Решение Свердловского областного суда от 18 февраля 2021 года №3а-174/2021

СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 февраля 2021 года Дело N 3а-174/2021
Именем Российской Федерации







г. Екатеринбург


18 февраля 2021 года







Номер производства 3а-174/2021




Резолютивная часть решения объявлена 18 февраля 2021 года.
Мотивированное решение изготовлено 19 февраля 2021 года.
Свердловский областной суд в составе
судьи Полевщиковой С.Н.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Зайнуллиным И.У.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное производство
3а-174/2021
по административному исковому заявлению Екатеринбургского муниципального унитарного предприятия "Торговая база "Екатеринбургобщепит" (ИНН 6660002037)
к административным ответчикам - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу,
с участием заинтересованного лица - Администрации города Екатеринбурга
об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ,
установил:
Екатеринбургское муниципальное унитарное предприятие "Торговая база "Екатеринбургобщепит" (далее - административный истец) обратилось в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 22 августа 2013 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером , равной его рыночной стоимости, в размере 7456 000 руб.
В подтверждение размера рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером , административный истец представил отчет об оценке N 20/11-08 от 21 декабря 2020 года, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Квадрат-Е" К.
Представителем административного ответчика Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области Биишевой А.О. направлен отзыв в адрес суда, в котором указано, что оценку требований административного истца Управление оставляет на усмотрение суда.
Представителем ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу Мелобинской М.А. направлен отзыв, в котором заинтересованное лицо подтвердило дату определения и размер кадастровой стоимости земельного участка.
Кроме этого представитель административного ответчика указал, что Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 08 октября 2020 года N 3333 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области" по состоянию на 01 января 2020 года утверждена новая кадастровая стоимость земельного участка в размере 11965011,66 руб.
В судебном заседании представитель административного истца Куликова Т.С. настаивала на удовлетворении административного иска; заявила ходатайство о допросе в качестве свидетеля - оценщика, составившего отчет об оценке К.
Представитель заинтересованного лица - Администрации города Екатеринбурга Шалыгина А.А. не возражала против удовлетворения административных исковых требований, приобщив к материалам дела письменные пояснения.
Иные лица, участвующие в деле, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу в судебное заседание представителей не направили, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
На основании части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть административное дело при имеющейся явке.
Заслушав пояснения представителя административного истца, заинтересованного лица, допросив в судебном заседании, в качестве свидетеля - оценщика К., исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.
В соответствии с частями 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункта 1 статьи 390, пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным, формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно пункту 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в пункте 3 данной статьи.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки урегулирован главой III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).
В соответствии с абзацем 2 статьи 24.15 Федерального закона N 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ за юридическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.
В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в ЕГРН соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в ЕГРН, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Согласно пункту 2.1.15 Приказа Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 года N 222 "Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка" (действовавшего на момент определения кадастровой стоимости) в случае образования нового или выявления ранее учтенного единого землепользования его кадастровая стоимость определяется как сумма кадастровых стоимостей, входящих в его состав обособленных (условных) земельных участков.
При этом кадастровая стоимость обособленного (условного) земельного участка, входящего в состав единого землепользования, определяется в зависимости от категории земель, в состав которой, входит земельный участок, в соответствии с разделом 2.1 Методических указаний.
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков отражаются в Акте определения кадастровой стоимости земельных участков (пункт 1.4).
Как следует из материалов административного дела, административный истец является пользователем земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером .
Данный земельный участок входит в состав единого землепользования с кадастровым номером .
Администрацией города Екатеринбурга для административного истца производятся начисления платы за фактическое пользование земельным участком площадью 8373 кв.м.
В связи с рассмотрением заявления от 07 мая 2013 года N 66-0-1-33/3001/2013-17269 и межевого плана, подготовленного в связи с уточнением местоположения границ и (или) площади земельного участка с кадастровым номером , органом кадастрового учета 22 августа 2013 года был осуществлен государственный кадастровый учет изменений характеристик земельного участка (в результате изменений площадь земельного участка составила 10242 кв.м.).
Кадастровая стоимость земельного участка была определена ФГБУ "ФКП Росреестра", в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу Актом определения кадастровой стоимости от 22 августа 2013 года, с применением удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15 января 2013 года N 32 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования "город Екатеринбург", для обособленного земельного участка с кадастровым номером в размере 4944,36 руб./кв.м, для обособленного земельного участка с кадастровым номером в размере 5370,26 руб./кв.м и составила 51436142,22 руб. (сумма кадастровых стоимостей обособленных (условных) земельных участков).
Земельный участок с кадастровым номером представляет собой единой землепользование; земельные участки с кадастровыми номерами , входят в состав единого землепользования.
Соответственно, датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером является 22 августа 2013 года.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) 22 августа 2013 года.
Административный истец, выразив несогласие с результатами определения кадастровой стоимости земельного участка, 22 декабря 2020 года обратился с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером , которая уведомила его 23 декабря 2020 года об отказе в принятии заявления, в связи с тем, что заявление подано в Комиссию после внесения в ЕГРН результатов определения новой кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной кадастровой оценки.
Обращаясь в суд с административным иском о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером по основанию установления рыночной стоимости, административный истец представил отчет об оценке от 21 декабря 2020 года N 20/11-08, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Квадрат-Е" К.
Согласно данному отчету, по состоянию на 22 августа 2013 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером определена в размере 7456 000 руб.
Как предусмотрено статьей 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
В судебном заседании К. был допрошен судом в качестве свидетеля и после предупреждения его об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, подтвердил изложенные в отчете выводы.
Из пояснений свидетеля следует, что оцениваемый земельный участок (единое землепользование) расположен по адресу: <адрес>.
Земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для проектирования реконструкции и расширения базы.
Приняв во внимание количественные и качественные характеристики земельного участка, отнесение земельного участка к зоне Ц-6, текущее и фактическое использование земельного участка, которое, по мнению оценщика, является наиболее эффективное, последний пришел к выводу о том, что объект оценки относится к сегменту рынка земель населенных пунктов предназначенных для строительства коммунальных, производственных и складских объектов (производственно-складских объектов).
При проведении оценки свидетель пояснил, что им использовался сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж.
Отобранные по правилам отбора объекты-аналоги в количестве восьми штук были им идентифицированы по Публичной кадастровой карте, все объекты-аналоги находятся в одном сегменте рынка с объектом оценки, точно установлены их площадь, местоположение.
Исходя из ретроспективности оценки на 22 августа 2013 года, оценщик ввел корректировки на торг, на передаваемые права, на физические характеристики (масштаб), на местоположение, на наличие коммуникаций.
Проверка однородности объектов-аналогов сделана через медиану.
В результате чего рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату оценки - 22 августа 2013 года составила 7456 176 руб.
Проверив представленный административным истцом отчет на соответствие законодательству об оценочной деятельности, оценив показания свидетеля К. в их совокупности, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований сомневаться в правильности и обоснованности показаний свидетеля не имеется, на основании следующего.
Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены статьей 11 Федерального Закона N 135-ФЗ, а критерии оценки - закреплены в ФСО N 1 и ФСО N 3.
По общему правилу, отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.
В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Вопрос об оценке соответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в связи с чем, предъявляются особые требования к квалификации лица, производящего оценку.
Из содержания отчета судом установлено, что оценку земельного участка провел оценщик К. имеющий специальное образование в области оценочной деятельности и квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости" от 26 марта 2018 года.
В соответствии с требованиями п. 6 ФСО N 3 названный отчет об оценке пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком К., скреплен печатью юридического лица.
Выводы, изложенные в отчете, соответствуют предмету исследования: в отчете указана информация о количественных и качественных характеристиках земельного участка (о площади, о виде разрешенного использования; о текущем использовании объекта оценки, о наиболее эффективном использовании), присутствует точное описание локального местоположения земельного участка.
Представленный в материалы дела отчет составлен на дату оценки - 22 августа 2013 года.
Выводы оценщика предельно ясны, обоснованы и не содержат противоречий.
В отчете приведены пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения для обоснования размера корректировок.
Проверяя в судебном заседании правильность математического расчета итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, суд не нашел математических ошибок.
Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Оценив представленный в дело отчет, суд, признает его соответствующим требованиям Федерального закона N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки.
Доводов о том, что отчет составлен с нарушениями действующего законодательства об оценочной деятельности и обязательных стандартов оценки, поскольку при его составлении использовались неправильные исходные данные, применялись неверные методики и некорректно произведена оценка рыночной стоимости земельного участка, административными ответчиками не указано.
Ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.
Руководствуясь положениями статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд на основании статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признает названный выше отчет об оценке (с учетом показаний свидетеля) надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка 7456 000 руб. на дату оценки - 22 августа 2013 года.
На дату рассмотрения настоящего административного дела по существу, судом установлено, что оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка является "архивной", поскольку Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 08 октября 2020 года N 3333 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области" по состоянию на 01 января 2020 года была утверждена новая кадастровая стоимость земельного участка.
С учетом изложенного, заявленное требование о пересмотре "архивной" кадастровой стоимости подлежит удовлетворению с установлением по состоянию на 22 августа 2013 года "архивной" кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости 7456 000 руб.
Сведения об архивной кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 22 августа 2013 года.
Сведения об актуальной кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 25 ноября 2020 года.
При определении даты подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка суд исходит из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
Датой обращения административного истца в Комиссию является 22 декабря 2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Екатеринбургского муниципального унитарного предприятия "Торговая база "Екатеринбургобщепит", удовлетворить.
Установить по состоянию на 22 августа 2013 года "архивную" кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером , в размере его рыночной стоимости 7456 000 (семь миллионов четыреста пятьдесят шесть тысяч) руб. на период с 22 августа 2013 года до 25 ноября 2020 года.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером , считать 22 декабря 2020 года.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд.
Судья С.Н. Полевщикова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка