Решение Забайкальского краевого суда от 26 января 2021 года №3а-176/2020, 3а-26/2021

ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 января 2021 года Дело N 3а-26/2021
Забайкальский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Бурака М.Н.,
при секретаре судебного заседания Рудаковой А.И.,
с участием:
представителя административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю Куликовой А.А.;
представителя заинтересованного лица общества с ограниченной ответственностью "Локос" Смирновой В.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации городского округа "Город Чита" об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,
установил:
25 декабря 2020 года администрация городского округа "Город Чита" посредством представителя по доверенности Путинцевой И.А. обратилась в Забайкальский краевой суд с административным исковым заявлением об отмене решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю от 29 октября 2020 года N 125, которым удовлетворено заявление Смирновой В.С., являющейся представителем общества с ограниченной ответственностью "Локос" (далее также - ООО "Локос") о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 553 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения магазина, расположенного по адресу: <адрес>
В обоснование требований представитель административного истца указал, что земельный участок с кадастровым номером N предоставлен ООО "Локос" по договору аренды земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка при заключении договора аренды определена в размере 3 223 448,06 рублей. Оспариваемым решением комиссии кадастровая стоимость названного земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке N 20/10/27б от 6 октября 2020 года, по состоянию на 1 января 2014 года - 905 000 рублей. Столь сильное отличие рыночной стоимости от кадастровой, составляющее 72%, является необоснованным, а оспариваемое решение комиссии принято без проведения заседания и надлежащего исследования предоставленного отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка. При оценке спорного земельного участка не использовался сравнительный анализ цен на аналогичные земельные участки, расположенные в непосредственной близости от объекта оценки. Использованный при проведении оценки аналог N 3 (земельный участок по <адрес>) имеет иной вид разрешенного использования. Изложенные обстоятельства нарушают права и законные интересы административного истца, поскольку столь значительное снижение кадастровой стоимости земельного участка влечет недополучение бюджетом муниципального образования денежных средств по уплачиваемой арендатором арендной плате за указанный земельный участок.
В письменном отзыве на административное исковое заявление представитель административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю (далее также - Комиссия) Куликова А.А. выразила несогласие с заявленными требованиями, указав, что о дате заседания Комиссии администрация городского округа "Город Чита" была извещена 20 октября 2020 года. О принятом Комиссией 29 октября 2020 года решении административный истец был информирован письмом от 3 ноября 2020 года N 01-41/1781/2020, которое вручено адресату 09 ноября 2020 года. Факт проведения заседания Комиссии подтверждается содержанием протокола заседания Комиссии от 29 октября 2020 года. Документального опровержения выводов, содержащихся в отчете, административным истцом не представлено. Нарушений действующего законодательства при принятии оспариваемого решения административными ответчиками не допущено.
В судебное заседание представитель административного истца администрации городского округа "Город Чита" Путинцева И.А., надлежаще извещенная о времени и месте судебного заседания, не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Заинтересованное лицо филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Забайкальскому краю надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в суд не направило, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствии представителя.
Заинтересованное лицо Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания, представителя в судебное заседание не направило, ходатайств не заявило.
На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Представитель административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю Куликова А.А. относительно удовлетворения требований возражала, поддержала позицию, изложенную в ранее представленном отзыве на административное исковое заявление.
Представитель заинтересованного лица ООО "Локос" Смирнова В.С. в удовлетворении требований административного истца просила отказать в полном объеме.
Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований администрации городского округа "<адрес>" на основании нижеследующего.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона <Дата> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, либо установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.
Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее также - Порядок) утвержден Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года N 263.
Согласно пункту 1 указанного Порядка комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. В каждом субъекте Российской Федерации создается одна постоянно действующая комиссия.
В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года N 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
На основании приказа Росреестра от 24 октября 2012 года N П/449 была создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю в составе 4 человек.
Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии.
В соответствии с пунктом 13 Порядка комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением следующих документов: кадастровый паспорт объекта недвижимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных Порядком. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по инициативе заявителя также могут прилагаться иные документы.
Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона N 135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (абзац второй пункта 20 Порядка решением Верховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2018 года N АКПИ18-142 признан частично недействующим).
Как следует из материалов дела, 12 октября 2020 года Смирнова В.С., являющаяся представителем ООО "Локос", обратилась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости находящегося у них в аренде земельного участка N, площадью 553 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения магазина, расположенного по адресу: <адрес>
Кадастровая стоимость указанного земельного участка на момент обращения с заявлением в комиссию была установлена в соответствии со статьей 14.19 Закона об оценочной деятельности по состоянию на 1 января 2014 года в размере 3 223 448,06 рублей.
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N был приложен отчет об оценке рыночной стоимости N 20/10/27б от 6 октября 2020 года, подготовленный оценщиком ООО "Забайкальская краевая лаборатория судебных экспертиз" Ортыковым Т.А., являющимся членом Саморегулируемой организации "Союз "Федерация Специалистов Оценщиков" (регистрационный N N от 16 января 2019 года), ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована: страховщик - СПАО "Ингосстрах", период действия договора - с 19 июля 2020 года по 18 июля 2021 года (страховой полис N). Ответственность ООО "Забайкальская краевая лаборатория судебных экспертиз" застрахована в СПАО "Ингосстрах" (договор N, период действия договора - с 2 сентября 2020 года по 1 сентября 2021 года).
Согласно представленному отчету об оценке N 20/10/27б от 6 октября 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 75:32:010418:101 определена по состоянию на 1 января 2014 года в размере 905 000 рублей.
Решением Комиссии от 29 октября 2020 года N 125 заявление ООО "Локос" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 75:32:010418:101 удовлетворено. При этом было указано на то, что отчет об оценке соответствует статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки, устанавливающим требования к содержанию отчета, описанию информации, используемой при проведении оценки.
Названное решение принято Комиссией в правомочном составе. На заседании присутствовали двое из четырех ее персонально утвержденных членов, единогласно проголосовавших "за" установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.
Нарушений порядка проведения заседания и голосования по заявлению, а также каких-либо иных нарушений действующего законодательства, которые могли бы повлиять на законность принятого Комиссией решения, в ходе рассмотрения административного дела не установлено (протокол заседания комиссии от 29 октября 2020 года N 125).
В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на нарушение порядка проведения заседания Комиссии, поскольку в очном порядке заседание не проводилось, решение Комиссии в установленный срок в адрес администрации не направлялось. Кроме того, указывает на несоответствие отчета об оценке федеральным стандартам оценки, поскольку при оценке земельного участка не использовался сравнительный анализ цен на аналогичные земельные участки, расположенные в непосредственной близости от объекта оценки, а использованный при проведении оценки аналог N 3 (земельный участок по <адрес> имеет иной вид разрешенного использования.
Рассматривая доводы о не проведении заседания Комиссии и не направлении решения в адрес административного истца, суд отмечает, что согласно уведомлению от 14 октября 2020 года N 01-41/1662/2020 администрация городского округа "Город Чита" уведомлена о проведении 29 октября 2020 года заседания Комиссии, на повестке рассмотрения которой находится в том числе вопрос определения кадастровой стоимости объекта недвижимости расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер N. Данное уведомление направлено почтовым отправлением и вручено адресату 20 октября 2020 года, что подтверждается уведомлением о вручении.
Письмом от 3 ноября 2020 года N 01-41/1781/2020 административный истец проинформирован о принятом Комиссией 29 октября 2020 года решении, которое направлено почтовым отправлением и согласно сведений официального сайта АО "Почта России" вручено адресату 09 ноября 2020 года.
При таких обстоятельствах исследуемые доводы администрации городского округа "Город Чита" о не проведении заседания Комиссии и не направлении решения в адрес административного истца подлежат отклонению как не нашедшие своего подтверждения.
Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Проверяя отчет об оценке, выполненный оценщиком ООО "Забайкальская краевая лаборатория судебных экспертиз" Ортыковым Т.А., суд соглашается с позицией административных ответчиков о соответствии отчета требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, устанавливающим требования к содержанию отчета, описанию информации, используемой при проведении оценки в силу следующего.
Оценка проведена по состоянию на 1 января 2014 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует требованиям абзаца 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
В представленном отчете об оценке N 20/10/27б от 6 октября 2020 года, содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.
Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.
Вопреки соответствующему доводу административного истца, оценщик верно определилсегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, и период исследования фактических данных о ценах и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки.
Допрошенный в судебном заседании оценщик Ортыков Т.А. пояснил, что объект оценки и объекты-аналоги относятся к категории земли населенных пунктов, функциональное назначение - коммерческое. Объект-аналог N 3 (земельный участок по <адрес>), в силу его местоположения, также относится к земельным участкам коммерческого назначения. Вид разрешенного использования земельного участка в большинстве случаев не оказывает влияние на итоговую стоимость объекта, а функциональное назначение объекта оценки и объектов-аналогов равнозначные, в связи с чем отсутствовали основания для корректировки по функциональному назначению.
Следовательно, довод административного истца о некорректном подборе оценщиком аналогов исходя из вида разрешенного использования подлежит отклонению, поскольку не свидетельствует о допущенных оценщиком нарушениях при составлении отчета.
Подлежит отклонению и довод административного истца о том, что оценщиком не использовался сравнительный анализ цен на аналогичные земельные участки, расположенные в непосредственной близости от объекта оценки и кадастровая стоимость которых также была установлена в размере рыночной по состоянию на 1 января 2014 года, поскольку данный метод оценки не предусмотрен действующим законодательством.
В отчете представлена необходимая информация, идентифицирующая как объект оценки, так и объекты - аналоги, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков.
Данная информация подтверждена и проверяема, в отчете имеются ссылки на используемые источники информации, приложены копии размещенных в периодических изданиях и сети "Интернет" объявлений, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.
Возражая против выводов Комиссии, административный истец в административном иске ссылается на несоответствие отчета требованиям законодательства, при этом доказательств, опровергающих выводы суда, не представил.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
В административном иске представитель административного истца излагает сомнения в обоснованности отчета об оценке. Вместе с тем, в соответствии с положениями статьи 3 Закона об оценочной деятельности, сама оценочная деятельность представляет собой профессиональную деятельность субъектов оценочной деятельности (оценщиков), направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Отчет об оценке N 20/10/27б от 6 октября 2020 года соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, отвечает требованиям относимости и допустимости представленных доказательств. Каких-либо доказательств, позволяющих усомниться в его достоверности, в материалы дела не представлено.
Учитывая изложенное, суд не находит оснований для сомнения в достоверности информации, содержащейся в отчете об оценке, а также правильности выводов, сделанных как оценщиком, так и членами Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю при принятии оспариваемого решения.
При таких обстоятельствах требования администрации городского округа "Город Чита" об отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю удовлетворению не подлежат.
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении административного искового заявления администрации городского округа "Город Чита" об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Забайкальский краевой суд.
Судья М.Н. Бурак
Решение изготовлено 27 января 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка