Дата принятия: 08 июня 2020г.
Номер документа: 3а-178/2020
ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 8 июня 2020 года Дело N 3а-178/2020
Пензенский областной суд в составе
судьи Репиной Е.В.,
при секретаре Будановой Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Стадникова В.Н. об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Пензенской области,
установил:
Стадников В.Н. обратился в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Пензенской области (далее - Комиссия) от 14 февраля 2020 г. N.
Требование мотивировано тем, что земельный участок с кадастровым номером N находится в аренде у административного истца. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 26 139 357, 79 руб.. 4 февраля 2020 г. Стадников В.Н. обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории <адрес> с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости в сумме 15 193 000 руб., определенной по состоянию на 10 июня 2019 г. в отчете об оценке от 3 февраля 2020 г. N. Решением Комиссии от 14 февраля 2020 г. N. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере его рыночной стоимости 15 193 000 руб.
Административный истец полагает, что выводы Комиссии, изложенные в указанном решении, являются необоснованными, поскольку представленный ФИО2 в Комиссию Отчет об оценке от 3 февраля 2020 г. N является недопустимым и недостоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка, в связи с допущенными нарушениями Закона об оценочной деятельности. По результатам альтернативной оценки рыночной стоимости земельного участка, проведенной оценщиком ООО "АксиомА" ФИО8, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на дату оценки составила 5 926 000 руб.
Оспариваемое решение нарушает права, свободы и законные интересы Стадникова В.Н., лишая его возможности реализовать право выкупа земельного участка исходя из его кадастровой стоимости, равной его рыночной стоимости.
В судебное заседание административный истец Стадников В.Н. не явился, его представитель по доверенности Чернов А.Н. требования поддержал, просил их удовлетворить. Дополнительно пояснив, что на момент подачи истцом в Комиссию соответствующего заявления, результаты определения кадастровой стоимости не затрагивали о права и обязанности истца, поскольку на основании договора аренды земельного участка N N от ДД.ММ.ГГГГ, корректирующий коэффициент применяется со второго и последующих годов аренды. В нарушение требований закона в протоколе и решении Комиссии основания подачи заявления не указаны, трое из пяти членов комиссии являются лицами, замещающими должности государственной и муниципальной службы, что нарушает требования ч. 8 ст. 22 Закона N, п.п. 5,6 приказ Департамента N-<адрес> об оценке N П224/19-1 от ДД.ММ.ГГГГ имеет следующие нарушения: отсутствуют подтверждения наличия или прохождения в непосредственной близости к оцениваемому земельному участку коммуникаций (корректировка не применена); некорректно определён сегмент рынка, ни один из предлагаемых для сравнения объектов аналогов не соответствует по своему назначению фактическому использованию оцениваемого земельного участка;не принято во внимание местонахождение оцениваемого объекта (корректировка применена неверно); выборка объектов-аналогов не позволяет с достоверностью определить размер рыночной стоимости земельного участка.
Представитель административных ответчиков - департамента государственного имущества Пензенской области и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Пензенской области Челнокова О.Л., просила в удовлетворении заявленных требований отказать по тем основаниям, что оспариваемое решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением требований, установленных Законом об оценочной деятельности и Порядком работы комиссии.
Представитель заинтересованного лица УМИ города Пензы ФИО5, возражал против удовлетворения заявленных требований, поддержав позицию административного ответчика.
Представители заинтересованных лиц - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пензенской области, администрации г. Пензы, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. С учетом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений части 6 статьи 226 КАС РФ, суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 5 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных настоящей главой.
Согласно части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации наделенных отдельными государственными и публичными полномочиями, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложена какая-либо обязанности.
В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 227 КАС РФ суд принимает решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.
При рассмотрении данной категории дел суд устанавливает в том числе, соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами, а также соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (часть 9 статьи 226 КАС РФ).
Разрешая заявленные требования, суд исходит из положений части 1 статьи 245 КАС РФ и статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в соответствии с которой результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Стадников В.Н. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 17 483 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: зоны отдыха, спортплощадки, комплексы аттракционов, бильярдные, тир, расположенного по адресу: <адрес>
Кадастровая стоимость спорного земельного участка на момент обращения административного истца за её пересмотром в Комиссию составляла 26 139 357, 79 руб.
4 февраля 2020 г. Стадников В.Н.обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, указав в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости - установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, приложив документы, перечень которых соответствовал требованиям части 9 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", в том числе, отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, подготовленный индивидуальным предпринимателем ФИО11, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 10 июня 2019 г. составила 15 193 000 руб.
Заявление Стадникова В.Н. было рассмотрено на заседании Комиссии 14 февраля 2020 г. и решением N определена кадастровая стоимость в размере его рыночной стоимости 15 193 000 руб.
В силу положений частей 2, 8, 9, 13, 17, 18, 20, 21 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
В состав комиссии входят один представитель уполномоченного органа субъекта Российской Федерации, один представитель органа регистрации прав и один представитель уполномоченного по защите прав предпринимателей в субъекте Российской Федерации. В состав комиссии могут входить представители иных федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации, совета муниципальных образований субъекта Российской Федерации, предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, уполномоченного по правам человека в субъекте Российской Федерации. При этом лица, замещающие государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, должности государственной и муниципальной службы, должны составлять не более половины членов состава комиссии. В состав комиссии должно быть включено не менее пяти членов.
К заявлению об оспаривании прилагаются:выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.Комиссия в течение семи рабочих дней со дня поступления заявления об оспаривании направляет уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты рассмотрения заявителю, собственнику объекта недвижимости и в орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются.
Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов. Решения комиссии принимаются простым большинством голосов.
Порядок работы комиссии устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Порядок создания комиссии устанавливается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости утвержден Приказом Минэкономразвития России от 17 ноября 2017 г. N 620.
Порядок создания комиссии на территории Пензенской области определен приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 28 февраля 2019 г. N 89-пр "Об утверждении порядка создания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Пензенской области" (в редакции приказа Департамента государственного имущества Пензенской области от 25 апреля 2019 г. N 232-п).
Приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 6 мая 2019 г. N 250-пр (в редакции от 30 августа 2019 г.) создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Пензенской области и утвержден персональный состав Комиссии.
В состав Комиссии по состоянию на 14 февраля 2020 г. (дату принятия оспариваемого решения) входило 6 человек:ФИО16 ФИО18 ФИО19
К заявлению Стадниковым В.Н. были приложены все необходимые документы, в связи с чем оно подлежало рассмотрению по существу.
Во исполнение требований ч. 11 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ, представленный Стадниковым В.Н. отчет об оценке N N от ДД.ММ.ГГГГ оценщика ИП ФИО11 был направлен комиссией в адрес ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка".
В установленный законом срок Стадникову В.Н. и администрации г. Пензы 04.02.2020 направлено уведомление о поступлении заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты рассмотрения.
Согласно протоколу заседания комиссии от 14 февраля 2020 г., на котором в том числе рассмотрено заявление Стадникова В.Н., в заседании комиссии приняло участие 5 членов комиссии, из 6, которые были надлежащим образом извещены о заседании комиссии, что соответствует требованиям абзаца второго пункта 2 и абзаца первого пункта 3 Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 17 ноября 2017 г. N 620. На заседании Комиссии присутствовали заявитель - Стадников В.Н., представитель Стадникова В.Н. - Феоктистов М.В.
По итогам голосования членами Комиссии единогласно принято решение об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости равной 15 193 000 руб.
Исходя из представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что с учетом представленного комплекта документов Комиссия по результатам рассмотрения заявления Стадникова В.Н. не вправе была принять решение об его отклонении.
Оспариваемое решение об удовлетворении заявления Стадникова В.Н. принято с соблюдением требований нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия административного органа, ее правомочным составом. Нарушений порядка создания и работы Комиссии, порядка проведения заседания и голосования не установлено. Содержание оспариваемого решения не противоречит нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения. Решение принято при наличии на то законных оснований.
Вопреки утверждениям административного истца в решении Комиссии указаны основания подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка: установление рыночной стоимости в отношении объекта недвижимости.
Доводы административного истца о том, что на момент подачи истцом в Комиссию соответствующего заявления, он не являлся заинтересованным лицом, несостоятельны, так как истец, будучи арендатором земельного участка на основании договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, обратился в комиссию за защитой нарушенных прав результатами определения кадастровой стоимости. Решение комиссии об удовлетворении заявления принято в интересах истца, права и законные интересы не нарушены.
Ссылка истца на неправомочный состав Комиссии при принятии оспариваемого решения подлежит отклонению, как основанная на неверном толковании закона. Решение принято комиссией из пяти человек: ФИО6;ФИО7;ФИО8;ФИО9;ФИО1, из которых двое замещают должности государственной и муниципальной службы.
Комиссия, наделенная самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, установила, что представленный Стадниковым В.Н. отчет об оценке от 3 февраля 2020 г. N соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, в связи с чем, было принято решение об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 15 193 000 руб.
Доводы представителя административного истца о недостоверности отчета, голословны и не нашли своего подтверждения.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, пока в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Требования к содержанию и составлению отчета об оценке регламентированы статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которым отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Из представленного в Комиссию отчета об оценке следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 58:29:3012017:450 оценщик применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж, выполнил анализ рынка земельных участков в сегменте рынка объекта оценки и выбрал для сравнения три объекта-аналога.
Согласно пункту 10 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 мая 2015 г. N 297, объект-аналог это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Согласно пункту 22 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, в том числе, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (подпункт "б").
Из отчета об оценке от 3 февраля 2020 г. N П224/19-1, представленного Стадниковым В.Н. в Комиссию, усматривается, что в качестве объектов - аналогов оценщиком приведены земельные участки наиболее сопоставимые с разрешенным использованием объекта оценки - под торгово-офисную застройку. Выбор единиц сравнения, а также отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения оценщиком обоснованы.
Так, в качестве исходных данных для расчета использована информация о ценах продажи (ценах предложений) незастроенных участков под строительство коммерческой недвижимости в городе Пензе. В результате чего для оценки объекта по характеристикам (назначение, местоположение, размер и т.д.) экспертом были выбраны объекты - аналоги, по которым были проведены корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, в частности, на торг, на местоположение, на площадь участка, на вид разрешенного использования, на конфигурацию, рельеф, после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов - аналогов и определена стоимость оцениваемого земельного участка.
В отчёте присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.
Ссылка представителя административного истца на отсутствие доказательств того, что примененные оценщиком аналоги не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и несопоставимы с ним по ценообразующим факторам, во внимание не может быть принята, поскольку указанный вывод следует из анализа информации об объектах-аналогах и объекте оценки, представленной оценщиком в отчете.
Применение корректировок на местоположение объектов обусловлено сложившимся ценообразованием в различных территориальных районах города, поправка принята согласно приложению N 2 Постановления Правительства от 30 сентября 2004 г. N 885 Пп. При отсутствии улиц к объектам - аналогам принимались соседние наиболее сопоставимые улицы, в связи с чем обозначена корректировка к двум объектам - аналогам N 2, N 3. С учетом наличия возможности подключения коммуникаций без создания сетей (наличие рядом застроенных участков с подведенными коммуникациями, коммуникации пролегают через участок), оценщиком не применена корректировка на наличие либо отсутствие таких коммуникаций. Корректировка по виду разрешенного использования введена на основании статданных, представленных на сайте ассоциации развития рынка недвижимости "СтатРиэлт".
Таким образом, нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (статья 61 КАС РФ), не установлено.
Бездоказательным следует признать утверждение административного истца о существенном завышении рыночной стоимости, установленной решением Комиссии на основании представленного ФИО2 отчета ИП ФИО11 от 3 февраля 2020 г. N поскольку имеется иная оценка спорного земельного участка, подготовленная оценщиком ООО "АксиомА" ФИО8, в соответствии с которой действительная рыночная стоимость участка на дату оценки составляет 5 926 000 рублей
Наличие альтернативной оценки о рыночной стоимости земельного участка, которая не являлась предметом рассмотрения на заседании Комиссии 14 февраля 2020 г. не свидетельствует о порочности отчета ИП ФИО11 от 3 февраля 2020 г. N достоверность которого проверена Комиссией.
Ссылка представителя административного истца о необходимости назначения экспертизы на предмет соответствия представленного отчета положениями ст. 11 Закона N 135-ФЗ, судом отклоняется, поскольку, изложенные представителем административного истца в письменном заявлении доводы о несогласии с представленным в Комиссию отчетом, не свидетельствуют о недостатках, способных повлиять на достоверность результатов представленной оценки и не влекут безусловных оснований для назначения экспертизы.
При таких обстоятельствах, административный иск ФИО2 об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Пензенской области от 14 февраля 2020 г. N подлежит оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении административного искового заявления Стадникова В.Н. о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Пензенской области от 14 февраля 2020 г. N отказать.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 15 июня 2020 г.
Судья Е.В. Репина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
