Решение Калининградского областного суда от 25 мая 2020 года №3а-176/2019, 3а-38/2020

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 мая 2020 года Дело N 3а-38/2020
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи - Струковой А.А.
при секретаре - Лемех М.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Циолик Любови Федоровны к Управлению Росреестра по Калининградской области, Правительству Калининградской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Циолик Л.Ф. обратилась в суд 27 ноября 2019 года с административным иском об установлении кадастровой стоимости нежилого здания - корпус N 5 и столовая - общей площадью 1270 кв.м с кадастровым номером N, расположенного на ул.Октябрьская,9 в г.Светлогорске Калининградской области, принадлежащего административному истцу на праве собственности, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года - 12 992 900 руб., определенной согласно отчету об оценке N 470-03/18 от 28 марта 2018 года, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость этого объекта, утвержденная на 1 января 2016 года постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года N 625, - 28 523 914,91 руб. - явно не соответствует рыночной стоимости нежилого здания и влечет за собой необоснованное завышение размера налога на имущество физических лиц.
Определением судьи от 2 декабря 2019 года административное исковое заявление оставлено без движения и установлен срок - до 15 декабря 2019 года для исправления перечисленных в определении недостатков.
Определением судьи от 12 декабря 2019 года административное исковое заявление принято к производству.
Определением суда от 4 февраля 2020 года назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно экспертному заключению от 25 февраля 2020 года рыночная стоимость указанного объекта по состоянию на 1 января 2016 года составляет 20 545 000 руб.
Определением суда от 3 марта 2020 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено ФГБУ "ФКП Росреестра".
В судебном заседании представитель административного истца - Баринов В.В. - заявленные требования поддержал, а экспертное заключение полагал противоречивым и необъективным.
Представители административных ответчиков - Управления Росреестра по Калининградской области, Правительства Калининградской области - и заинтересованных лиц - администрации муниципального образования "Светлогорский городской округ" и ФГБУ "ФКП Росреестра" - в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили. В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Управление Росреестра по Калининградской области представило письменные пояснения об отсутствии возражений против удовлетворения административных исковых требований.
Администрация муниципального образования "Светлолгорский городской округ" представила в электронной форме пояснения о возможности установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, определенной экспертным путем.
Выслушав объяснения представителя административного истца, показания эксперта Окомелко Н.В., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Из материалов дела следует, что указанное нежилое здание принадлежит на праве собственности Циолик Л.Ф. с 9 октября 2015 года (т. 1 л.д. 124-126).
Постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года N 625 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого и нежилого фондов (за исключением земельных участков), расположенных на территории Калининградской области..." кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером N установлена по состоянию на 1 января 2016 года в размере 28 523 914,91 руб.
В соответствии с п. 3 названного постановления Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года N 625 положения настоящего постановления об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в пункте 1 настоящего постановления, в части, порождающей правовые последствия для целей налогообложения в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации, действуют в порядке, определенном статьей 5 Налогового кодекса Российской Федерации, с 1 января 2018 года.
Согласно представленным Управлением Росреестра по Калининградской области уточненным сведениям сведения о кадастровой стоимости объекта - 28 523 914,91 руб. - внесены в Единый государственный реестр недвижимости 13 февраля 2017 года и до настоящего времени не изменялись (т. 1 л.д. 56-58).
Законом Калининградской области от 25 ноября 2015 года N 467 "Об установлении единой даты начала применения на территории Калининградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц" установлена единая дата начала применения на территории Калининградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - с 1 января 2016 года.
Административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц (ст. 400 НК РФ), налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости принадлежащего истцу нежилого здания с учетом положений ст. 402 НК РФ и указанного правового регулирования на территории Калининградской области.
Исходя из приведённых критериев административный истец вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Обязательная досудебная процедура урегулирования спора по делам данной категории по соответствующим административным искам физических лиц законом не установлена, в связи с чем Циолик Л.Ф. не обращалась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области
В обоснование своих требований Циолик Л.Ф. представила отчёт N 470-03/18 от 28 марта 2018 года об оценке рыночной стоимости указанного нежилого здания по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 12 992 900 руб., составленный оценщиком ООО "Центр оценки" Балуевой О.Б.
Как видно из этого отчета, оценщиком рыночная стоимость объекта определена путем сравнительного, доходного и затратного подходов, при этом при применении сравнительного подхода оценщиком в качестве аналогов выбрано 3 отдельно стоящих объекта, расположенных на ул.Комсомольская, ул.Матросова в г.Калининграде и в Московском районе г.Калининграде, а также встроено-пристроенные помещения в г.Пионерский.
Однако оцениваемый объект расположен в центре курорта федерального значения Светлогорск-Отрадное (Светлогорск-2) и представляет собой отдельно стоящий объект.
Поскольку эти обстоятельства могут свидетельствовать о некорректном выборе оценщиком объектов-аналогов и, соответственно, об ошибочности выводов оценщика при решении вопроса об определении рыночной стоимости указанного нежилого здания, а также в целях обеспечения объективности разрешения спора определением суда от 4 февраля 2020 года назначена судебная оценочная экспертиза в целях определения действительной рыночной стоимости нежилого здания.
Согласно заключению эксперта N 01-02/ЭС-2020 от 25 февраля 2020 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2016 года составляет 20 545 000 руб. (т. 1 л.д. 192-269).
Из содержания экспертного заключения следует, что рыночная стоимость объекта определена путем применения затратного и сравнительного методов.
Из сопоставления представленного административным истцом отчета об оценке и заключения судебной экспертизы видно, что существенная разница в величине рыночной стоимости объекта обусловлена значительным отличием между стоимостью объекта, определенной путем сравнительного подхода (соответственно 4 613 605,20 руб. и 13 936 800 руб.).
Суд обращает внимание, что в качестве объектов-аналогов экспертом выбрано два объекта в г.Светлогорске (незавершенный строительством спортивно-оздоровительный комплекс, 83% готовности, и часть трехэтажного здания с подвального помещения по второй этаж включительно) и один объект - в пос.Отрадное г.Светлогорска (действующая база отдыха).
Все аналоги имеют актуальный период экспозиции (в среднем 15 месяцев) на дату, в связи с чем экспертом обоснованно не применялась корректировка на дату предложения.
При оценке местоположения эксперт учитывал удаленность от города Калининграда и береговой линии Балтийского моря, а также локальное положение объекта в пределах городской черты, в связи с чем для одного из объектов-аналогов применен поправочный коэффициент на местоположение в соответствии со Справочником оценщика недвижимости под ред.Лейфера Л.А.
Также экспертом применены корректировки на торг, на площадь (фактор масштаба), тип здания с учетом того, что один из объектов представляет собой встроено-пристроенные помещения.
Разрешая вопрос о применении корректировки на фактическое состояние здания, эксперт исходил из того, что оцениваемый объект на дату определения стоимости имеет неудовлетворительное состояние, вследствие чего экспертом применен предельный коэффициент по данным Справочника оценщика недвижимости под ред.Лейфера Л.А.
Корректировка на инженерные сети и коммуникации не применялась, учитывая сопоставимость объектов по этому фактору.
В судебном заседании эксперт Окомелко Н.В. пояснила, что осмотр объект не производила, поскольку оценка произведена на ретроспективную дату, но при этом она осведомлена о состоянии объекта при наличии в деле соответствующих фотографий, технического паспорта и его визуального наблюдения при посещении г.Светлогорска. Степень износа ею принята максимально возможная при том, что объект не признан аварийным и требует ремонта. Относительно наличия в свободном доступе информации об объектах-аналогах Окомелко Н.В. пояснила, что соответствующей информации в открытом доступе нет, поскольку исследованные ею материалы являются архивными и получены из базы данных российского общества оценщиков. Доходный подход ею не применялся, поскольку объект не эксплуатируется длительное время и определение рыночной стоимости путем доходного подхода будет носить условный характер в то время, как при использовании затратного и сравнительного подходов оценка производится с учетом конкретной информации.
Таким образом, изложенные в экспертном заключении сведения об оцениваемом объекте и объектах-аналогах проверяемы и достоверны.
Судебная экспертиза проведена лицом, которое обладает необходимыми познаниями в области оценки недвижимости, имея соответствующее образование, опыт работы в сфере оценочной деятельности - 23 года и стаж экспертной работы - 11 лет.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.
Оснований сомневаться в объективности эксперта не имеется.
Не указывает на наличие таких оснований и административный истец.
Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что ссылки административного истца на наличие противоречий в экспертном заключении и необъективность эксперта являются необоснованными, в связи с чем рыночная стоимость упомянутого нежилого здания подлежит определению с учетом экспертного заключения - 20 545 000 руб.
В силу ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
В ходе производства по административному делу судом было разъяснено административным ответчикам и заинтересованному лицу право заявлять ходатайства о назначении судебной экспертизы либо представить имеющиеся у них доказательства в обоснование своих возражений в случае несогласия с заявленными требованиями.
Административные ответчики - Управление Росреестра по Калининградской области и Правительство Калининградской области не представили доказательств наличия у оцениваемого объекта иной рыночной стоимости.
Администрация муниципального образования "Светлогорский городской округ" не возражает против установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости, определенной экспертным путем.
Принимая во внимание совокупность исследованных судом доказательств, суд полагает, что установленная постановлением правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года N 625 и внесенная в Единый государственный реестр недвижимости кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N превышает его рыночную стоимость, чем нарушены права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения.
При таких обстоятельствах суд полагает административные исковые требования подлежащими удовлетворению с установлением кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, определенной экспертным путем.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Циолик Любови Федоровны к Управлению Росреестра по Калининградской области, Правительству Калининградской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости, поданное в суд 27 ноября 2019 года, - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование - корпус N 5 и столовая, общей площадью 1270 кв.м, расположенного на ул.октябрьская,9 в г.Светлогорске Калининградской области, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 20 545 000 руб.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости после вступления решения в законную силу является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 8 июня 2020 года.
Судья Калининградского
областного суда А.А. Струкова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка