Дата принятия: 01 сентября 2020г.
Номер документа: 3а-175/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 1 сентября 2020 года Дело N 3а-175/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Антоновой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Макарова Андрея Викторовича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Макаров А.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 2 500 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - многофункциональный центр, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 9 121 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что Макаров А.В. является арендатором указанного земельного участка и плательщиком арендной платы. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 9 121 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 18 166 886, 02 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель Макарова А.В. на основании доверенности Тужилкина К.В. административный иск поддержала.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованные лицо ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заинтересованные лица - соарендаторы земельного участка Вахрушева Л.И., Лернер М.А., Павлычев М.Г., Васильев А.Ю., Ухова Е.В., Козлова В.В., Смирнова И.В, Старкова А.О., Павлов А.Ю., Пластинина Л.Г., Снурницына Н.А., Короткова Л.Н., Коротков Д.А., Коротков А.Л., Аюпова Р.А., Шадрина Ю.А., Тевезина М.В., Силушкина А.М., Георгиевский А.Н., Лоскуткова Е.А., Позднякова М.В., Князева С.И., Касаткина И.Л., Иванова А.В., Слелина А.В., Баканов Р.А., Фокина И.В., Рыжков М.В., Камиронова Н.Н., Силушкина С.В., Безродный Е.Л., Сафонов А.В., Ройтенер С.М., Махкамбаева И.Б., Скипетров А.Ю., Кузьмичев А.М., Коробина М.М., Жуков А.Н., Жукова В.Р., Столяров А.В., Фаерман К.И., Воронина Г.С., Дойникова И.В., Блинов А.Ю., Блинов А.Ю., Крылов Ю.Г., Тютикова А.Е., Грачева Т.Д., Малешникова О.В., Еремеева Н.С., Новожилов А.Н., Ющенко В.Ю., Курылев Д.В., Савинов К.В., Чирков А.В., Чиркова С.В., Виноградов О.Ю., Бовина В.Н., Кадочникова Н.В., Лежнин А.В., Якимов А.Н., Кротов А.В., Вяткин А.А., Вяткин М.А., Ахметова М.Н., Ахметов Д.С., Ахметов Т.С., ООО "АРТ", ООО "Пролек-Фарм", ООО "Стройкран", Адвокатская палата Ярославской области, ООО Лизинговая компания "ЦентрЛизинг" возражений против административного иска не заявили.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Макарова А.В. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что Макаров А.В. является соарендатором земельного участка площадью 2 500 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - многофункциональный центр, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.
Из материалов дела следует, что Макаров А.В. является арендатором находящегося в государственной собственности земельного участка.
Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и Ярославской области размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.
Данный вывод подтверждается также содержанием договора аренды от 20 сентября 2017 года N 25835-МЛ, заключенного Макаровым А.В. в числе прочих лиц с МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля, по условиям которого (приложение к договору) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что Макаров А.В. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве аренды.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 18 166 886, 02 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 9 121 000 рублей.
Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика Григорьевой Л.А. и проведенной по делу судебной экспертизы, выполненной экспертом Богатыревой М.А., дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 61, оценщиком земельный участок административного истца отнесен к рынку земель под торгово - офисную застройку. В целях отбора аналогов оценщиком исследованы данный рынок в пределах города Ярославля.
Оснований для расширения рынка исследования, в том числе за счет анализа рынка аналогичных объектов в Ярославском районе, оценщик не нашла.
Приведенные выводы оценщика является обоснованными, они в Отчете полно и подробно приведены, оснований не согласиться с данными выводами у суда нет.
В возражениях на Отчет Департаментом приведены также сведения о двух предложениях по продаже земельных участков, находящихся в одном с оцениваемым объектом сегменте рынка и имевшихся на дату оценки, которые, по мнению Департамента, подлежали включению оценщиком в окончательную выборку в соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 61.
Суд оснований согласиться с верностью данных возражений не находит.
В соответствии с пунктом 11 ФСО N 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.
Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к ценам их предложений оказало бы существенное влияние на результат оценки.
При таких обстоятельствах доводы Департамента в указанной части также являются несостоятельными.
Кроме того, проведенный оценщиком в судебном заседании анализ предложений Департамента указывает на то, что данные объекты с объектом оценки не сопоставимы, либо требуют существенной корректировки их цены и большого объема исследований, поскольку аналоги, расположенные в Ярославском районе в деревне Мостец Пестрецовского сельского округа и в деревне Ивановский Перевоз не сопоставимы с объектом оценки по местоположению, исходя из категории населенных пунктов, в которых они расположены.
Обоснованность данных выводов оценщика подтверждена также дополнительными письменными пояснениями эксперта Богатыревой М.А.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной.
При этом, суд принимает во внимание выводы судебной экспертизы по результатам проверки Отчета, согласно которой Отчет соответствует законодательству об оценочной деятельности, определенная в Отчете рыночная стоимость объекта является достоверной.
При этом, в целях проверки достоверности выводов Отчета о величине рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца экспертом Богатыревой М.А. определен диапазон цен на земельные участки торгово - офисного назначения, а также средняя цена.
Полученная в Отчете рыночная стоимость объекта недвижимости отклонилась от среднего значения на 2 % (в сторону верхней границы), что является доказательством ее достоверности.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 9 121 000 рублей.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Макарова А.В. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Макарова А.В. с настоящим административным иском в суд - 12 мая 2020 года.
Разрешая заявление эксперта Богатыревой М.А. об оплате судебной экспертизы, с учетом положений статьей 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд приходит к следующему:
Из материалов дела следует, что административный ответчик не оспаривал права Макарова А.В. на установление кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в размере рыночной стоимости данного объекта по основаниям его возникновения.
Со стороны административного ответчика были заявлены возражения относительно достоверности представленного административным истцом Отчета в подтверждение требований административного иска.
Учитывая возникновение в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, в том числе с учетом данных возражений, по делу проведена судебная экспертиза достоверности Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и определения величины его рыночной стоимости.
На основании Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и экспертного заключения судом установлена величина рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца в 9 121 000 рублей, что не превышает кадастровую стоимость данного объекта недвижимости на 50 %.
Суд полагает, что такое расхождение не является существенным, объясняется различием методик определения кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости, более обобщенным подходом при установлении экономических характеристик объектов недвижимости при определении их кадастровой стоимости, что не указывает на нарушение закона при ее определении, и с очевидностью свидетельствует об отсутствии ошибки в выборе методики определения кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца.
При таких обстоятельствах, несение судебных расходов по оплате судебной экспертизы подлежит возложению на административного истца Макарова А.В..
В соответствии с ходатайством оплата подлежит взысканию в пользу ООО "Профессиональная оценка", работником которого является эксперт Богатырева М.А.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Макарова Андрея Викторовича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 500 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - многофункциональный центр, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 9 121 000 (девять миллионов сто двадцать одна тысяча) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 9 121 000 (девять миллионов сто двадцать одна тысяча) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 12 мая 2020 года.
Взыскать с Макарова Андрея Викторовича в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Профессиональная оценка" плату судебной экспертизы в размере 55 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 15 сентября 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
