Дата принятия: 06 августа 2019г.
Номер документа: 3а-175/2019
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 6 августа 2019 года Дело N 3а-175/2019
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества "Ленинский рынок" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Муниципальное унитарное предприятие "Ленинский рынок" (далее - МУП "Ленинский рынок") обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: вид - здание, назначение - нежилое, площадью 3 404, 2 кв.метра, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 78 029 467 рублей.
Заявление обосновано тем, что МУП "Ленинский рынок" на праве хозяйственного ведения принадлежит указанный объект недвижимости, в связи с чем он является плательщиком налога на имущество организаций. МУП "Ленинский рынок" проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО "Независимая оценка" (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 21 января 2013 года составляет 78 029 467 рублей.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 11 декабря 2012 года N 1404-п, составляет по состоянию на 21 января 2013 года 113 761 816 рублей 98 копеек.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Определением суда от 6 августа 2019 года произведена замена административного истца с МУП "Ленинский рынок" на Акционерное общество "Ленинский рынок" (далее - АО "Ленинский рынок") в связи с реорганизацией юридического лица в форме преобразования.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Мелитонян А.И. административный иск поддержал.
Представители заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Колобова Е.В. и Николаева Т.Б. в удовлетворении административного иска возражали в связи с недостоверностью представленного административным истцом Отчета в подтверждение требований административного иска.
Административный ответчик Управление Росреестра по Ярославской области представило суду отзыв на административный иск, в котором оставило разрешение дела на усмотрение суда, подтвердив размер кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Административные ответчики ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра", Правительство Ярославской области своих представителей не направили, письменной позиции по заявленным требованиям не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Шерстюкову Е.В., исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения содержатся в статьях 245, 246, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применяет положения Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьями 372 - 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.
Объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.
Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
После принятия закона, указанного в настоящем пункте, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, как их среднегодовой стоимости не допускается.
В соответствии со статьей 2.1 Закона Ярославской области "О налоге на имущество организаций" налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных статьей 378<2> Налогового кодекса Российской Федерации, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:
1) торговые центры (комплексы) общей площадью от 3000 до 25000 квадратных метров включительно и помещения в них;
2) нежилые помещения площадью от 3000 до 25000 квадратных метров включительно, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов либо которые фактически используются для размещения торговых объектов;
3) жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.
Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 09.11.2017 N 12-н утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость.
В указанный Перечень под номером 56 внесен объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий на праве хозяйственного ведения АО "Ленинский рынок", что подтверждается передаточным актом от 18.07.2016 г.
Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, суд приходит к выводу о том, что административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, для исчисления которого в качестве налоговой базы принимается кадастровая стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом налогообложения, следовательно права и законные интересы АО "Ленинский рынок" затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, он имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.
В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, части 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> поставлен на учет в государственный кадастр недвижимости 26 февраля 2018 года. Постановлением Правительства Ярославской области от 11 декабря 2012 года N 1404 установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 21 января 2013 года в размере 113 761 861 рубль 98 копеек.
Административным истцом представлен Отчет ООО "Независимая оценка" об оценке рыночной стоимости, которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 21 февраля 2013 года установлена в размере 78 029 467 рублей.
По делу проведена судебная экспертиза достоверности Отчета, согласно выводам которой Отчет не соответствует законодательству об оценочной деятельности, определенная Отчетом рыночная стоимость объекта недвижимости не является достоверной.
Из заключения эксперта Крайнюченко В.Г. следует, что при расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценщик в качестве объекта - аналога использует здание детского сада, которое является объектом культурного наследия, при этом никак не корректируя цену на наличие данного обременения.
В Отчете ошибочно использовано исследование по проблеме кадастровой оценки земельных участков в поселениях, так как оно проведено для участков под промышленными объектами и на ретроспективную дату, существенно отличающуюся от даты оценки.
Приведенные выводы эксперта суд находит верными, соответствующими содержанию Отчета, сведениям об объекте недвижимости административного истца и сведениям об использованных оценщиком объектах - аналогах для расчета рыночной стоимости сравнительным подходом. Указанные выводы эксперта не оспорены лицами, участвующими в деле.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что при производстве оценки рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца оценщиком нарушены пункты 10 и 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, согласно которому для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
При анализе рынка, помимо прочего, выполняется анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов.
В связи с этим, оснований для определения рыночной стоимости земельного участка административного истца в размере 78 029 467 рублей, определенном Отчетом, у суда не имеется.
Поскольку экспертом установлены нарушения законодательства об оценочной деятельности при составлении Отчета, им произведен собственный расчет рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Согласно выводам экспертного заключения рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> на 21 января 2013 года составляет 89 154 000 рублей.
Все выводы эксперта, касающиеся расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца полно и подробно изложены в заключении, обоснованность данных выводов сомнений не вызывает.
Возражений относительно достоверности выводов экспертного заключения, административным истцом, административными ответчиками, заинтересованными лицамине представлено.
При таких обстоятельствах, суд не находит оснований не доверять выводам экспертного заключения и установленной в нем величине рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 89 154 000 рублей.
В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном экспертным заключением.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением в отношении него рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление АО "Ленинский рынок" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения АО "Ленинский рынок" с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области, а именно - 28 января 2019 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Акционерного общества "Ленинский рынок" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: вид - здание, назначение - нежилое, площадью 3 404, 2 кв.метра, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 89 154 000 (восемьдесят девять миллионов сто пятьдесят четыре тысячи) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 89 154 000 (восемьдесят девять миллионов сто пятьдесят четыре тысячи) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 28 января 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
