Решение Иркутского областного суда от 26 ноября 2019 года №3а-176/2019

ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 ноября 2019 года Дело N 3а-176/2019
Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Каракич Л.Л., при секретаре Шеине М.С.,
с участием представителя административного истца Рязановой О.Н. - Преловской К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-176/2019 по административному исковому заявлению Рязановой Ольги Николаевны к Правительству Иркутской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Рязанова О.Н. обратилась с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", площадью 0,6955 га, равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2012 года в размере 6 371 000 рублей.
Земельный участок принадлежит административному истцу на праве собственности, его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2012 года установлена в размере 12 979 560,1 рублей, рыночная стоимость определена оценщиком ООО "Независимая экспертная оценка" в сумме 6 371 000 рублей.
Ссылаясь на то, что кадастровая стоимость участка существенно превышает рыночную, что нарушает право на уплату земельного налога в экономически обоснованном размере, Рязанова О.Н. просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Преловская К.А. административные исковые требования поддержала по доводам, изложенным в административном исковом заявлении, ходатайствовала о восстановлении срока на обращение в суд с настоящим иском.
Представитель Правительства Иркутской области в судебное заседание не явился. В поданном ранее письменном отзыве представитель административного ответчика Давтян Л.А. возражений против административных исковых требований не привела, указав, что размер рыночной стоимости земельного участка обязан доказать его правообладатель. При этом представленный Рязановой О.Н. отчет об определении рыночной стоимости земельного участка N 1-105(10)19 Правительством не оспорен, на иной размер рыночной стоимости оцениваемого объекта не указано, вопрос о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости участка не поставлен.
Заинтересованные лица в судебное заседание представителей не направили, ранее представили письменные отзывы на заявление Рязановой О.Н.
Управление Росреестра по Иркутской области в письменном отзыве возражений против требований иска не высказало, отчет оценщика, размер определенной им рыночной стоимости участка не оспорило. Представитель Управления Рубцова И.А. в отзыве указала на то, что административное исковое заявление подано за пределами установленного частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации срока, однако по истечении установленного законом периода в государственный кадастр очередные результаты определения кадастровой стоимости земельных участков не вносились.
Представитель филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области Полехина Е.П. в письменном отзыве подтвердила наличие в ЕГРН сведений о размере и дате установления кадастровой стоимости земельного участка. Отчет оценщика и определенный им размер рыночной стоимости представителем кадастровой палаты не оспорен.
Представитель заинтересованного лица - администрации города Братска в письменном отзыве по существу заявленных требований позиции не высказал, просил о рассмотрении дела без его участия.
Все лица, участвующие в административном деле, о времени и месте его рассмотрения извещены своевременно и в надлежащей форме, в письменных отзывах просили о рассмотрении дела по существу без их участия.
В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что Рязанова О.Н. является собственником земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", расположенного на землях населенных пунктов по адресу: "адрес изъят", с разрешенным видом использования для размещения здания магазина, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17 октября 2019 года.
В силу статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации собственник Рязанова О.Н. является плательщиком земельного налога. Согласно пункту 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельного участка, признаваемого объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности
Таким образом, Рязанова О.Н. является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости участка, относительно которой возник спор.
В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 22 ноября 2002 года, отнесен к 5-ой группе видов разрешенного использования, его кадастровая стоимость определена с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости по Приложению N 1 к Постановлению Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп (в ред. Постановления Правительства от 5 мая 2014 года N 239-пп) и составляет 12 979 560,1 рублей.
Это подтверждается кадастровой справкой от 7 октября 2019 года и выпиской из ЕГРН по состоянию на 17 октября 2019 года.
Правительством Иркутской области, уполномоченным на проведение государственной кадастровой оценки, новая оценка земель населенных пунктов Иркутской области не проводилась, на момент рассмотрения административного иска в отношении земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" в ЕГРН очередные результаты кадастровой стоимости не внесены.
Принимая во внимание, что установленная по состоянию на 1 января 2012 года кадастровая стоимость является действующей, суд считает возможным восстановить срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде правообладателем земельного участка, если они затрагивают его права и обязанности.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 248 которой в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости также предусматривает установление в отношении объекта его рыночной стоимости.
В обоснование административного иска истец ссылается на то, что завышенный размер кадастровой стоимости по сравнению с рыночной стоимостью нарушает его право на уплату налога в экономически обоснованном размере.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка превышает рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком, в соответствии со статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации Рязанова О.Н. правомерно обратилась в суд с требованиями к Правительству Иркутской области, утвердившему результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории области, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
При этом заявленные административным истцом требования имеют своим предметом установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости с учетом его уникальных характеристик и в соответствии с разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, относятся к делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, хотя и не связаны с оспариванием нормативного акта, утвердившего результаты кадастровой оценки, или действий органа кадастрового учета.
Разрешая заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.
Кадастровая стоимость земельных объектов устанавливается на основании массовой оценки, и по существу отличается от рыночной стоимости именно методом определения. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, подлежащая внесению в ЕГКН в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена на произвольную дату.
В данном случае дата, на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" - 1 января 2012 года, соответственно, на эту дату должна быть определена рыночная стоимость.
При рассмотрении административных дел данной категории надлежит установить достоверную рыночную стоимость земельных участков, обязанность доказать величину рыночной стоимости в силу части 5 статьи 247, статьи 248 КАС Российской Федерации лежит на административном истце.
В подтверждение размера рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" административным истцом представлен отчет от 4 октября 2019 года N 1-105(10)19, подготовленный оценщиком ООО "Независимая экспертная оценка" Шумиловой Е.В., в соответствии с которым стоимость оцениваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2012 года определена в размере 6 371 000 рублей.
Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, независимо от формы собственности, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определены Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", применяемым в редакции, действующей на момент разрешения спора.
Для целей применения Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона).
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта, является отчет об оценке, который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Статьей 12 Закона об оценочной деятельности установлено, что отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Общие требования, предъявляемые к содержанию отчета об оценке объекта недвижимости, изложены в статье 11 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартах оценки - "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".
Проверяя отчет от 4 октября 2019 года N 1-105(10)19, суд отмечает, что по форме он отвечает требованиям статьи 11 Федерального закона N 135-ФЗ, статьям 8, 9 ФСО N 3: выполнен на бумажном носителе с указанием даты оценки, содержит полные сведения об оценщике, об объекте оценки со ссылками на источники используемой информации. В приложении к отчету содержатся копии документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих. В отчете подробно описана процедура оценки.
В ходе проведения оценки оценщиком выполнены все этапы, предписанные статьей 23 ФСО N 1: собрана и проанализирована информация об объекте оценки, состоянии и использовании земель в Иркутской области, проведен анализ рынка земельных участков, в том числе, сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый участок.
Суд считает, что в отчете ООО "Независимая экспертная оценка" проанализированы необходимые данные, влияющие на стоимость объекта, приведена исчерпывающая информация по всем ценообразующим факторам, использованная оценщиком при определении его рыночной цены.
Определяя рыночную стоимость земельного участка, оценщик правомерно использовал сравнительный подход, при этом отказ от доходного и затратного подхода в отчете обоснован и сомнений не вызывает, также приведено обоснование выбора методов оценки в рамках указанного подхода. В отчете приведен анализ рынка сопоставимых объектов недвижимости, предшествующий дате определения стоимости объекта оценки, произведен выбор объектов-аналогов и единицы сравнения, сделан сравнительный анализ объекта оценки с каждым объектом-аналогом по всем избранным элементам сравнения.
С учетом уникальных характеристик оцениваемого участка по основным ценообразующим параметрам проведена корректировка значений единиц сравнения и при расчете рыночной цены применены поправочные коэффициенты на торг, дату, местоположение, масштаб. При расчёте применен корректировочный коэффициент на оцениваемые права в отношении объектов-аналогов N 2 и N 4, которые находятся в аренде, в то время как объекты-аналоги N 1 и N 3 так же, как и объект оценки находятся в собственности.
Вполне понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов объектам оценки, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки.
Достоверность использованных оценщиком сведений об объектах-аналогах судом проверена по ссылкам на справочную информацию.
Отчет выполнен оценщиком Шумиловой Е.В., имеющей право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ, содержит сведения и документы, подтверждающие квалификацию оценщика, в числе которых свидетельство от 20 сентября 2019 года о членстве в ООО "Российское общество оценщиков", полис страхования, действующий на актуальную дату.
По форме, содержанию, соблюдению принципов и примененным методам оценки отчет N 1-105(10)19 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, положениям и нормам федеральных стандартов оценки - ФСО N 1, ФСО N 3, ФСО N 7, действующих на момент проведения оценки. У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, которые мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.
Возражений против отчета об оценке рыночной стоимости по его форме, содержанию, а также относительно величины установленной оценщиком рыночной стоимости земельного участка от административного ответчика, заинтересованных лиц не поступило.
В определении о подготовке дела к судебному разбирательству положения части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которой стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, судом разъяснены, сторонам предложено обсудить вопрос о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка.
Однако ходатайства о назначении экспертизы заявлено не было.
При таких обстоятельствах, оценивая по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает отчет от 4 октября 2019 года N 1-105(10)19 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" надлежащим доказательством, отвечающим требованиям статей 59-61 Кодекса, а определенную экспертом рыночную стоимость земельных участков - достоверной.
Установив все обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, оценив представленные в дело доказательства, принимая во внимание, расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости по результатам государственной оценки земель, и рыночной стоимостью земельного участка, определенной оценщиком расчетным путем, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного иска Рязановой О.Н. и установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" в размере его рыночной стоимости, рассчитанной оценщиком ООО "Независимая экспертная оценка" в отчете N 1-105(10)19 от 4 октября 2019 года.
В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в частности, для целей налогообложения в порядке, установленном положениями пункта 15 статьи 378.2, пункта 1.1 статьи 391, пункта 2 статьи 403 с учетом пункта 2.1 статьи 52 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 1 января 2019 года).
Из материалов дела следует, что административный истец обратился в Иркутский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка 10 октября 2019 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования Рязановой О.Н. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", общей площадью 0,6955 га, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение здания магазина, расположенного по адресу: "адрес изъят", равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2012 года в размере 6 371 000 (шесть миллионов триста семьдесят одна тысяча) рублей.
Датой обращения Рязановой О.Н. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" считать 10 октября 2019 года.
Решение может быть обжаловано в пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.
Судья Л.Л. Каракич
Мотивированное решение изготовлено 2 декабря 2019 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка