Решение Красноярского краевого суда от 19 февраля 2019 года №3а-172/2019

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 февраля 2019 года Дело N 3а-172/2019
Именем Российской Федерации



город Красноярск


19 февраля 2019 года







Красноярский краевой суд в составе:
судьи Красноярского краевого суда Пашковского Д.И.
при секретаре Гурулевой Е.М.,




рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Кратэк" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Кратэк" является субарендатором земельных участков с кадастровыми номерами N и N, расположенных в Емельяновском районе, Солонцовском сельсовете, на основании договоров от <дата> о передаче прав и обязанностей по договорам аренды N и N от <дата>, заключенных между Администрацией Солонцовского сельсовета и ООО "СтройоптТорг", обратился в суд с административным исковым заявлением к Правительству Красноярского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости вышеназванных земельных участков.
Заявленные требования мотивированы тем, что внесённая в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость данных участков не соответствует их рыночной стоимости, чем нарушаются права административного истца, который оплачивает арендную плату в завышенном размере.
Просил об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости в размере 3 750 400 руб., определенной по состоянию на 01.01.2016, а также кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости в размере 2 930 000 руб., определенной по состоянию на 01.01.2016.
В судебное заседание представитель административного истца, представители Правительства Красноярского края, ФГБУ "ФКП Росреестра", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Суд посчитал возможным в соответствии с положениями ч. 4 ст. 247 КАС РФ рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы административного дела, Красноярский краевой суд приходит к следующим выводам.
Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации) и арендная плата.
Согласно п. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как предусмотрено п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 ст. 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В силу п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статья 24.18 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
В соответствии с п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Как видно из материалов дела земельный участок общей площадью 12 800 кв.м. с кадастровым номером N категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения комической деятельности, земли обороны безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - для размещения объектов дорожного сервиса, расположенный по адресу: <адрес>, Солонцовский сельсовет, площадка Восточная промзона, уч. N, был передан Администрацией Солонцовского сельсовета, действующей в качестве арендодателя, в аренду ООО "СтройоптТорг", действующему в качестве арендатора, по договору N от <дата>. По условиям заключённого сторонами договора аренды, арендатор обязан вносить арендную плату, при определении размера которой применяется кадастровая стоимость арендуемого участка (л.д. 30-36).
На основании договора о передачи прав и обязанностей по договору аренды N находящегося в государственной собственности земельного участка от <дата> года, ООО "СтройоптТорг" передал свои права и обязанности арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером N по договору аренды административному истцу ООО "Кратэк" (л.д. 27-39).
Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от <дата> следует, что по состоянию на 01.01.2016 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 8 320 000 руб. (л.д. 142).
Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке от <дата> N, выполненный оценщиком ООО "Компания "А1"", в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на <дата> составляет 3 750 400 руб. (л.д. 143-236).
<дата> ООО "Кратэк" обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, представив отчет об оценке от <дата> N (л.д. 40).
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю N от <дата> заявление ООО "Кратэк" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка N было отклонено, в связи с не соответствием оформления и содержания отчета об оценке от <дата> N требованиям Закона об оценке (л.д. 41-42).
Кроме того, земельный участок общей площадью 10 000 кв.м. с кадастровым номером N категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения комической деятельности, земли обороны безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - для размещения объектов дорожного сервиса, расположенный по адресу: <адрес> был передан Администрацией Солонцовского сельсовета, действующей в качестве арендодателя, в аренду ООО "СтройоптТорг", действующему в качестве арендатора, по договору N от <дата>. По условиям заключённого сторонами договора аренды, арендатор обязан вносить арендную плату, при определении размера которой применяется кадастровая стоимость арендуемого участка (л.д. 12-18).
На основании договора о передачи прав и обязанностей по договору аренды N находящегося в государственной собственности земельного участка от <дата>, ООО "СтройоптТорг" передал свои права и обязанности арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером N, по договору аренды административному истцу ООО "Кратэк" (л.д. 19-21).
Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от <дата> следует, что по состоянию на 01.01.2016 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 6 500 000 руб. (л.д. 44).
Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке от <дата> N, выполненный оценщиком ООО "Компания "А1"", в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на <дата> составляет 2 930 000 руб. (л.д. 45-141).
<дата> ООО "Кратэк" обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, представив отчет об оценке от <дата> N (л.д. 22).
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю N от <дата> заявление ООО "Кратэк" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка N было отклонено, в связи с не соответствием оформления и содержания отчета об оценке от <дата> N требованиям Закона об оценке (л.д. 23-25).
Согласно ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с п. 7 Федеральных стандартов оценки N 1 (далее ФСО) подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (п. 20 ФСО N 1).
Судом установлено, что при оценке спорных земельных участков оценщиками применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 N 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.
Судом исследованы отчет от <дата> N, отчет от <дата> N и установлено, что оформление и содержание указанных отчетов об оценке соответствует требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Достоверность данных, содержащихся в отчетах, никем не опровергнута, доказательств иного размера рыночной стоимости спорных земельных участков не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.
Оснований не согласиться с выводами оценщика о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2016 составляет 2 930 000 руб., а рыночная стоимость земельного участка N по состоянию на 01.01.2016 составляет 3 750 400 руб., не имеется.
Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N и N подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.
Административный истец, выступающий субарендатором по договорам от <дата>, заключенными с арендатором ООО "СтройоптТорг", уплачивает вознаграждение за пользование земельными участками с кадастровыми номерами N, N в размере арендной платы по договорам аренды от <дата> N и N заключенным между ООО "СтройоптТорг" и Администрацией Солонцовского сельсовета, размер которой, в свою очередь, зависит от кадастровой стоимости переданных в аренду земельных участков.
Следовательно, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на <дата> должна быть определена в размере 2 930 000 руб., а рыночная стоимость земельного участка N по состоянию на <дата> должна быть определена в размер 3 750 400 руб.
Рыночная стоимость вышеназванных земельных участков подтверждена соответствующими доказательствами.
При таких обстоятельствах, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 180 КАС РФ, Красноярский краевой суд,
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ООО "Кратэк" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 12 800 кв.м. с кадастровым номером N, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения комической деятельности, земли обороны безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - для размещения объектов дорожного сервиса, расположенный по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости - 3 750 400 рублей, определенной по состоянию на <дата>.
Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 10 000 кв.м. с кадастровым номером N, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения комической деятельности, земли обороны безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - для размещения объектов дорожного сервиса, расположенный по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости - 2 930 000 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2016.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.



Судья Красноярского краевого суда


Д.И. Пашковский




Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка