Решение Пермского краевого суда от 16 ноября 2020 года №3а-1734/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 ноября 2020 года Дело N 3а-1734/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Алексеева А.А.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца Пунина А.Е.,
представителя административных ответчиков Лядова К.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ИП Вохминцева Сергея Михайловича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
ИП Вохминцев С.М. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
В обоснование заявленных требований указывает, что ему и заинтересованному лицу ИП З. на праве собственности, по 1/2 доле каждому, принадлежит земельный участок с кадастровым номером: **, площадью 7889 кв.м, по адресу: ****.
Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 7 сентября 2020 г. составляет 13 753 001,90 руб., однако действительная рыночная стоимость земельного участка - 6 224 000 руб., что подтверждается отчётом ООО "МВМ-Оценка" об оценке от 12 октября 2020 г. N 265/Н-20. Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают его права и обязанности как собственника спорного земельного участка, поскольку влекут увеличение налоговых обязательств, в частности по уплате земельного налога, исчисляемого на основании кадастровой стоимости земельного участка.
На основании вышеизложенного, ИП Вохминцев С.М. просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные и складские объекты IV класса вредности, для размещения коммунальных, складских объектов, общей площадью 7 889 кв.м, по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 6 224 000 руб. по состоянию на 7 сентября 2020 г.
Представитель административного истца П. заявленные требования поддерживает.
Представитель административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" Л. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Пермскому краю, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю, ИП З. о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили.
Заслушав письменные пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).
В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3июля2016г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Из материалов дела следует, что ИП Вохминцеву С.М. принадлежит 1/2 доля в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером: **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные и складские объекты IV класса вредности, для размещения коммунальных, складских объектов, общей площадью 7 889 кв.м, расположенный по адресу: ****, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 11-13).
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).
Как собственник земельного участка, ИП Вохминцев С.М. является плательщиком земельного налога, исчисляемого от размера кадастровой стоимости объекта недвижимости, следовательно, вправе оспаривать его кадастровую стоимость.
Кадастровая стоимость земельного участка утверждена ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" на основании акта определения кадастровой стоимости объектов недвижимости от 18 сентября 2020 г. N СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края" и по состоянию на 7 сентября 2020 г. составляет 13 753 001,90 руб. (л.д. 10).
Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленного искового требования административным истцом представлен в суд отчет ООО "МВМ-Оценка" N 265/Н от 12 октября 2020 г., составленный оценщиком Ш., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: ** по состоянию на 7 сентября 2020 г. составляла 6224 000 руб. (л.д. 23-135).
Оценщик Ш. является членом саморегулируемой организации "Русское общество оценщиков", включен в реестр оценщиков 31 октября 2007 г. за регистрационным номером **. Оценщик имеет образование в области оценки: диплом ** N ** от 20 июня 2002 г. по программе "Оценка собственности"; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 12 января 2018 года по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости". Ответственность оценщика застрахована в СПАО "Ингосстрах" и ОА "АльфаСтрахование", полис страхования ** от 4 июля 2020 г.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Согласно ст. 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд, приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Исходя из категории земель (земли населенных пунктов) и разрешенного использования земельного участка, оценщиком он отнесен к сегменту рынка земельных участков - участки промышленного назначения, расположенные на территории г. Перми.
В ходе подготовки отчета об оценке оценщик произвел анализ рынка земельных участков под промышленную застройку на территории г. Перми за период с 2-го квартала 2019 г. по 2-й квартал 2020 г., анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект, с указанием интервала цен, на дату, предшествующую дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, а также произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, используя информацию ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг", базы данных с сайта объявлений: аvito.ru, администрации г. Перми, Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, сайтов агентств недвижимости г. Перми: "Перспектива", "PAN City Group", "РИВ-Недвижимость".
При составлении отчета оценщик определилосновные факторы, влияющие на цены земельных участков под промышленную застройку: место расположение объекта недвижимости (в глубине производственной зоны во второй линии ул. **** г. Перми - 2 зона производственной недвижимости), наличие подъезда к земельному участку, имущественные права (долевая собственность), условия финансирования, условия продажи, условия рынка (низкий спрос на земельные участки под промышленное строительство, ограниченное предложение на рынке), скидку на торг, местоположение, площадь, рельеф, коммуникации, разрешенное использование.
При проведении оценки земельных участков оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией.
Из предложенного рынка купли-продажи земельных участков, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам 3 объекта сравнения. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок относительно условий рынка (уторговывание, наличие коммуникаций), площади, сведения о стоимости объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов, типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц интернет-сайтов являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.
Проанализировав отчет оценщика в данной части, суд также полагает, что каких-либо нарушений требований Федеральных стандартов оценки при отборе объектов-аналогов оценщиком не допущено.
Содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых земельных участков, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельных участков, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки.
Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
При подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Ш. при оценке земельного участка не допустил нарушений требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что административным истцом представлено надлежащее доказательство в подтверждение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером: **. Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета об оценки требованиям закона административным ответчиком не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка также не приведено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административный ответчик не заявлял.
Таким образом, величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете ООО "МВМ-Оценка" N 265/Н от 12 октября 2020 г., является достоверной, вследствие чего требование административного истца является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 14 октября 2020 года, в связи с чем приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Согласно разъяснению, данному в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Поскольку оспариваемая кадастровая оценка определена актом ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края является ненадлежащим ответчиком по рассматриваемому административному исковому заявлению. В удовлетворении требований ИП Вохминцева С.М. к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка суд отказывает.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ИП Вохминцева Сергея Михайловича к ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: ** площадью 7889 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 6 224 000 руб. по состоянию на 7.09.2020.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 14.10.2020.
В удовлетворении административного искового заявления ИП Вохминцева Сергея Михайловича к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня вынесения решения.
Председательствующий - подпись
Подлинник решения суда находится в материалах административного дела N 3а-1734/2020 Пермского краевого суда.
Мотивированное решение суда изготовлено 20.11.2020.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка