениваемый земельный участок расположен в территориальной зоне К-1 - зона складирования и оптовой торговли. Сделан вывод, что земельный участок относится к используемым под производственную застройку. Оценщик провел анализ продажи и предложений к продаже земельных участков, соответствующих определенным критериям выбора. В качестве источника информации использованы сайты www.farpost.ru, www.dvrieit.ru, портал услуг Росресстра "Мониторинг рынка недвижимости". За период с августа 2015 г., по февраль 2016г. отобрано 6 объектов-аналогов, 3 объекта - данные о фактической продаже, 3 объекта - предложения к продаже. Применены корректировки: на дату продажи, как средняя величина изменения цен предложений на земельные участки, согласно рыночных данных; на условие продажи и на вид права с использованием корректирующих коэффициентов для оценки земельных участков; на местоположение через соотношение базовых размеров арендной платы на земельные участки на 2016 года, утв. постановлением Администрации города Хабаровска от 07.12.2015г. N 4221; на площадь; на вид разрешенного использования на основании данных регионального рынка. После проведения корректировок при проверке выборки на величину вариации, в согласовании результатов оценки принимало участие 3 объекта аналога. Рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 7 243 866 руб. На указанный Отчет представлено положительное экспертное заключение N 15/07-161/ЭЗ/77/36/1/2 от 16.06.2017г., выполненное экспертами Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков Корнеевой Е.А., Ри Ден Юн, которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертами на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе: Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности. Рыночная стоимость объекта оценки подтверждена. Из показаний свидетеля Фрадкина А.М. в судебном заседании следует, что существующая разница в характеристиках объекта оценки и аналогов нивелирована примененными корректировками. Корректировка на условие предложения (продажи) произведена на основании данных Справочника оценщика недвижимости, скриншот указанного источника информации представлен в Приложении N 6 Отчета. Аналоги идентифицированы, в том числе с использованием данных Публичной кадастровой карты. Соотнесения аналогов с оценочными зонами произведено путем сопоставления местоположения объекта аналога с картой оценочных зон г. Хабаровска. Параметр "весовая доля" рассчитывается следующим образом: объекту аналогу с наименьшим отклонением от первоначальной стоимости (соотношение цены продажи и скорректированной стоимости) присваивается большее значение весовой доли, объекту с наибольшим отклонением - меньшее значение. Положения Отчета, Экспертного заключения, показания свидетеля Фрадкина А.М. опровергают доводы представителя Правительства Хабаровского края о допущенных оценщиком нарушениях. Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).В соответствии с подпунктом "и" пункта 8 ФСО N 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. В соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам. Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Произведенные оценщиком корректировки позволяют нивелировать различия по ценообразующим факторам как между объектами аналогами, так и при их сравнении с объектом оценки.Обстоятельства, на которые ссылается Правительство Хабаровского края без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках. Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.
Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка заявлены не были.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объектов оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку административное исковое заявление подано в комиссию суд 10 августа 2017 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 19 февраля 2016 года, установленная судом кадастровая стоимость действует с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,
РЕШИЛ:
Административный иск Колбина Ю.В. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5418 кв.м, расположенного по адресу<адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 18.02.2016г. в размере 7 243 866 руб. на период с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Дата обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости - 10 августа 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 25 декабря 2017 года
Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка