Дата принятия: 04 июля 2019г.
Номер документа: 3а-176/2019
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 4 июля 2019 года Дело N 3а-176/2019
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Ошмариной Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Смирнова Олега Александровича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Смирнов О.А. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 2 845 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства гаража на 174 автомобиля (с размещением автомойки, магазина автозапчастей со складскими помещениями, станции техобслуживания) и инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 14 611 635, 50 рублей.
Заявление обосновано тем, что Смирнов О.А. является арендатором данного земельного участка на основании договора N 25996-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 15 октября 2018 года, заключенного с МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля".
Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п, составляет по состоянию на 1 января 2015 года 14 611 635,50 рублей.
Административный истец полагает, что кадастровая стоимость в таком размере является завышенной, существенно превышает размер рыночной стоимости данного земельного участка. Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, выполненному ООО "Ярэксперт", данная стоимость на 1 января 2015 года составляет 3 574 000 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Атаманов С.Г. административный иск поддержал.
Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Николаева Т.Б. и представитель заинтересованного лица МКУ "Агентства по аренде земельных участков города Ярославля" Шатилович Т.В. возражали против удовлетворения административного иска в связи с отсутствием в деле надлежащих доказательств размера рыночной стоимости земельного участка административного истца.
Административный ответчик ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в судебное заседание своих представителей не направили, в письменных пояснениях на административный иск оставили разрешение требований Смирнова О.А. на усмотрение суда.
Административный ответчик Правительство Ярославской области своего представителя в судебное заседание не направило, правовой позиции в письменном виде по административному исковому заявлению Смирнова О.А. не представило суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, заключение эксперта суд полагает, что административное исковое заявление Смирнова О.А. подлежит удовлетворению.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка, за исключением случаев, установленных пунктами 2.2<1>, 2.6, 2.6<1> - 2.6<4> раздела 2 настоящего Порядка.
В соответствии с пунктом 5 Положения о порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля, утвержденного постановлением мэрии города Ярославля от 13.03.2013 года N 516, расчет величины годовой арендной платы осуществляется с использованием сведений об удельном показателе кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Таким образом, правоотношения по аренде земельного участка, находящегося в государственной собственности Ярославской области, муниципальной собственности, либо государственная собственность на который не разграничена, являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативными актами органов государственной власти Ярославской области и органа местного самоуправления. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка.
Судом установлено, что на основании договора N 25996-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 15 октября 2018 года, заключенного с МКУ "Агентства по аренде земельных участков города Ярославля", Смирнов О.А. является арендатором земельного участка площадью 2 845 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства гаража на 174 автомобиля (с размещением автомойки, магазина автозапчастей со складскими помещениями, станции техобслуживания) и инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>
При таких обстоятельствах, суд полагает, что Смирнов О.А. в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п.
Согласно приложению 1 "Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области" по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 14 611 635,50 рублей.
В подтверждение размера рыночной стоимости земельного участка на указанную дату суд располагает Отчетом об оценке, выполненным ООО "Ярэксперт", согласно которому рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2015 года составила 3 574 000 рублей.
Анализируя представленный административным истцом Отчет, пояснения оценщика Григорьевой Л.А., заключение эксперта, а также заявленные заинтересованными лицами Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области и МКУ "Агентства по аренде земельных участков города Ярославля" возражения относительно достоверности выводов Отчета, суд полагает, что представленное административным истцом доказательство рыночной стоимости земельного участка является допустимым и законодательству об оценочной деятельности соответствует.
Из Отчета следует, что расчет рыночной стоимости земельного участка проводился оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж.
Оценщиком для сравнения с объектом оценки подобрано девять объектов - аналогов с известными ценами их предложений или сделок. Отобранные для расчетов объекты - аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объекта оценки и объектов - аналогов, по которым оценщик выявляла расхождения, цены объектов - аналогов корректировались.
В ходе рассмотрения дела заинтересованными лицами Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области, МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" на указанный Отчет представлены возражения, в которых указано, что оценщиком неправильно было определено местоположение оцениваемого объекта - вокруг крупных промышленных предприятий.
Из Отчета следует, что при определении местоположения объекта оценщик использовал критерии местоположения, которые выделены в "Справочнике оценщика недвижимости-2017. Земельные участки" и "Справочнике оценщика недвижимости-2014. Земельные участки" под ред. Лейфера Л.А.
Оценщиком приведено полное описание местонахождения указанного земельного участка, исследовано его окружение, выявлены характеристики объекта и сделаны выводы, в которых учтен тот факт, что объект оценки находится недалеко от крупной улицы - пр. Авиаторов, что, в свою очередь, не является основополагающим при определении зоны объекта оценки.
Кроме того, в отзыве Департамента содержится недостоверная информация относительно расположения объекта оценки от пр.Авиаторов - 230 м., что подтверждается фотоснимками, имеющимися в материалах дела - 370 м.
Также Департамент в своих возражениях указывает, что оценщик при применении сравнительного подхода к оценке объекта недвижимости не использовал все имеющиеся объекты-аналоги, что является нарушением п.22 ФСО N7.
Суд полагает, что возражения Департамента в указанной части являются необоснованными.
Так земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> не может быть использован в качестве объекта-аналога, так как невозможно достоверно установить разрешенное использование данного объекта и идентифицировать его на публичной карте.
Объект-аналог, расположенный по адресу: <адрес> продается с расположенными на нем улучшениями, а именно зданием 2005 г. постройки, а земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> по разрешенному использованию не соответствует заявленному сегменту рынка.
Кроме того, заинтересованное лицо Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в своих возражениях обращает внимание на то, что коэффициент вариации по расчетной выборке составляет 42 % (более 33 %).
По мнению Департамента, это свидетельствует о нарушении оценщиком пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, согласно которому содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Суд полагает, что Отчет не содержит информации, которая вводит в заблуждение пользователей Отчета, либо допускает неоднозначное толкование полученных результатов. Процесс оценки полно и доступно описан в Отчете, основания отбора аналогов, а также применения к их ценам корректировок и их размер оценщиком в Отчете обоснованы.
Доказательств того, что использованные оценщиком аналоги не сопоставимы с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, Департаментом суду не представлено.
В свою очередь, обязанность оценщика использовать в расчетах сведения об объектах - аналогах, цена которых не выбивается их какого - либо диапазона, Федеральные стандарты оценки не содержат.
В остальной части Отчета суд также не усматривает оснований полагать, что при оценке нарушено законодательство об оценочной деятельности и определенные оценщиком величины рыночной стоимости земельных участков являются недостоверными.
Указанные выводы подтверждаются заключением проведенной по делу судебной экспертизы, выполненной экспертом Бабиной О.А., согласно выводам которой отчет соответствует законодательству об оценочной деятельности и установленная в нем величина рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверной.
В связи с этим, рыночная стоимость земельных участков административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом - 3 574 000 рубля.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Смирнова О.А. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Смирнова О.А. с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области, а именно - 28 декабря 2018 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое индивидуального предпринимателя Смирнова Олега Александровича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 845 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства гаража на 174 автомобиля (с размещением автомойки, магазина автозапчастей со складскими помещениями, станции техобслуживания) и инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 3 574 000 (три миллиона пятьсот семьдесят четыре тысячи) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 385 000 (триста восемьдесят пять тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 28 декабря 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 9 июля 2019 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
