Дата принятия: 24 февраля 2021г.
Номер документа: 3а-1763/2020, 3а-219/2021
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 24 февраля 2021 года Дело N 3а-219/2021
Московская область
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Палагиной А.А.,
при ведении протокола секретарем Романовым Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-219/2021 по административному исковому заявлению Билана С.Н. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Билан С.Н. (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости. Просил установить кадастровую стоимость нежилого здания, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 25 июля 2018 года.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Гахвердиев Д.Д. поддержал административные исковые требования, не согласился с выводами судебной оценочной экспертизы.
Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явился, направил ходатайство, в котором согласился с выводами судебной оценочной экспертизы, решение оставил на усмотрение суда.
Представитель административного ответчика ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" в судебное заседание не явился, предоставил ходатайство, в котором согласился с выводами судебной оценочной экспертизы, решение оставил на усмотрение суда.
Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.
Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Выслушав объяснения представителя административного истца Гахвердиева Д.Д., показания эксперта Панфиловой Е.С., исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1915 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты> <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН, имеющейся в материалах дела.
Согласно Выписке о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость нежилого здания на дату оценки - 25.07.2018 года составляет 72616947,47 рублей.
В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
При этом, рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания N 51, выполненный частнопрактикующим оценщиком Конашенковым Д.Н., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 25.07.2018 года составляет 28864 308 рублей.
С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.
Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Группа компаний "Метрикс", эксперту Панфиловой Е.С.
Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.
В соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости составляет 71482 000 рублей на 25.07.2018 года.
Данные выводы экспертом в заключении судебной экспертизы мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд руководствуется заключением судебной экспертизы, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.
Таким образом, суд, исследовав заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного ответчика представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Не доверять выполненному экспертом Панфиловой Е.С. заключению судебной оценочной экспертизы оснований не имеется.
Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.
По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.
В заключении экспертизы имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.
Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.
Допрошенный в судебном заседании эксперт Панфилова Е.С. подтвердила свое заключение и опровергла доводы возражений, представленных представителем административного истца.
Опровергая доводы возражений, поступивших со стороны административного истца относительно заключения судебной оценочной экспертизы, эксперт Панфилова Е.С. в судебном заседании пояснила, что в материалах дела указан фактический и юридический адрес организации, эксперту которой поручено проведение судебной оценочной экспертизы, - ООО "Группа Компаний "Метрикс". Определение о назначении экспертизы содержит правильное название юридического лица. Таким образом, административный истец не был лишен права присутствовать лично при проведении экспертизы в соответствии со ст. 79 КАС РФ. Присутствовать при производстве экспертизы возможно до момента составления заключения, так как сама оценка сводится к непосредственному составлению заключения, то присутствие сторон при производстве экспертизы в данном случае не могло бы быть и противоречило бы требованиям законодательства.
Как пояснила в судебном заседании эксперт Панфилова Е.С., на странице 13 экспертного заключения ею были приведены существенные нарушения, выявленные в отчете оценщика. На страницах 36 и 49 оценщик ошибочно указывает или не указывает наличие НДС в объявлениях объектов-аналогов, хоть такая информация в объявлениях и не содержится. Таким образом, суд соглашается с мнением эксперта, считает, что данная информация является существенной, неверное ее указание приводит к нарушению требований п. 5 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".
Эксперт также указала, что оцениваемый объект исследования находится на красной линии, вблизи Каширского шоссе, имеет прямой выход на оживленную улицу. Дополнительно эксперт пояснила, что осмотр объекта исследования не производился, по причине ретроспективной даты оценки, а также достаточности материалов дела. Суд соглашается с мнением эксперта и подтверждает факт наличия материалов дела в полном объеме в распоряжении эксперта во время проведения судебной оценочной экспертизы. Таким образом, у эксперта было достаточно материалов и ресурсов, чтобы оценить местоположение объекта на местности.
Из пояснений эксперта следует, что на стр. 107, 108, 110 заключения ею определяются корректировки на условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки) и местоположение на основании данных аналитических исследований ПФК (профессиональное финансовое консультирование). "Свободный обзор стоимости коммерческой недвижимости Московского региона за пределами МКАД". Изменение цен определялось для каждого объекта - аналога с учетом изменения цен непосредственно в населенном пункте, в котором расположен объект-аналог. В заключении эксперта приведены данные по экономическим зонам (с учетом НДС), а не в самих объектах-аналогах. Таким образом, в рецензии неверно указано, что для расчета стоимости земельного участка эксперт указывает на наличие НДС в стоимости аналогов в сравнительном подходе. В объектах-аналогах эксперт не прописывает про НДС. Сводные данные рынка купли-продажи и рынка аренды МР за пределами МКАД приведены с НДС.
Кроме того, на странице 116 заключения приведен расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж. Экспертом приведен коэффициент вариации для всех трех объектов-аналогов, который составил 27,9%, что соответствует допустимому значению. Суд соглашается с мнением эксперта и считает, что эксперт подобрала однородные объекты-аналоги. На странице 138 заключения приведен расчет стоимости объекта исследования методом сравнения продаж. Экспертом приведен коэффициент вариации для всех трех объектов-аналогов и составляет 26,5 %, что соответствует требуемому значению - до 33%, что указывает на однородность объектов-аналогов с объектами исследований. Коэффициент вариации характеризует относительную меру отклонения измеренных значений от среднеарифметического. Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность исследуемых значений. Если коэффициент вариации превышает 33%, то это указывает на неоднородность информации и необходимость исключения самых больших и самых маленьких значений. Таким образом, отсутствуют требования к размеру валовой корректировки к объектам-аналогам.
Помимо изложенного эксперт Панфилова Е.С. пояснила, что подбирала объекты-аналоги в соответствии с характеристиками оцениваемого объекта, если объект-аналог не полностью соответствовал объекту исследования, то эксперт применяла корректировки. Суд соглашается с данным мнением, эксперт подобрала объекты-аналоги в соответствии с понятными правилами отбора. Эксперт производила выборку незастроенных земельных участков без коммуникаций площадью более 5000 кв.м., расположенных не дальше 15 км от МКАД, с учетом категории земель: земли населенных пунктов. Также эксперт применила необходимые корректировки. Позиция эксперта соответствует требованиям, изложенным в пп. "б" п. 22 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".
Согласно п. 11 ФСО N 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. Согласно п. 24 /ФСО N 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Следовательно, оценщик имеет право самостоятельно выбирать и применять любой из методов оценки.
Согласно судебному определению, объектом исследования является здание, а не земельный участок, который рассчитывается для вычленения его из стоимости ЕНО. На стр. 97-98 исследования подробно расписан выбор уместных подходов и методов оценки. Таким образом, эксперт обосновывает применение или отказ от применения методов оценки, что соответствует требованиям, изложенным в п. 24 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".
Согласно пояснениям эксперта, нельзя использовать справочники, которые были выпущены после даты оценки. Таким образом, суд соглашается с мнением эксперта, что в соответствии с п. 8 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций.
Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими удовлетворению на основании заключения судебной экспертизы.
С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п. 3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного заключением повторной судебной экспертизы.
Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения следует считать административное исковое заявление административного истца, поданное 03 ноября 2020 года в Московский областной суд.
Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Билана С.Н. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд 03 ноября 2020 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1915 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 25 июля 2018 года, в размере 71482 000 (семьдесят один миллион четыреста восемьдесят две тысячи) рублей.
Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья А.А. Палагина
Мотивированное решение изготовлено 11 марта 2021 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
