Решение Ярославского областного суда от 29 июля 2019 года №3а-174/2019

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 29 июля 2019 года Дело N 3а-174/2019
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Нуждина С.В.,
при секретаре Шевяковой И.А.,,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Союза "Объединение организаций профсоюзов Ярославской области" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,
установил:
Союз "Объединение организаций профсоюзов Ярославской области" обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости: земельного участка площадью 887 кв.м., с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации административного здания, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 2 129 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года и земельного участка площадью 7438 кв.м., с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации административного здания, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 20 358 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.
Также административным истцом заявлены требования о взыскании судебных расходов в общем размере 104 000 рублей, состоящие: из оплаты государственной пошлины - 4000 рублей, оплаты услуг представителя - 30 000 рублей и оплаты услуг по изготовлению отчетов рыночной стоимости земельных участков - 70 000 рублей.
Заявление обосновано следующим: Союз "Объединение организаций профсоюзов Ярославской области" является собственником указанных земельных участков. Кадастровая стоимость объектов недвижимости определена по состоянию на 1 января 2015 года и составляет: с кадастровым номером N - 5 369 365,80 рублей, а с кадастровым номером N - 44 359 562,58 рублей.
Согласно отчетам ООО "Ярэксперт" от 06 марта 2019 года рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2015 года установлена: с кадастровым номером N - 2 129 000 рублей, а с кадастровым номером N - 20 358 000 рублей. В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным ему статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" заявитель просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Грачева А.А. административное исковое заявление поддержал.
Представители заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области Колобова Е.В. и Николаева Т.Б. возражали против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь, что представленные административным истцом отчеты оценки рыночной стоимости земельных участков не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Мэрия города Ярославля в своем отзыве поддержала позицию Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области.
От Управления Росреестра по Ярославской области имеется на административный иск отзыв, в котором вопрос об удовлетворении требований оставлен на усмотрение суда. Указано, что заявитель в комиссию по рассмотрению споров об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости обращался, но ему было отказано. Также указанное учреждение возражало против взыскания с них судебных расходов.
ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представило на заявление отзыв, в котором оставило вопрос об удовлетворении требований на усмотрение суда. Подтвердило кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2015 года. Возражало против взыскания с них судебных расходов.
Правительство Ярославской области возражало против взыскания с данного органа власти судебных расходов, считая их необоснованными и завышенными.
Иные участники процесса представителей в суд не направили, отзывов на административное исковое заявление суду не представили.
Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены гражданами или юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Судом установлено, что Союз "Объединение организаций профсоюзов Ярославской области" является собственником земельного участка с кадастровым номером N и земельного участка с кадастровым номером N.
Данный факт подтвержден свидетельствами о государственной регистрации права от 01 июля 2008 года.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.
Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данных земельных участков.
Суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, правообладателем которых он является.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами N и N поставлены на кадастровый учет 04 октября 2005 года, они вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 01 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, в том числе города Ярославля.
Кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 1 января 2015 года и составляет: с кадастровым номером N - 5 369 365,80 рублей, а с кадастровым номером N - 44 359 562,58 рублей.
Административным истцом представлены отчеты ООО "Ярэксперт" от 06 марта 2019 года об оценке рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2015 года, согласно которым рыночная стоимость объектов недвижимости на указанную дату составляет: с кадастровым номером N - 2 129 000 рублей, а с кадастровым номером N - 20 358 000 рублей.
Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и мэрии г.Ярославля опровергнуты представленными административным истцом доказательствами, в том числе устными и письменными пояснениями оценщика ФИО 1 допрошенной в качестве свидетеля.
Замечания на оба отчета о неправильном определении месторасположения объектов оценки подлежат отклонению ввиду следующего.
В отчетах от 06 марта 2019 года оценщиком подробно приведено обоснование месторасположения земельных участков. При этом, исследовались открытые источники для определения зоны охвата объектов оценки. Критерии месторасположения определены с учетом справочника Лейфера Л.А. 2014 года.
Так, земельный участок с кадастровым номером N отнесен оценщиком к зоне "спальный микрорайон среднеэтажной застройки", а земельный участок с кадастровым номером N к зоне "району крупных автомагистралей города".
Выводы оценщика подтверждены радиусом охвата оцениваемых земельных участков. Вокруг земельного участка с кадастровым номером N преимущественно располагается жилая застройка, а вокруг земельного участка с кадастровым номером N - жилая застройка вдоль активной магистрали.
Наличие зданий с городскими службами, а также торгового центра районного значения, банка в соответствии с критериями справочника Лейфера Л.А. недостаточно для отнесения объектов оценки к центру административного района города.
Выводы оценщика по определению месторасположения объектов оценки подкреплены также дополнительным анализом оценщика цен продаж коммерческой недвижимости за январь-декабрь 2014 года, расположенной в непосредственной близости от объектов оценки.
Замечания на отчеты об отсутствии пояснений значительного разброса цен по аналогам (вариация составляет более 33%) не могут быть приняты.
Согласно пункту 226 ФСО N 7 закреплено, что в качестве объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам или параметрам сравнения. При этом степень сопоставимости (сходства) аналога объекта оценки будет разная в зависимости от того, по какому количеству параметров сравнения они будут различаться.
Законодательством об оценочной деятельности не предусмотрено такого понятия как "коэффициент вариации".
Содержание отчетов позволяет сделать вывод о том, что оценщиком подобрано и оценено достаточное количество аналогов с известными ценами предложений. В качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая объект оценки, ценообразование по каждому из факторов является единообразным. Оценщиком описан объем доступных им рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
В связи с этим указанные замечания не могут расцениваться как обоснованные.
Возражения относительно неиспользования всего объема имеющихся аналогов не нашел своего подтверждения.
В представленных отчетах содержится информация о критериях подбора объектов-аналогов (местоположение, разрешенное использование, категория земель), которая не вызывает сомнения у суда.
Предложенный Департаментом аналог расположен в зоне действующего кладбища и не подходит к объектам оценки по ценообразующим факторам.
По делу также проведена судебная оценочная экспертиза, выполненная экспертом ФИО 2, согласно которой отчеты ООО "Ярэксперт" не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности по тем основаниям, что оценщик при определении скидки на торг применил Справочник оценщика недвижимости, выпущенный Приволжским центром финансового консалтинга и оценки в 2014 году под научным руководством Лейфера Л.А.,. объект оценки должен быть отнесен по месторасположению к "историческому и культурному центру города", при согласовании скорректированных цен объектов-аналогов диапазон полученной стоимости составляет более 100%.
Оценивая заключение судебной экспертизы, суд считает, что выводы эксперта при ответе на методологический вопрос не соответствуют требованиям законодательства и фактическим обстоятельствам дела.
Так, приказом Департамента культуры Ярославской области от 17.07.2012 N 32 "Об утверждении границы территории объекта культурного наследия федерального значения достопримечательного места "Исторический центр города Ярославля" утверждена граница территории объекта культурного наследия федерального значения достопримечательного места "Исторический центр города Ярославля".
В частности, часть границы исторического центра города проходит на запад по южной границе земельного участка (<адрес>) и по южной границе территории земельного участка здания (<адрес>) и по южной границе территории земельного участка зданий (<адрес>) до точки 17; далее на север по западной границе территории земельного участка здания (<адрес>) и по условной линии в створе этой границы до пересечения с условной линией, проходящей в створе южной границы земельного участка (<адрес>), - точка 18; далее на восток по условной линии, проходящей в створе южной границы земельного участка (<адрес>), до юго-западного угла дома (<адрес>) - точка 19. далее на север по западному фасаду здания (<адрес>) до точки 20; далее на восток по северному фасаду здания (<адрес>) до его северо-восточного угла - точка 21; далее от северо-восточного угла здания (<адрес>) на север по западной границе земельного участка (<адрес>) до южной границы территории земельного участка здания (<адрес>) - точка 22.
Анализ данного нормативного правового акта приводит суд к выводу, что объекты оценки в соответствии с установленными законом границами не относятся к историческому и культурному центру города Ярославля.
Эксперт ФИО 2 в судебном заседании пояснил отнесение объектов оценки к культурному и историческому центру только наличием церкви вблизи земельных участков.
Вместе с тем, согласно Справочника оценщика недвижимости под ред. ЛейфераЛ.А. критериями отнесения объекта к культурному и историческому центру города являются: здания с размещением основных городских служб; театры, киноконцертные залы; небольшие, но дорогие магазины, престижные бизнес-центры.
Таким образом, выводы эксперта в данной части не соответствуют законодательству и являются необоснованными.
Согласно пункту 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 297 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Принимая во внимание приведенные положения, а также представленные пояснения из Ассоциации саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов-оценщиков" и Общероссийской общественной организации "Российской общество оценщиков", суд считает применение оценщиком в отчетах при определении скидки на торг Справочника оценщика недвижимости, выпущенный Приволжским центром финансового консалтинга и оценки в 2014 году под научным руководством Лейфера Л.А., не может являться нарушением законодательства об оценочной деятельности, в том числе требований ФСО.
Также на основании пункта 24 ФСОN1 нельзя считать правильным вывод эксперта, что в отчетах у оценщика при согласовании скорректированных цен объектов-аналогов диапазон полученной стоимости составляет более 100%.
Данный вывод эксперта строится на методологических рекомендациях, действующих в СРО, членом которого является эксперт. Вместе с тем, в СРО оценщика такие рекомендации не применяются, что не противоречит требованиям законодательства об оценочной деятельности и не свидетельствует о нарушениях оценщиком при определении рыночной стоимости земельных участков.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что каких-либо оснований для признания исследованных отчетов ООО "Ярэксперт" оценки рыночной стоимости земельных участков административного истца не соответствующих требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе ФСО, у эксперта не имелось.
К рыночной стоимости земельных участков, установленной экспертным заключением, суд относится критически, поскольку в основу результатов послужило необоснованное отнесение объектов оценки к культурному и историческому центру города, а также ввиду необоснованных мотивов на методологический вопрос.
Анализируя в совокупности представленные доказательства, доводы со стороны заинтересованных лиц, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчетах ООО "Ярэксперт" рыночной стоимости земельных участков административного истца.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является дата обращения заявителя с заявлением в комиссию (абзац 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28), то есть - 20 марта 2019 года.
Требования о взыскании судебных расходов подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, которые включают, в частности, суммы, подлежащие выплате эксперту, другие признанные судом необходимыми расходы (статья 106 КАС РФ).
Частью 1 статьи 111 этого же кодекса определено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 поименованного кодекса.
Из анализа приведенных положений следует, что выступающие в качестве ответчиков государственные органы в случае удовлетворения административного искового заявления не освобождены от возмещения судебных расходов.
Согласно абзацу 2 пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются в пользу административного истца с административного ответчика - органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, при наличии к тому оснований.
Оспоренная административным истцом кадастровая стоимость объектов недвижимости утверждена постановлением Правительства Ярославской области от 22.06.2016 г. N 704-п по состоянию на 01 января 2015 года.
По изложенным мотивам органом, за счет которого подлежат возмещению судебные расходы, является Правительство Ярославской области, которое участвовало по делу в качестве административного соответчика.
Оспоренная административным истцом кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в порядке массовой оценки, значительно превышает их рыночную стоимость (более чем на 50%), что свидетельствует о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к объектам недвижимости.
Предоставление в суд в качестве приложения к административному исковому заявлению отчета оценки рыночной стоимости объекта недвижимости предусмотрено статьей 246 КАС РФ.
Таким образом, расходы в части составления отчетов оценки рыночной стоимости объектов недвижимости понесены в связи с рассмотрением административного дела, являются необходимыми, а потому подлежат возмещению.
Понесенные расходы подтверждены соответствующими доказательствами: договором на оказание работ по оценке от 15 февраля 2019 года, платежными документами на общую сумму 70 000 рублей.
Оплата государственной пошлины является обязательным условием для принятия административного иска к производству суда, оплачивается в соответствии с налоговым законодательством.
Расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4000 рублей подлежат возмещению, они подтверждены платежным поручением от 17 апреля 2019 года.
Согласно статье 112 КАС РФ по письменному ходатайству стороны суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Согласно заключенному 11 апреля 2019 года договору на оказание услуг между заявителем и Грачевой А.А. последняя обязалась оказать юридические услуги, связанные с оспариванием кадастровой стоимости объектов недвижимости. В договоре оговорен конкретный объем юридической помощи, включающий формирование пакета документов, консультирование, подготовку заявления и других документов, участие в судебных заседаниях суда первой инстанции, за что предусмотрена оплата в размере 30 000 рублей.
Материалами дела подтверждается исполнение представителем своих обязательств по договору.
Понесенные расходы по оплате услуг представителя подтверждаются платежным поручением от 17 апреля 2019 года.
При определении размера расходов по оплате услуг представителя, подлежащих возмещению, суд учитывает характер и сложность дела, объем работы, выполненный представителем при подготовке необходимых документов и административного искового заявления, время рассмотрения дела в суде.
С учетом данных обстоятельств, суд считает, что расходы на оплату услуг представителя подлежат возмещению в размере 10 000 рублей.
Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 887 кв.м., с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации административного здания, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 2 129 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 2 129 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 7438 кв.м., с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации административного здания, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 20 358 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 20 358 000 рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 20 марта 2019 года.
Взыскать с Правительства Ярославской области в пользу Союза "Объединение организаций профсоюзов Ярославской области" судебные расходы в виде: оплаты государственной пошлины - 4000 рублей, оплаты услуг по изготовлению отчета определения рыночной стоимости земельных участков в размере 70 000 рублей, услуг представителя - 10 000 рублей, всего - 84 000 (восемьдесят четыре тысячи) рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Нуждин С.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка