Решение Хабаровского краевого суда от 10 октября 2019 года №3а-174/2019

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 октября 2019 года Дело N 3а-174/2019
Хабаровский краевой суд в составе: председательствующего судьи Коноплевой И.А., при секретаре Наседкиной А.С.,
с участием представителя административного истца Сафиулиной О.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Даниловка" к Министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Даниловка" (далее - ООО "Даниловка", общество) обратилось в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 60 669 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование: под складской двор, в размере его рыночной стоимости равной 21 700 694,61 руб., по состоянию на 01.01.2016.
В обоснование заявленных требований указано, что общество является арендатором данного земельного участка, арендная плата исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, которая в соответствии с приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 N 42 по состоянию на 01.01.2016 определена в размере 68 118 097,39 руб.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке, выполненным оценщиком ООО "ОЦЕНКА 27" Макушевым К.С., рыночная стоимость земельного участка определена в размере 21 700 694,61 руб.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей административных ответчиков: Управления Росреестра по
Хабаровскому краю, Министерства имущественных отношений Хабаровского края, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца ООО "Даниловка" Сафиулина О.Н. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Заслушав участника процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено в ходе судебного заседания, ООО "Даниловка" на основании договора аренды земельного участка N 186 от 10.12.2007, заключенного с Министерством имущественных отношений Хабаровского края, владеет и пользуется земельным участком площадью 60 668,6 кв.м. с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для использование под складской двор, расположенного по адресу: <адрес>. Договор действует по 16.10.2010 года.
30.05.2019 между Министерством имущественных отношений Хабаровского края и ООО "Даниловка" заключено соглашение N 1 о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 186 от 10.12.2007, находящегося в собственности Хабаровского края.
В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Исходя из положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждому из его составных частей также в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Условиями Соглашения N 1 о внесении изменений в договор аренды N 186 предусмотрена обязанность арендатора ООО "Даниловка" вносить арендную плату два раза в го - до 20 июля и до 20 декабря текущего года.
В соответствии с Приложением N 1 к соглашению годовой размер арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной в установленном законом порядке, с учетом коэффициента по виду разрешенного использования.
Разделом 2 Положения о порядке исчисления и уплаты в бюджет арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Хабаровского края, утвержденного постановлением Правительства
Хабаровского края от 30.12.2011 N 460-пр, предусмотрено, что размер арендной платы рассчитывается с учетом кадастровой стоимости земельного участка по формуле: А = Кс х Квз, где: А - размер арендной платы за земельный участок, подлежащий уплате в краевой бюджет, рассчитанный на год в рублях (далее - размер годовой арендной платы);Кс - кадастровая стоимость земельного участка. Значение кадастровой стоимости земельного участка определяется на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости; Квз - значения коэффициента (Квз) по виду разрешенного использования земельных участков для расчета арендной платы за земельные участки, являющиеся собственностью Хабаровского края.
Частями 1-3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информации, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическим лицом в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 18.12.2018, составляет 68 118 097,39 руб., определена по состоянию на 01.01.2016 на основании приказа министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
Постановлением Правительства Хабаровского края от 04.12.2018 N 441-пр утверждено положение о Министерстве имущественных отношений Хабаровского края.
В соответствии с пунктом 1.3 указанного Положения Министерство является правопреемником министерства инвестиционной и земельно- имущественной политики Хабаровского края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки.
ООО "Даниловка", являясь арендатором земельного участка и плательщиком арендной платы, базовая ставка которой определяется как кадастровая стоимость предмета аренды, имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости этого земельного участка в размере, равной его рыночной стоимости.
Следовательно, ООО "Даниловка" вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости вправе оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке.
ООО "Даниловка" 12 июля 2019 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, утвержденной приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 N 42. К заявлению был приложен отчет об оценке N 19.55.4.3У от 07.07.2019, составленный оценщиком Макушевым К.С.Решением Комиссии от 07.08.2019 N 42 заявление отклонено по основанию не соответствия представленного Отчета требованиям пункта 5 ФСО N 3, пункта 226 ФСО N 7.
В суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости юридическое лицо обратилось 20 августа 2019 года.
В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен Отчет об оценке от 07.07.2019 N 19.55.4.3У, составленный оценщиком ООО "ОЦЕНКА 27" Макушевым К.С., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 составляет 21 700 694,61 руб.
В соответствии с требованиями федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N
3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2016, то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Из Отчета об оценке, составленного оценщиком ООО "Оценка 27" К.С. Макушевым от 07.07.2019 года следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2016г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Раздел 9 Отчета содержит описание объекта оценки, его количественные и качественные характеристики.
Земельный участок с кадастровым номером N общей площадью 60 669 кв м, расположен по адресу: <адрес>, участок находится примерно в 500 метрах по направлению на юго-запад от ориентира с. Ракитное, объект находится в собственности Хабаровского края, категория - земли населенных пунктов,
вид разрешенного использования: под складской двор; земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок; участок передан в аренду юридическому лицу - ООО "Даниловка".
Земельный участок неправильной формы, рельеф ровный, проведены инженерные коммуникации. На земельном участке расположены объекты капитального строительства: приемо-сдаточный пункт, сортировальный пункт, холодильник (склад). Объект оценки имеет вид разрешенного использования (ВРИ) N 9.
Расположенные на земельном участке объекты капитального строительства относятся к производственным строениям, в связи с чем земельный участок оценивается исходя из фактического использования, как относящийся к производственно-складскому сегменту рынка.
В разделе 11 оценщиком проведен анализ рынка объекта оценки, также анализ иных внешних факторов, влияющих на стоимость объекта.
Оценщиком сделан вывод, что с учетом сложившейся динамики основных показателей в Российской Федерации за период 2014-2015 годы возможно предположить спад предпринимательской активности и снижение спроса на объекты коммерческой и производственной недвижимости, требующей финансовых вложений для адаптации современным требованиям.
Раздел 11.2 содержит описание Хабаровского края, города Хабаровска, села Ракитное, социально-экономического развития края в 2015 году, указывает, что в 2015 году наблюдалось снижение основных социально- экономических показателей на фоне ухудшения общей экономической ситуации, снижение покупательской способности привело к снижению спроса на нежилую недвижимость, в том числе, и на земельные участки.
При выборе подходов оценки, оценщиком указано, что затратный подход не может использоваться, так как стоимость, полученная при реализации данного метода, будет содержать в себе значительные погрешности, ввиду недостаточности официальной информации об объектах, существующих элементах инфраструктуры.
Оценщиком применен сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж.
При поиске и отборе потенциальных аналогов оценщиком проведена выборка на официальном портале Федеральной службы государственной регистрации, данные представлены в таблице 13.
Количество потенциальных аналогов составляет 541 единицу, затем проведен анализ сделок с целью идентификации объектов, данные приведены в таблице 14 - аналогичный вид разрешенного использования имеют земельные участки, участвующие в сделках133, 315, 380, 384, 399, 417, 532, 540, 541, затем проведена проверка объектов, участвующих в сделках (таблица 15). Для дальнейших расчетов приняты земельные участки N 380, 399, 540, 541.
Оценщиком отобраны потенциальные аналоги с использованием Портала бесплатных объявлений Фарпост Хабаровск, как отвечающие критериям поиска на период с 01.01.2015 по 01.01.2016 года, данные о которых приведены в таблице 16 (отобрано 3 объекта-аналога).
С использованием информационного источника Еженедельного журнала "Вся недвижимость" отобран 1 объект.
Объекты, которые могут быть использованы в качестве объектов- аналогов, приведены в таблице 18 (7 объектов-аналогов).
Оценщиком произведен расчет корректировки на дату (таблица 21), также применены корректировки: на вид права, местоположение площадь объекта, в таблицах 22 и 24 приведен расчет стоимости объекта оценки.
Доверительный интервал составляет от 145,24 руб. до 626,28 руб. Аналоги, скорректированная стоимость которых не попала в доверительный интервал, не участвуют в итоговом согласовании.
Оценщиком приведено обоснование отказа от проведения расчетов доходным подходом (с указанием на то, что ни один из методов доходного подхода не может быть использован в рамках данной оценки).
Рыночная стоимость объекта оценки в рамках сравнительного подхода составляет 21 700 694 рубля 61 копейку.
Доводы административного ответчика, что при отборе объектов- аналогов оценщиком выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам, что объекты-аналоги не содержат достоверной и проверяемой информации - являются несостоятельными.
В опровержение доводов ответчика, из Отчета следует, что оценщиком исследованы три информационных ресурса для выборки объектов-аналогов, исследовано более 600 объявлений о продаже земельных участков, из них отобраны земельные участки, наиболее соответствующие исходному, с применением корректировок.
Согласно выводам Оценщика по анализу рынка земельных участков под производственно-складскую застройку, следует, что выявлено относительно малое число объектов, их неоднородное распределение, как по целевому назначению, так и по размеру. Каждая сделка является уникальной и сложно поддается систематизации. Полученные средние цены в г. Хабаровске носят справочный характер и отражают общие ценовые тенденции, так как разброс цен большой, диапазон цен составляет от 90 до 1 700 руб./кв. м со средней ценой предложения - 1 269 руб./кв. м., то есть объекты-аналоги, которые бы были предметно схожи по целевому назначению, характеристикам, площади, дате сделки (предложения), фактически, отсутствуют.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного
доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы различные факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Положения Отчета опровергают доводы Министерства имущественных отношений Хабаровского края о допущенных оценщиком нарушениях.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с подпунктом "и" пункта 8 ФСО N 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Оценщиком применены необходимые корректировки, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам как между объектами- аналогами, так и при их сравнении с объектом оценки, в том числе произведена корректировка на площадь земельного участка, вид права, местоположение.
В отчете об оценке оценщиком описана последовательность действий, совершенных им для проверки и анализа информации о земельных у метках при отборе объектов-аналогов, для получения дополнительных евздений, позволяющих идентифицировать эти объекты.
Доказательств того, что выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют иные характеристики, чем указано в отчете, административный ответчик не представил.
Обстоятельства, на которые ссылается Министерство имущее! венных отношений Хабаровского края без установления данных о том. что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соотве тствует размеру, определенному оценщиком, не является основанием для с тказа в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со статьей 14 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации администр ггивное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Исходя из положений части 5 статьи 247 Кодекса администра гивного судопроизводства Российской Федерации обязанность по доказ лванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, юпреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.
В силу статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в i орядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, npi знается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с об ъектами оценки, если в порядке, установленном законодательством Рос ;ийской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не преде авлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно пов: шять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального зак эна "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
На основании изложенного, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оц ;ночной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стс имости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стс имости, установленной решением комиссии или суда, применяются для це."ей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 янтаря календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая яв.г яется предметом оспаривания.
С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ООО "Даниловка" об] >атилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кад астровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю 12 тюля 2019 года, в суд - 20 августа 2019 года.Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости, утвержденной по состоянию на 01.01.2016 внесены в Единый государственный реестр недвижимости 18.12.2018, поэтому установленная судом кадастровая стоимость действует с 01 января 2019 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного су/ ©производства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административный иск общества с ограниченной ответственностью "Да ниловка" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 60 669 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыючной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года, в размере 21 " 00 694,61 руб. на период с 01 января 2019 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости -20 августа 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Хабаровского краевого суда


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка