Решение Ярославского областного суда от 13 августа 2020 года №3а-176/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 августа 2020 года Дело N 3а-176/2020
Ярославский областной суд в составе
председательствующего судьи Нуждина С.В.,
при участии секретаря Антоновой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "АКВАЛАЙФ" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "АКВАЛАЙФ" обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью N кв.м., с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - строительство временной постройки, не являющееся объектом капитального строительства - плоскостных спортивных сооружений, установки дебаркадера с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, Которосльная наб., напротив <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ
Заявление обосновано следующим: Общество является арендатором указанного земельного участка. В соответствии с условиями договора аренды арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена выше рыночной стоимости, чем нарушаются права административного истца как плательщика арендной платы. В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебное заседание представитель административного истца не явился, имеется ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Представлено уточнение требований об установлении рыночной стоимости земельного участка согласно заключению судебной оценочной экспертизы.
Представитель административного ответчика - Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области Николаева Т.Б. в судебном заседании возражал против требований, указав, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельного участка и заключение эксперта не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.
От Управления Росреестра по Ярославской области представлен отзыв на административный иск, где вопрос об удовлетворении требований оставлен на усмотрение суда.
ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области" представлен отзыв на заявление, в котором учреждение оставляет определение достоверности рыночной стоимости объекта недвижимости на усмотрение суда.
Иные участники процесса представителей в суд не направили, отзывов на административное исковое заявление суду не представили.
Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что ООО "АКВАЛАЙФ" является арендатором земельного участка площадью N кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>.
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.
Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и Ярославской области размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что Общество в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве аренды.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером N вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на ДД.ММ.ГГГГ - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории <адрес>, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года" кадастровая стоимость земельного участка составила N рублей.
Административным истцом представлен отчет оценки рыночной стоимости объектов недвижимости N от ДД.ММ.ГГГГ., выполненный ООО Оценочная компания "Легион Эксперт", согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила N рублей.
В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Выводы оценщика в представленном отчете потребовали проверки у суда на предмет их достоверности.
Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Назначая судебную оценочную экспертизу, суд исходил из необходимости определения рыночной стоимости указанного земельного участка в целях установления его объективной стоимости.
Анализируя представленное заключение эксперта ООО "Ярэксперт" от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.
В ходе производства судебной экспертизы экспертом установлено, что отчет, выполненный ООО Оценочная компания "Легион Эксперт", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе ФСО, установленная оценщиком рыночная стоимость объекта недвижимости является недостоверной. В заключении эксперта определена рыночная стоимость спорного земельного участка на ДД.ММ.ГГГГ в размере N рублей.
В частности, экспертом установлено, что оценщиком в нарушении п.10 ФСОN 7 не полностью исследован рынок земельных участков в г.Ярославле на период, предшествующий дате оценки с торгово-офисным назначением, выводы о диапазоне цен, сделанные оценщиком на основании аналогов, не соответствуют исследуемому сегменту рынка, ценовые рамки затронули земельные участки со строениями из другого сегмента; в нарушении п.5 ФСОN 3 оценщиком не приводятся критерии отбора и используются подходящие аналоги, отчет допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение пользователя, неверно введены ряд корректировок.
Данные выводы эксперта достаточно обоснованны, мотивированны и не опровергнуты участниками процесса.
Из заключения судебной оценочной экспертизы следует, что эксперт проанализировал рынок объектов оценки. Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В экспертном заключении приведен расчет рыночной стоимости объекта оценки, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта указанным подходом.
В экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения. Кроме того, в экспертном заключении приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.
Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
Доказательства, которые могли бы поставить под сомнения выводы, изложенные в заключении судебной оценочной экспертизы, лицами, участвующими в деле, не представлены.
Согласно п\п "б" п. 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Экспертом использованы объекты-аналоги, ценообразующие факторы которых совпадают с объектом оценки, применение корректировок обосновано, доказательств занижения рыночной стоимости спорного земельного участка в материалах дела не содержится.
В заключении эксперта изложены обоснования выбора аналогов. Суждения эксперта в этой части соответствуют как положениям п\п "б" п. 22 ФСО N 7, так и п\п "б" п. 11 и п\п "в" п. 22 ФСО N 7.
Подпунктом "д" пункта 11 ФСО N 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется исходя из принципа достаточности. Из содержания экспертного заключения следует, что эксперт, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
В заключении эксперта изложен процесс отбора объектов аналогов, проанализировано достаточное количество объектов, из которых отобрано 6 аналога, выбор аналогов мотивирован.
Возражения Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> сводятся к использованию экспертом объектов-аналогов, расположенных в районах <адрес> с более низким уровнем цен на коммерческую недвижимость, наличию оснований для исключения объекта-аналога N (<адрес>, в районе <адрес>) из расчетов рыночной стоимости объекта оценки, неверном подходе при расчете корректировки на местоположение.
Данные возражения не могут быть приняты во внимание ввиду следующего.
В обоснование своих возражений о необоснованности использования объектов-аналогов, расположенных в районах <адрес> с более низким уровнем цен на коммерческую недвижимость, административный ответчик ссылается на наличие информации о сделках с объектами, расположенными в Кировском и <адрес>х <адрес>.
Экспертом Григорьевой Л.А. представлен анализ предложений, на который ссылается Департамент. Согласно этому анализу предлагаемые Департаментом аналоги не могут применяться при расчете рыночной стоимости объекта оценки, так как земельные участки исходя из их местоположения и характеристик не могут использоваться для строительства на них объектов капитального строительства (участок на <адрес> за домом 2а имеет вытянутую форму; объект-аналог на <адрес>, имеет небольшую площадь и продавался как дополнительный участок для обслуживания жилого дома; объект на <адрес> находится в тесно застроенном районе, территория пересечена коммуникациями, что не позволяет разместить капитальные здания.
В подтверждение данных обстоятельств экспертом Григорьевой Л.А. представлены дополнительные материалы, подтверждающие месторасположение и характеристики указанных объектов.
Из содержания заключения эксперта следует, что экспертом изучена доступная информация об объекте оценки и объектах-аналогах. При определении рыночной стоимости объекта оценки учитывалось его местоположение, проводился детальный анализ рынка по торгово-офисной недвижимости, вследствие чего эксперт пришел к обоснованному выводу об использовании корректировок. В результате примененных корректировок скорректированная стоимость объектов-аналогов была увеличена.
Таким образом, экспертом было учтено местоположение объекта оценки, оснований для вывода о том, что использованные объекты-аналоги привели к необоснованному занижения рыночной стоимости объекта оценки, не имеется.
В возражениях на заключение эксперта Департаментом приведены также доводы о том, что у эксперта отсутствовали основания для использования в качестве аналога объекта по адресу: <адрес>, в районе <адрес> (аналог N), так как в составе цены данного аналога имелось разрешение на строительство и объект незавершенного строительства.
Вместе с тем, наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства на дату предложения опровергается как содержанием текста объявления о его продаже, из которого не следует, что в состав стоимости земельного участка входит объект незавершенного строительства, а также данными общедоступных карт, размещенных в сети Интернет, и фотографиями земельного участка на дату предложения, из которых следует, что земельный участок свободен от строений.
Доказательств того, что разрешение на строительство и проект оценены продавцом в составе предложения о продаже земельного участка, а также того, что наличие разрешения и проекта влияют на стоимость земельного участка, административным ответчиком не приведено.
Ссылка Департамента о целесообразности проведения корректировки на местоположение расчетным путем ничем не подтверждена.
Экспертом установлено, что объект оценки находится в зоне "Культурный и исторический центр"и корректировка применялась с учетом данных из Справочника оценщика.
Корректировка расчетным методом не использовалась по причине анализа экспертом объектов, окружающих объект оценки, вида разрешенного использования, который не предполагает строительство капитального объекта.
При таких обстоятельствах, приведенные возражения Департамента обоснованности расчета эксперта не опровергают.
По изложенным мотивам при определении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости суд исходит из заключения судебной экспертизы.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд (абзац 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 28), то есть - ДД.ММ.ГГГГ.
Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью N кв.м., с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - строительство временной постройки, не являющееся объектом капитального строительства - плоскостных спортивных сооружений, установки дебаркадера с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, Которосльная наб., напротив <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с
кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости N рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья С.В. Нуждин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка