Дата принятия: 16 февраля 2021г.
Номер документа: 3а-1761/2020, 3а-217/2021
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 16 февраля 2021 года Дело N 3а-217/2021
Московская область
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Палагиной А.А.,
при ведении протокола секретарем Романовым Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-217/2021 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ФИРМА МОЛОДОСТЬ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "ФИРМА МОЛОДОСТЬ" (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости (нежилого помещения). Просило установить кадастровую стоимость нежилого помещения, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 14 сентября 2018 года.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Самунов Р.Е. поддержал административные исковые требования, согласился с выводами судебной оценочной экспертизы.
Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области по доверенности Иванова Н.Н. в судебное заседания явилась, не согласилась с выводами судебной оценочной экспертизы, возражала против удовлетворения требований административного истца.
Представитель административного ответчика ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, решение оставил на усмотрение суда.
Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Выслушав объяснения представителя административного истца Самунова Р.Е., представителя Министерства имущественных отношений Московской области Иванову Н.Н., показания эксперта Берзиной Е.Б., исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1900,3 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН, имеющейся в материалах дела.
Как усматривается из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, стоимость указанного нежилого здания по состоянию на 14 сентября 2018 года составляет 128 572 644,74 рублей, утверждена Актом об утверждении кадастровой стоимости от 29 апреля 2019 года N 007д.
Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
При этом, рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 20/05-06, выполненный ООО "Экбист", согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 14.09.2018 года составляет 86 341 000 рублей.
С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.
Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "СБС", эксперту Берзиной Е.Б.
Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.
В соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости составляет 85 164 000 рублей на 14.09.2018 года.
Данные выводы экспертом в заключении судебной экспертизы мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд руководствуется заключением судебной экспертизы, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.
Таким образом, суд, исследовав заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного ответчика представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Не доверять выполненному экспертом Берзиной Е.Б. заключению судебной оценочной экспертизы оснований не имеется.
Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.
По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.
В заключении экспертизы имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.
Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.
Допрошенный в судебном заседании эксперт Берзина Е.Б. подтвердила свое заключение и опровергла доводы возражений, представленных Министерством имущественных отношений Московской области.
Так, эксперт Берзина Е.Б. пояснила, что согласно ст. 11 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" в случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки, либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. Такие копии в заключении эксперта содержатся.
Экспертом обращено внимание на то, что под временем ликвидности объекта понимается время его продажи и превращения в денежный эквивалент стоимости, переходящий из рук продавца в руки покупателя. Также эксперт пояснила, что срок экспозиции торговой недвижимости находится в диапазоне 5-8 месяцев, поэтому все объекты-аналоги выставлены на рынок на дату оценки. Таким образом, корректировка на дату в данном случае не требуется.
Исходя из пояснений эксперта, в сравнительном подходе имеется опечатка в описании местоположения объекта-аналога N 1. Корректировка в данном случае не вводится и не должна вводиться.
Источник информации для поправки был указан в заключении. Также эксперт отмечает, что согласно материалам дела, первый этаж оцениваемого объекта используется в качестве торгового помещения, имеет подсобные помещения. Подвал - является складским помещением, на дату осмотра был заполнен только на 20%. При этом, помещение является нетипичным для рынка коммерческой недвижимости. Введение корректировки на назначение (фактическое использование) площадей необходимо. Расчет, источник информации и обоснование расчета экспертом в заключении приведены.
В своих ответах на возражения эксперт пришла к выводу, что считать среднюю удельную стоимость объекта недвижимости некорректно, так как оцениваемое помещение состоит из двух частей: торгового помещения с подсобными помещениями и подвала. Стоимость помещения на первом этаже в рамках сравнительного подхода эксперт считает возможным сопоставить с торговыми площадями северо-восточного направления на удаленности до 10 км от МКАД. Таким образом, эксперт обоснованно приходит к выводу о невозможности применения корректировки средней удельной стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода, ссылается на выборки, представленные в заключении эксперта.
Кроме того, эксперт указывает, что стоимость земельного участка под застройкой составляет 11 780,52 руб./кв.м., что является допустимым значением для городского округа Мытищи Московской области. Вывод эксперта согласуется с аналитикой, приведенной в заключении эксперта.
В своих письменных пояснениях эксперт также отмечает, что объекты коммерческой недвижимости, представленные во всех обзорах рынка коммерческой недвижимости, выставлены без учета корректировок. Также эксперт еще раз обращает внимание на необходимость применения данных корректировок для определения надлежащей стоимости объектов недвижимости. Таким образом, эксперт мотивированно применяет корректировки для определения истинной стоимости объектов недвижимости, что может приводить к несовпадению с данными из других обзоров коммерческой недвижимости.
Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими удовлетворению на основании заключения судебной экспертизы.
С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного заключением судебной экспертизы.
Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения следует считать заявление административного истца, поданное 27 июля 2020 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "ФИРМА МОЛОДОСТЬ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 27 июля 2020 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1900,3 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 14 сентября 2018 года, в размере 85 164 000 (восемьдесят пять миллионов сто шестьдесят четыре тысячи) рублей.
Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья А.А. Палагина
Мотивированное решение изготовлено 03 марта 2021 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
