Решение Свердловского областного суда от 16 марта 2020 года №3а-178/2020

СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 марта 2020 года Дело N 3а-178/2020
Именем Российской Федерации







г. Екатеринбург


16 марта 2020 года







Номер производства 3а-178/2020




Резолютивная часть решения объявлена 16.03.2020.
Мотивированное решение изготовлено 23.03.2020.
Свердловский областной суд в составе
судьи Полевщиковой С.Н.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником Балуевой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело
по административному исковому заявлению Захарова Валерия Анатольевича
к административным ответчикам - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области,
с участием заинтересованных лиц - ФГБУ "ФКП Росреестра" по УФО, администрации города Нижний Тагил,
о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ...,
установил:
Захаров Валерий Анатольевич (далее - административный истец) обратился в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением, указав, что являясь собственником нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ... (далее - земельный участок), по адресу: ..., и, соответственно фактическим пользователем земельного участка, имеющего право его выкупа, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Поскольку выкупная цена земельного участка определяется исходя из размера кадастровой стоимости, административный истец просит установить по состоянию на 10 августа 2013 года кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 990 000 руб. на основании отчета об оценке от 27 января 2020 года N 8, составленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "НЭКО" Т.С.
В судебном заседании принял участие представитель административного истца Боярова О.В., который заявленные требования поддержал; заявил ходатайство о допросе в качестве свидетеля оценщика, составившего отчет об оценке.
Иные лица, участвующие в деле, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по УФО, администрация города Нижний Тагил извещенные надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, в судебное заседание представителей не направили.
В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел административное дело в отсутствие представителей вышеуказанных лиц.
Заслушав объяснения представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля - оценщика Т.С.., исследовав и оценив имеющиеся в административном деле письменные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Статьей 66 Земельного Кодекса определено, что кадастровая стоимость земельных участков устанавливается в результате государственной кадастровой оценки земель, проводимой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 2).
Согласно пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки урегулирован главой III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).
Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 24.15 Федерального закона N 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки, является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.
Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Как следует из материалов административного дела, административный истец на дату обращения в суд является фактическим пользователем земельного участка (12 сентября 2019 года прекращен договор аренды) общей площадью 1 000 кв. м. и собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: ....
Перечень земельных участков для проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования "город Нижний Тагил" был сформирован по состоянию на 10 августа 2013 года.
Кадастровая стоимость земельного участка утверждена Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 20 декабря 2013 года N 3106 в размере 3921 440 руб.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 27 января 2014 года.
В связи с принятием Федерального закона от 3 июля 2016 года N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения части 1 статьи 24.12 Закона N 135-ФЗ, предусматривающие обязательность проведения государственной кадастровой оценки не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, утратили свою силу.
Поэтому истечение этого срока не может являться обстоятельством, исключающим возможность пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта.
Административный истец, не согласившись с результатами кадастровой оценки земельного участка, 05 февраля 2020 года обратился в суд с административным иском о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости, представив отчет об оценке от 27 января 2020 года N 8, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "НЭКО" Т.С.
Согласно данному отчету, по состоянию на 10 августа2013 года, рыночная стоимость земельного участка определена оценщиком в размере 990 000 руб.
Как предусмотрено статьей 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
В судебном заседании Т.С. была допрошена судом в качестве свидетеля и после предупреждения её об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, подтвердила изложенные в отчете выводы.
Из пояснений свидетеля следует, что оцениваемый земельный участок расположен по адресу: ..., относится к категории земель - земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования - для строительства продовольственного магазина и офисных помещений.
На земельном участке расположено здание продовольственного магазина и офисных помещений общей площадью 339,4 кв.м.
Согласно приложения N 2 Градостроительных регламентов городского округа г. Нижний Тагил, объект оценки расположен в зоне Ц-2 (зона общественных центров и деловой активности местного значения).
Приняв во внимание количественные и качественные характеристики земельного участка, территориальную зону расположения и фактическое использование земельного участка, оценщик пришел к выводу, что объект оценки относится к сегменту рынка земель коммерческого назначения, на которых возможно размещение предприятий торгово-офисного назначения.
При проведении оценки свидетель пояснил, что им использовался сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж.
Отобранные по правилам отбора объекты-аналоги в количестве трех штук были им идентифицированы по Публичной кадастровой карте, все объекты-аналоги находятся в одном сегменте рынка с объектом оценки, точно установлены их площадь, местоположение.
Исходя из ретроспективности оценки на 10 августа 2013 года, оценщик ввел корректировки на торг, на местоположение, на наличие инфраструктуры.
В результате чего рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату оценки - 10 августа 2013 года составила 990000 руб.
Проверив представленный административным истцом отчет на соответствие законодательству об оценочной деятельности, оценив показания свидетеля Т.С. в их совокупности, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований сомневаться в правильности и обоснованности показаний свидетеля не имеется, на основании следующего.
Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены статьей 11 Федерального Закона N 135-ФЗ, а критерии оценки - закреплены в ФСО N 1 и ФСО N 3.
По общему правилу, отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.
В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Вопрос об оценке соответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в связи с чем, предъявляются особые требования к квалификации лица, производящего оценку.
Из содержания отчета судом установлено, что оценку земельного участка провел оценщик Т.С., имеющий специальное образование в области оценочной деятельности и квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости" от 26 марта 2018 года.
В соответствии с требованиями п. 6 ФСО N 3 названный отчет об оценке пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком Т.С.., скреплен печатью юридического лица и подписью руководителя ООО "НЭКО" Т.С.
Выводы, изложенные в отчете, соответствуют предмету исследования: в отчете указана информация о количественных и качественных характеристиках земельного участка (о площади, о виде разрешенного использования; о текущем использовании объекта оценки, о наиболее эффективном использовании), присутствует точное описание локального местоположения земельного участка.
Представленный в материалы дела отчет составлен на дату оценки - 10 августа 2013 года.
Оценщиком исследовано социально-географическое положение Свердловской области и произведен анализ рынка земельных участков по городу Нижний Тагил Свердловской области на дату оценки - 10 августа 2013 года.
Выводы оценщика предельно ясны, обоснованы и не содержат противоречий.
В отчете приведены пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения для обоснования размера корректировок.
При исследовании отчета судом установлено, что проверка выборки объектов-аналогов на однородность сделана оценщиком через сравнение полученного медианного значения со стоимостью объектов-аналогов, которое не превысило 33 %.
После дополнительного расчета по указанию суда с целью проверки однородности выборки объектов-аналогов через коэффициент вариации, оценщик представил письменный расчет, из содержания которого следует, что коэффициент вариации не превысил 33 %.
Проверяя в судебном заседании правильность математического расчета итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, суд не нашел математических ошибок.
Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Оценив представленный в дело отчет, суд, признает его соответствующим требованиям Федерального закона N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки.
Доводов о том, что отчет составлен с нарушениями действующего законодательства об оценочной деятельности и обязательных стандартов оценки, поскольку при его составлении использовались неправильные исходные данные, применялись неверные методики и некорректно произведена оценка рыночной стоимости земельного участка, административными ответчиками не указано.
Ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.
Руководствуясь положениями статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд на основании статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признает названный выше отчет об оценке (с учетом показаний свидетеля), надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка в размере 990000 рублей на дату определения - 10 августа 2013 года.
Именно эта стоимость в силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, подлежит определению в качестве кадастровой по результатам рассмотрения настоящего административного дела.
С учетом изложенного, суд устанавливает по состоянию на 10 августа 2013 года кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 990 000 руб.
При определении даты подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, суд исходит из разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
В соответствии с абзацем 5 пункта 25 указанного постановления, датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, которая применяется для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, считать 05 февраля 2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Захарова Валерия Анатольевича о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... удовлетворить.
Установить по состоянию на 10 августа 2013 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью 1 000 кв.м., в размере его рыночной стоимости 990 000 (девятьсот девяносто тысяч) руб.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., которая применяется для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, считать 05 февраля 2020 года.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд.
Судья С.Н. Полевщикова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка