Решение Хабаровского краевого суда от 22 октября 2019 года №3а-176/2019

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 октября 2019 года Дело N 3а-176/2019
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Наседкиной А.С., с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "ВМК Капитал" Жолобовой С.С., представителя заинтересованного лица департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска Давыдовой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ВМК Капитал" к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "ВМК Капитал" обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2575 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 года в размере 3 115 647 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором данного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 9 101 311,75 руб. по состоянию на 01.01.2016 года в соответствии с приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края". В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 21.03.2019г. N 48.1/ЗУ/2019, выполненным оценщиком ООО "Оценка-Партнер" Демьяненко Ю.А., рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016г. определена в размере 3 115 647 руб. 19 июня 2019 общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. Решением Комиссии от 10 июля 2019 года N 27 заявление было отклонено.
Определением судьи от 26 августа 2019 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен арендодатель земельного участка - департамент муниципальной собственности администрации г.Хабаровска.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителей административных ответчиков Управления Росреестра по Хабаровскому краю, министерства имущественных отношений Хабаровского края, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Жолобова С.С. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель заинтересованного лица департамента муниципальной собственности администрации г.Хабаровска Давыдова Н.А. возражала против удовлетворения заявленных требований по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки. В Отчете отсутствует информация о расстоянии объекта оценки и аналогов до крупных автодорог, корректировка по данному элементу сравнения не обоснована. Приведена противоречивая информация о среднерыночной стоимости 1 кв. м земельных участков производственно-складского назначения. Вывод о невысокой транспортной доступности объекта оценки не соответствует действительности. По аналогу N 5 указаны разные кадастровые номера. Не обоснованно не включен в аналоги земельный участок по ул. Доватора, 5, который является незастроенным, и может являться аналогом. Корректировка на передаваемые права не отражает реального соотношения между ценой права аренды и ценой выкупа земельного участка.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.
Из письменного отзыва министерства имущественных отношений Хабаровского края следует, что Министерство заявленные требования не признает по тем основаниям, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и не подтверждает достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. В нарушение пункта 14 ФСО N 1 в качестве аналогов оценщиком подобраны объекты, существенно отличающиеся от объекта оценки по ценообразующим фактором. В нарушение пункта 22 ФСО N 7 не учтены такие элементы сравнения, как транспортная доступность, инфраструктура, отказ от их применения в Отчете не обоснован. В источниках информации отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов, использованных в качестве аналогов, что делает невозможным получение точной информации о виде разрешенного использования земельного участка. Вывод оценщика о том, что динамика изменения цен на рынке коммерческой недвижимости аналогична изменениям цен на рынке земельных участков, в Отчете не обоснован.
Заслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика Демьяненко Ю.А., исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что на основании Договора N 142 аренды земельного участка от 13.02.2009г., Соглашения от 02.08.2012г. о внесении изменений в договор аренды, заключенных между департаментом муниципальной собственности администрации г.Хабаровска и ООО "ВМК Капитал", последнее является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером N, общей площадью 2575 кв.м., с разрешенным использованием - под здания и сооружения завода, расположенного по адресу: <адрес> (пункт 1.1 Договора, пункт 1 Соглашения). Срок действия договора с 13.02.2009г. по 12.02.2058г. (п.1.2 Договора).
Согласно уведомлению департамента муниципальной собственности администрации г.Хабаровска от 20.11.2018г., с 01.01.2019г. расчет арендной платы по договору аренды производится на основании постановления правительства Хабаровского края от 30.12.2009г. N 411-пр "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края" (далее - Положение), приказа министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018г. N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края". Постановления администрации г. Хабаровска от 24.11.2016г. N 4280 "Об установлении на 2017, 2018 и 2019 годы значений коэффициентов к арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа "Город Хабаровск".
Согласно пункту 2.1 Положения размер арендной платы определяется путем умножения кадастровой стоимости земельного участка (Кс) на коэффициент по виду разрешенного использования и зонированию территорий (Квз).
Таким образом, арендная плата за земельный участок с кадастровым номером N определяется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 25.02.2019г., составляет 9 101 311,75 руб., определена по состоянию на 01.01.2016г. на основании приказа министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
Постановлением правительства Хабаровского края от 04.12.2018 года N 441-пр утверждено Положение о министерстве имущественных отношений Хабаровского края (опубликовано и вступило в силу с 05.12.2018 года), согласно которому министерство имущественных отношений является правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки, является специально уполномоченным органом исполнительной власти Хабаровского края в сфере государственной кадастровой оценки.
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц (абзац 1).
Являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 10 июля 2019 года N 27 отклонено заявление ООО "ВМК Капитал" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 27:23:030201:125 по тем основаниям, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Приведенные Комиссией основания аналогичны доводам департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска.
В силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решение Комиссии не является предметом рассмотрения в настоящем административном деле.
В качестве доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка от 21.03.2019 г. N 48.1/ЗУ/2019, составленный оценщиком Демьяненко Ю.А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016г. составляет 3 115 647 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет N ЭП-220319-3/9 от 04.06.2019г., составленное экспертом ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" Захаровым С.А.
Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2016г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20 мая 2015 г. N 299, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и отказа от применения доходного и затратного подходов.
В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.
Оценщиком исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, произведен анализ рынков земельных участков города Хабаровска.
В качестве источников информации использованы данные официального сайта Росреестра, раздел "Мониторинг рынка недвижимости" (http://portal/rosreestr.ru); портала бесплатных объявлений "Фарпост Хабаровск" (http://www.farpost.ru/) и "Авито" (http://www.avito.ru/), еженедельного журнала "Вся недвижимость Хабаровска", N 4 (479) 2015, научно-практического журнала "Дальневосточный оценщик" N 4 (53) 2015.
Отобрано 6 объектов-аналогов, соответствующих определенным оценщиком критериям отбора.
В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил: условия продажи (скидка на торг), права на землю, рыночные условия (время продажи), месторасположение земельного участка и расположение участка относительно крупных автодорог, вид разрешенного использования, площадь.
Произведены корректировки стоимостей аналогов на условия продажи скидка на торг (для объектов-аналогов NN 3-6), права на землю (для объектов-аналогов NN 3, 4, 6), на рыночные условия (для объектов-аналогов NN 1-5), на местоположение (для объекта-аналога N 2), на площадь.
Расчет и описание корректировок приведены в Отчете, отказ от применения иных корректировок по ценообразующим факторам обоснован.
После проведения корректировок, при проведении анализа выборки к последующим расчетам приняты 3 объекта-аналога (объекты-аналоги NN 1, 2, 3 из последующих расчетов исключены, как не вошедшие в доверительный интервал).
Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 3 115 647 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы различные факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Из Положительного экспертного заключения следует, что экспертом проведена проверка Отчета на предмет соответствия требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации; федеральных стандартов оценки; стандартов и правил оценочной деятельности Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет"; на предмет подтверждения стоимости оценки, в том числе, произведена проверка достоверности использованных в Отчете рыночных данных и их сопоставление с данными из альтернативных источников информации; анализ обоснованности сделанных выводов, заключений и суждений, корректности проведенных расчетов. В результате сделан вывод о соответствии Отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и подтверждении определенной оценщиком рыночной стоимости земельного участка.
Содержание Отчета, Положительного экспертного заключения, показания оценщика в судебном заседании опровергают доводы министерства имущественных отношений края и департамента муниципальной собственности г. Хабаровска о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с подпунктом "и" пункта 8 ФСО N 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованны отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. N 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (земельные участки, предназначенные для размещения производственно-складских объектов) и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Оценщиком обоснованно не принят в качестве аналога земельный участок, расположенный по ул. Доватора, 5, поскольку согласно скриншоту с сайта Росреестра (ср. 215-217 Отчета) данный земельный участок является застроенным.
В качестве аналога N 5 использован земельный участок с кадастровым номером 27:23:0040718:15, что подтверждается данными, приведенными на стр. 270 Отчета. Допущенная на стр. 74 опечатка в кадастровом номере никак не повлияла на размер рыночной стоимости объекта оценки.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Оценщиком применены необходимые корректировки, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам, в том числе произведена корректировка на площадь земельного участка, на условия продажи (торг), на дату продажи (предложения). Отказ от применения иных корректировок обоснован.
Содержание отчета опровергает доводы о том, что оценщиком не учтены различия объекта оценки и объектов-аналогов по транспортной доступности, инфраструктуре, расположению относительно крупных автодорог. На стр. 24 Отчета оценщиком дан анализ транспортной доступности объекта оценки; на стр. 87-90 произведены корректировки на "местоположение" и "расположение относительно крупных автодорог" с приведением соответствующего анализа и расчетов.
На стр. 83 Отчета приведена информация об изменении за квартал среднерыночной цены за 1 кв. м земельных участков в 2015 году по данным РСО "Кредо", на стр. 86 оценщиком приведена информация о рассчитанном помесячном изменении среднерыночной цены, что вопреки доводам заинтересованного лица не является нарушением пункта 5 ФСО N 3.
Доводы о том, что в отчете отсутствует точная и достоверная информация об индивидуальных характеристиках объектов-аналогов суд находит несостоятельным.
В отчете об оценке оценщиком описана последовательность действий, совершенных им для проверки и анализа информации о земельных участках при отборе объектов-аналогов, для получения дополнительных сведений, позволяющих идентифицировать эти объекты. Используя содержащиеся в объявлениях сведения о месте нахождения земельных участков, их площади и находящихся на них видов строений (зданий), оценщик, используя данные Публичной кадастровой карты, определилфактическое нахождение объектов-аналогов, что, в свою очередь, позволило определить и подтвердить индивидуальные характеристики (назначение, вид разрешенного использования, площадь и т.п.). Доказательства того, что выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют иные характеристики, чем указано в отчете, суду не представлены.
Обстоятельства, на которые ссылаются министерство имущественных отношений Хабаровского края, департамент муниципальной собственности администрации г.Хабаровска, без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ООО "ВМК Капитал" обратилось 19 июня 2019 года, административное исковое заявление подано в суд 15 августа 2019 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 25 февраля 2019 года.
Таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 25 февраля 2019 года.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
Административный иск общества с ограниченной ответственностью "ВМК Капитал" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2575 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 года в размере 3 115 647 руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 19 июня 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка