Решение Самарского областного суда от 13 января 2021 года №3а-1779/2020, 3а-27/2021

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 января 2021 года Дело N 3а-27/2021
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.А.,
при секретаре Шуваркиной Т.П.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-27/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "СоцкультбытАВТОВАЗ" об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости,
с участием представителя административного истца по доверенности Кутумовой И.В.,
представителя Министерства имущественных отношений Самаркой области Фитчиной А.О.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "СоцкультбытАВТОВАЗ" обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения просило установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 12 403 696 рублей и с ходатайством о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд с административным исковым заявлением.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежат названный объект недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер их рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество.
Представитель административного истца Кутумова И.В. в судебном заседании поддержала уточненные требования об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере, установленном повторной экспертизой.
Представитель заинтересованного лица- министерства имущественных отношений Самарской области Фитчина А.О. считает обоснованной величину рыночной стоимости, установленную экспертизой, проведенной ООО "Самарское агентство консалтинга и оценки".
Административные ответчики Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Относительно заявленных требований ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представило письменные пояснения.
Заслушав стороны, экспертов, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
Как следует из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью "СоцкультбытАВТОВАЗ" на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером N площадью 1299,6 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>.
Постановлением Правительства Самарской области от 14 марта 2012 года N 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в Самарской области.
Кадастровая стоимость нежилого здания определена в соответствии с приложением N 2 к постановлению Правительства Самарской области по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 34 753 617,84 руб.
В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" N 28 от 30 июня 2015 года
с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Кадастровая стоимость нежилого здания затрагивает права и законные интересы административного истца, владеющего зданием на праве собственности, как плательщика налога на имущество.
Не согласившись с кадастровой стоимостью нежилого здания, 29 июля 2020 года административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, а после того, как комиссия своим решением N N от 12 августа 2020 года отклонила заявление, общество с пропуском срока обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.
В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Поскольку на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, суд полагает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания.
В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости N N, выполненный 17 июня 2020 года оценщиком ФИО1, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 24 июля 2013 года определена в размере 11 488 954 руб.
В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя министерства имущественных отношений Самарской области определением суда от 21 октября 2020 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Самарское агентство консалтинга и оценки", на разрешение которой поставлен вопрос: какова рыночная стоимости нежилого здания с кадастровым номером N площадью 1299,6 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 24 июля 2013 года.
По результатам судебной экспертизы, проведенной 16 ноября 2020 года, составлено экспертное заключение NN, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N определена по состоянию на момент проведения экспертизы в размере 22 099 000 рублей.
С результатами судебной экспертизы представитель административного истца не согласилась, указав, что экспертом подобраны объекты-аналоги, состоящие из имущественного комплекса туристических баз, в то время как объектом оценки является одно здание спального корпуса. В связи с этим было заявлено ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы.
Определением суда от 4 декабря 2020 года назначена повторная экспертиза. производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "ЗЕМ.СТАНДАРТ".
В соответствии с заключением повторной экспертизы, выполненной 18 декабря 2020 года, величина рыночной стоимости нежилого здания по состоянию на 24 июля 2013 года составила 12 403 696 руб.
В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Исследовав отчет об оценке, экспертные заключения, выслушав экспертов, суд приходит к выводу о том, что заключение повторной экспертизы от 18 декабря 2020 года, выполненное обществом с ограниченной ответственностью "ЗЕМ.СТАНДАРТ", соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
В указанном экспертном заключении величина рыночной стоимости нежилого здания определена в результате согласования результатов исследования, полученных двумя подходами: сравнительным и затратным.
В рамках сравнительного подхода экспертом выделена доля объекта капитального строительства из стоимости единого объекта недвижимости. Объект оценки отнесен экспертом к сегменту коммерческой недвижимости. а именно- отдельно стоящее здание на территории базы отдыха ( турбазы). Экспертом описан весь объем доступных рыночных данных и правила отбора аналогов. При выборе аналогов исследованы предложения к продаже баз отдыха (турбаз), расположенных в Ставропольском районе и в г. Тольятти в непосредственной близости от водохранилища, сопоставимые по основным ценнообразующим факторам. На отличия по таким параметрам, как скидка на торг, на площадь и на местоположение, применены корректировки. Корректировка на торг в размере 15% применена в соответствии со справочником ФИО2 2010-2014 год. Корректировка на площадь рассчитана методом ООО "ФБК", на местоположение - путем использования метода парных продаж.
В рамках затратного подхода экспертом выбран метод сравнительной единицы.
Для определения величины затрат использованы справочные и нормативные материалы ( УПСС, УПВС), индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень цен на дату оценки и поправки на улучшения объекта оценки. При расчетах использованы сведения технического паспорта на здание и учтены конструктивные особенности здания, приведенные в таблице N 11 на странице 20 заключения, для расчета физического износа использованы сведения из Нормативного срока службы зданий, утвержденного ЦСУ СССР, Минфином СССР, Госпланом СССР, Госстроем СССР 28.02.1972 года, являющегося нормативным правовым актом, действующим на дату оценки.
Оснований сомневаться в обоснованности использованных экспертом нормативных материалов, подходов и методов исследования, а также выполненных математических расчетов, у суда не имеется. Административный истец согласился с выводами повторной судебной экспертизы, уточнив заявленные требования в соответствии с ее результатами.
Эксперт ООО "ЗЕМ.СТАНДАРТ" ФИО3 поддержала выводы, содержащиеся в выполненном ею экспертном заключении и дала подробное описание проведенного ею исследования и исчерпывающие ответы на все поставленные в ходе судебного заседания вопросы.
В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что величина рыночной стоимости, определенная заключением повторной судебной экспертизы, является достоверной, в связи с чем кадастровая стоимость нежилого здания должна быть установлена равной его рыночной стоимости, определенной заключением повторной судебной экспертизы от 18 декабря 2020 года в размере 12 403 696 руб..
Экспертом общества с ограниченной ответственностью "Самарское агентство консалтинга и оценки" подобраны несопоставимые с объектом оценки объекты-аналоги по местоположению, расположенные в г. Тольятти, Шигонском и Красноярском районах Самарской области, при этом корректировки на местоположение не применены. Кроме того, объекты-аналоги, расположенные в Красноярском и Шигонском районах, в отличие от остальных аналогов, имеют необходимое оборудование, что также свидетельствует об их несопоставимости.
Эксперт ООО Самарское агентство консалтинга и оценки" ФИО4 поддержал выводы выполненного им заключения, вместе с тем, подтверждая, что два объекта -аналога, примененные им при исследовании, имеют необходимое оборудование в то время, как у других объектов оно отсутствует, не смог объяснить обоснованность их отбора для исследования. К пояснениям эксперта ФИО4 о том, что поскольку объект оценки и объекты-аналоги находятся в живописных, экологических районах, поэтому корректировка на местоположение не требуется, суд относится критически, поскольку анализ для обоснования равноценности объекта оценки и объектов-аналогов по их местоположению экспертом не проводился.
Между тем, согласно пункту 22 ФСО N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России N 611 от 25 сентября 2014 года, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд полагает, что величина рыночной стоимости нежилого здания, определенная экспертным заключением N N, выполненным экспертом общества с ограниченной ответственностью "Самарское агентство консалтинга и оценки", не может быть принята судом во внимание.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 29 июля 2020 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Требования общества с ограниченной ответственностью "СоцкультбытАВТОВАЗ" удовлетворить.
Восстановить пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N площадью 1299,6 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 12 403 696 руб.
Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "СоцкультбытАВТОВАЗ" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 29 июля 2020 года.
Решение может быть обжаловано в четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья Т.А.Родина
Мотивированное решение изготовлено 14 января 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка