Решение Кемеровского областного суда от 21 апреля 2016 года №3а-174/2016

 
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 21 апреля 2016 года Дело N 3а-174/2016
 
именем Российской Федерации
г. Кемерово 21 апреля 2016 года
Кемеровский областной суд
в составе председательствующего судьи Булычевой С.Н.
при секретаре Шарафиеве П.Р.
с участием представителя административного истца - Гришина В.А., действующего на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «РД» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО «РД» обратилось с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Требования мотивированы тем, что ООО «РД» арендует земельный участок с кадастровым №, площадью 1443 кв.м., расположенный по адресу: < адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных сооружений материально-технического снабжения.
Согласно кадастровой справке от 19 января 2016 года кадастровая стоимость земельного участка составляет < данные изъяты> руб.
Согласно отчету оценщика общества с ограниченной ответственностью «РАЙЗ» № от 19 июня 2015 года рыночная стоимость земельного участка на дату оценки 13 января 2015 года составляет < данные изъяты> руб., что существенно ниже его кадастровой стоимости.
Являясь арендатором земельного участка, ООО «РД» платит арендную плату, которая определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Полагает, что поскольку кадастровая стоимость земельного участка существенно выше его рыночной стоимости, размер арендной платы в экономически не обоснованном размере нарушает его права.
В связи с этим, ссылаясь на нормы статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере равном его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Гришин В.А. на удовлетворении требований настаивал, просил учесть, что на государственной кадастровой оценке объекта сказалось стоимость прилегающих к нему земельных участков, занятых промышленными объектами, тогда как к земельному участку не имеется свободного транспортного доступа, не подведены коммуникации, используется объект для складирования лесоматериала. Данные обстоятельства существенно влияют на стоимость земельного участка, что не было учтено при его оценке при очередной государственной массовой оценке земель населённых пунктов.
Представители Коллегии Администрации Кемеровской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явились, о судебном заседании извещены надлежаще, в представленных суду письменных отзывах по заявленным требованиям возражений не имеют, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.
Представитель Администрации г. Новокузнецка в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, возражений по делу не представил.
Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд полагает требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, что установлено в пункте 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии со ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекших за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 указанного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. В рассматриваемом случае, с учетом постановки земельного участка на кадастровый учет 13 января 2015 года, обращения ООО «РД» с заявлением в Комиссию 07 декабря 2015 года, с 13 января 2015 года.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Из представленных доказательств следует, что ООО «РД» на основании договора аренды земельного участка № от 05 апреля 2015 года, заключенного на срок до 01 января 2018 года (л.д.24-27), договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 20 августа 2015 года (л.д. 28-29), дополнительного соглашения к договору о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 11 сентября 2015 года (л.д. 30) является арендатором земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: < адрес>, площадью 1443 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных сооружений материально-технического снабжения.
Согласно расчету арендной платы по договору аренды, её размер определён исходя из кадастровой стоимости земельного участка, оспариваемой административным истцом (л.д. 32).
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 18 февраля 2016 года (л.д. 20-22) и кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19 января 2016 года (л.д. 130), данным кадастрового дела, кадастровая стоимость указанного земельного участка, поставленного впервые на кадастровый учет решением о постановке на кадастровый учет от 13 января 2015 года № (л.д. 153), определена на основании акта определения кадастровой стоимости земельных участков от 13 января 2015 года (л.д. 154) в связи с образованием нового земельного участка в размере < данные изъяты> руб., т.е. по состоянию на 13 января 2015 года. Сведения о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости внесены 13 января 2015 года.
Из представленного административным истцом отчета оценщика ООО «РАЙЗ» № от 19 июня 2015 года об определении рыночной стоимости земельного участка следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым №, определенная по состоянию на 13 января 2015 года, составляет < данные изъяты> рублей (л.д.41-88).
Согласно положительному экспертному заключению № от 20 июля 2015 года (л.д. 89-104), подготовленному экспертом общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», членом которой является подготовивший отчёт оценщик Черемнова Н.А., подтверждена стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете. Отчет оценщика соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Экспертом подтверждена стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете.
Оценивая относимость отчета оценщика, определившего рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на 13 января 2015 года, к разрешаемым правоотношениям, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость земельного участка определена в связи с образованием нового земельного участка. Следовательно, в соответствии с положениями ст.24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка следует считать 13 января 2015 года - дату внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости.
При таких условиях представленный административным истцом отчет оценщика об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 13 января 2015 года является относимым доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость.
Оценивая допустимость представленного отчета, суд принимает во внимание, что отчет получил положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям статей 24.16 и 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Отчет следует признать допустимым доказательством.
В представленном отчете содержится подробное описание проведенных оценщиком исследований, указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки земельного участка, иные необходимые сведения, которые могут быть признаны достаточными, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования, что подтверждено также в экспертном заключении. Объект оценки в полной мере идентифицирован, отчет содержит результат оценки при применении сравнительного подхода методом корреляционно-регрессионного анализа, и обоснование отказа от применения иных подходов (затратного и доходного).
Использованные аналоги объектов соответствуют объекту оценки по основным экономическим, материальным и техническим характеристикам. Имеются основания полагать, что при выборе объектов - аналогов, оценщиком учтены все ценообразующие факторы, оказывающие влияние на выводы оценщика о рыночной стоимости объекта оценки. Выводы оценщика, изложенные в отчете, при оценке фактического использования земельного участка и анализе наиболее эффективного его использования при выборе объектов - аналогов и определении рыночной стоимости земельных участков, с учетом требований Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, следует признать обоснованными. Примененные оценщиком корректировки, в том числе по площади земельных участков, местоположению земельных участков (оцениваемого и аналогов), обоснованы и содержат объяснения. Оценщиком подтверждены и обоснованы сведения об источниках полученной информации об аналогах объектов оценки. Отчет также содержит выводы оценщика при согласовании результатов расчета рыночной стоимости объекта оценки. Представленные отчет и экспертное заключение содержат сведения о соответствии уровня знаний оценщика и эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доводов, свидетельствующих о недостоверности выводов оценщика относительно величины установленной в отчете рыночной стоимости земельного участка, административными ответчиками и заинтересованными лицами не приведено. Оснований сомневаться в достоверности установленной в отчете рыночной стоимости земельного участка и оснований для назначения по делу судебной экспертизы, судом не установлено.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что предоставленные административным истцом отчет об оценке и положительное экспертное заключение соответствуют требованиями законодательства об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки: ФСО № 1, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 256; ФСО № 2, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 255; ФСО № 3 утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 254; ФСО № 5, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 04 июля 2011 года № 328; ФСО № 6, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 07 ноября 2011 года № 628; ФОС № 7, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года № 611. Отчет и положительное экспертное заключение следует признать допустимыми доказательствами.
В обоснование заявленных требований административным истцом указано на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка, его рыночной стоимости, указанные доводы нашли подтверждение в ходе рассмотрения дела. Рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав административного истца, который несет обязанность по арендным платежам в экономически не обоснованном размере, в связи с чем ООО «РД» вправе требовать установления кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
ООО «РД» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области с заявлением, принятым 07 декабря 2015 года. Однако Комиссией вынесено решение от 23 декабря 2015 года № об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости (л.д. 33-40). Суд при таких условиях находит, что досудебный порядок рассмотрения спора административным истцом соблюден.
Принимая во внимание, что административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров 07 декабря 2015 года, а также то обстоятельство, что земельный участок был поставлен на кадастровый учет 13 января 2015 года, установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению к правоотношениям с 13 января 2015 года до даты внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка, полученной при проведении очередной кадастровой оценки.
При таких обстоятельствах требования ООО «РД» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
Удовлетворить требования ООО «РД».
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: < адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных сооружений материально-технического снабжения; площадью 1443 кв.м., в размере < данные изъяты> рублей, равном его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 13 января 2015 года, на период с 13 января 2015 года до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, утвержденной по результатам проведения очередной кадастровой оценки.
Дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 07 декабря 2015 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Кемеровского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 26 апреля 2016 года.
Судья Булычева С.Н.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка