Решение Пермского краевого суда от 25 февраля 2019 года №3а-173/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 февраля 2019 года Дело N 3а-173/2019
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Ефремовой О.Н.,
при секретаре Силенок О.В.,
с участием представителя административного истца Пономарева С.С., представителя административного истца администрации г. Березники Давлетбаевой О.Ю., действующей на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Турова Дмитрия Викторовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Туров Д.В. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, муниципальному образованию в лице администрации г. Березники об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка, с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: оптовые базы и склады, объекты оптовой и мелкооптовой торговли, общей площадью 1700 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 278035 рублей по состоянию на 22.06.2016.
В обоснование заявленных требований истец указал, что являлся арендатором указанного выше земельного участка, на котором расположен принадлежащий истцу склад-магазин мелкооптовой торговли с кадастровым номером **. Кадастровая стоимость участка по состоянию на 22.06.2016 составила 1307181 рубль, что превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом независимого оценщика на эту же дату. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет необходимость уплаты арендной платы в завышенном размере.
Туров Д.В. о времени и месте рассмотрения дела извещен, его представитель в судебном заседании на удовлетворении иска настаивал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Административные ответчики Правительство Пермского края и Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю), о рассмотрении дела извещены, представили письменные отзывы, просили о рассмотрении дела без участия своего представителя.
Представитель административного ответчика муниципального образования в лице администрации г. Березники с исковыми требованиями не согласился по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил назначить по делу судебную оценочную экспертизу.
Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела извещено.
С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.
Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства, обозрев письменные отзывы, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
В силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены лицом, владеющим объектом недвижимости на праве собственности, ином законном основании, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица.
Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.
Из материалов дела видно, что административному истцу на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером **, назначение: нежилое, наименование: склад-магазин мелкооптовой торговли. Здание расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: оптовые базы и склады, объекты оптовой и мелкооптовой торговли, общей площадью 1700 кв.м., по адресу: ****. Участок с кадастровым номером ** предоставлен администрацией Усольского городского поселения Турову Д.В. в аренду, о чем заключен аренды земельного участка N 68 от 02.08.2016. В подтверждение вышеизложенного в деле представлены: выписка из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных правах на здание и договор аренды N 68 от 06.08.2016.
Принимая во внимание, что исчисление арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, суд приходит к выводу, что административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость участка.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 12 постановления от 30.06.2015 N 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Как следует из выписки из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена актом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю N 35-3843081/1 от 22.06.2016 по состоянию на 22.06.2016 и составила 1307181 рубль.
Спорный участок является вновь образованным объектом недвижимости, поставлен на учет 22.06.2016, в связи с чем кадастровая стоимость участка определена в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222, с учетом предоставленных ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице его филиалов полномочий, в том числе, по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости.
Суд исходит из того, что ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю в рамках настоящего спора является надлежащим ответчиком, поскольку предметом рассмотрения по настоящему делу являются требования заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно названным органом, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. При этом Туров Д.В., реализуя в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости находящегося в аренде участка в размере рыночной, не оспаривает утвержденные постановлением Правительства Пермского края N 1610-п средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов. Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (в связи с выявлением недостоверных сведений или об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
Административный истец, не согласившись с кадастровой стоимостью указанного выше участка, обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением, в подтверждение своих требований представил отчет об оценке от 29.11.2018 N 151/11.18, составленный оценщиком ИП М.
В соответствии с отчетом рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 22.06.2016 составила 278035 рублей.
Оценщик, проводивший оценку рыночной стоимости объекта недвижимости и составление отчета, является членом СРО НКСО N 02422 от 01.06.2018. Обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в АО "АльфаСтрахование".
Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости составлен по состоянию на 11.12.2017, что согласуется с положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены в статье 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет об оценке является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости.
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Как видно из отчета описание объекта оценки дает однозначное представление о нем. В отчете присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки и выбор примененных оценщиком подхода и методов оценки. При оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж. Мотивы, по которым оценщик отказался от использования доходного и затратного подходов, изложены в отчете на страницах 40-47 отчета.
Согласно пункту 22 ФСО N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России N 611 от 25.09.2014, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.
Оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект - земельный участок, предназначенный для размещения объектов общественно-делового назначения, и по результатам полученной выборки для расчета рыночной стоимости объекта выбрал несколько объектов-аналогов под коммерческую застройку и строительство многоквартирных жилых домов на землях категории земли: земли населенных пунктов, руководствуясь основными ценообразующими факторами, которые определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях и являются базой для корректировок: вид права, условия финансирования, условия продажи, торг, местоположение, подъездные пути, дополнительные улучшения, назначение земельного участка, его площадь.
Проанализировав рынок земли населенных пунктов, установив общую ситуацию и динамику средних цен предложения, оценщиком проведена очистка выборки от критических значений (максимумы и минимумы) и выбрано три объекта, с похожими характеристиками: объекты реализуются в рыночных условиях, с одинаковыми условиями финансирования, в приближенный к дате оценки период, все сравниваемые участки предназначены под коммерческую застройку (цены по которым находятся в одном ценовом диапазоне), все объекты сравнения и объект оценки расположены в районах с развитой инженерной инфраструктурой, дорожной и транспортной инфраструктурой. Поскольку оценщиком были взяты для исследования сведения по фактически состоявшимся сделкам в отношении объектов-аналогов N 2 и N 3, корректировка на торг не проводилась, так как указана сумма сделки. Ввиду наличия различий между объектом оценки и объектами-аналогами по местоположению, оценщиком применена корректировка на основании коэффициентов уровня развития рынков недвижимости городских округов и муниципальных районов Пермского края по состоянию на 01.01.2016, составленных специалистами ООО "Аналитический центр "***". Применена корректировка на площадь в отношении аналога N 3, площадь которого ниже, чем у объекта оценки и других аналогов. Обоснование отказа от проведения корректировок дано оценщиком в отчете на странице 51-56.
Суд считает, что отобранные оценщиком в качестве объектов-аналогов земельные участки существенно не отличаются от оцениваемого земельного участка. Использование в расчетах части доступных оценщику объектов-аналогов обосновано в отчете об оценке, не противоречит пункту 22 ФСО N 7. В связи с чем, оснований полагать, что в отчете об оценке допущено нарушение статьи 11 Закона об оценочной деятельности, положений федеральных стандартов оценки суд не усматривает.
Ссылка администрации г. Березники на то, что оценщиком неверно подобраны аналоги, поскольку использованный в качестве аналога N 3 участок имеет иной вид разрешенного использования, оценщиком необоснованно не приняты в качестве аналогов участки с кадастровыми номерами: ** и **, а также не использовались сведения о продаже иных участков, чем те, которые отражены на странице 50 отчета (таблица 13), является голословной, не нашедшей подтверждения в ходе рассмотрения дела.
Напротив, оценщик указал, что он принял во внимание сведения по всем имеющимся сделкам на территории Усольского района в период 2014-2016 годов, отдав предпочтение сделкам и предложениям, имевшим место на дату, близкую к дате оценки. Ввиду недостаточного количества предложений к анализу приняты объекты, расположенные в других районах Пермского края, отнесенные в IV зоне развития рынка недвижимости (как и Усольский район), в связи с чем, к выборке не принимались аналоги, расположенные в наиболее престижных районах Пермского края (стр. 34-35 отчета). Кроме того, из представленного в отчете перечня участков пришлось исключить застроенные участки, несмотря на то, что они наиболее соответствовали объекту оценки, поскольку в противном случае был бы нарушен пункт 20 ФСО N 7, согласно которому в выборке аналогов не участвуют застроенные земельные участки.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.
Указание администрации на наличие недостатков, содержащихся в представленном административным истцом отчете, не подтверждено доказательствами, свидетельствующими о влиянии этих недостатков на величину итоговой стоимости.
Ходатайство административного ответчика о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** судом отклонено, поскольку при разрешении настоящего административного дела предметом доказывания является определение действительной рыночной стоимости спорного объекта, однако, лицом, заявившим ходатайство о назначении по административному делу экспертизы, не приведены доводы и не представлены доказательства, подтверждающие как порочность отчёта об оценке, так и свидетельствующие об иной величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, чем она была определена оценщиком М. при производстве оценки.
При таких обстоятельствах основания для назначения по делу экспертизы, предусмотренные частью 1 статьи 77 КАС РФ, отсутствуют.
Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная кадастровая стоимость спорного участка превышает итоговую величину рыночной стоимости данного объекта, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.
Таким образом, величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете оценщика, является достоверной, вследствие чего требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 следует, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Туров Д.В. обратился в суд 31.12.2018, в связи с чем суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на дату подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 31.12.2018.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Турова Дмитрия Викторовича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: оптовые базы и склады, объекты оптовой и мелкооптовой торговли, общей площадью 1700 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 278035 рублей по состоянию на 22 июня 2016 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 31 декабря 2018 года.
Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Решение суда изготовлено в окончательном виде 26 февраля 2019 года.
Судья (подпись)


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка