Дата принятия: 18 декабря 2018г.
Номер документа: 3а-172/2018
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 18 декабря 2018 года Дело N 3а-172/2018
Санкт-Петербург 18 декабря 2018 года
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего - судьи Морозковой Е.Е.,
при секретаре Гринь Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Мамедова Джаваншир Юсиф оглы об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
Мамедов Д.Ю.о обратился в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просил пересмотреть и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 1000+/-7 кв.м., вид разрешенного использования: для организации дачного некоммерческого партнерства, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей, по состоянию на 01.11.2013 год.
В обоснование требований указал, что является субарендатором земельного участка с кадастровым номером N. Кадастровая стоимость названного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость. При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик применил сравнительный принцип, в рамках которого использовал метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Данный метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатить не больше той суммы, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
В судебном заседании представитель административного истца Мам6едова Д.Ю.о -Епишенкова С.Ф. заявленные требования поддержала.
К участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков Управление Росреестра по Ленинградской области, правительство Ленинградской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ТУ Росимущества, ДНП "Гранит".
В письменных возражениях представитель административного ответчика правительства Ленинградской области Яковлева Н.Н. указала, что результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области утверждены постановлением правительства Ленинградской области N383, законность которого подтверждена решением суда. Ссылаясь на правовую позицию Конституционного Суда РФ указала, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости является законным способом уточнения результатов массовой оценки и само по себе не опровергает достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки. Основанием для обращения в суд послужила реализация права истца на установление кадастровой стоимости равной рыночной, в связи с чем правительство Ленинградской области является ненадлежащим административным ответчиком по заявленным требованиям. В дополнениях к отзыву, ссылаясь на замечания по отчету об установлении рыночной стоимости указала, что административным истцом не представлено доказательств нарушения его прав, поскольку административный истец, как субарендатор, уплачивает арендную плату, размер которой определяется решением общего собрания членов ДНП "Гранит" и включается в состав взносов, подлежащих оплате членами ДНП в сроки, установленные уставом ДНП.
В судебном заседании представитель административного ответчика правительства Ленинградской области Вилаева М.А. оставила рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.
В письменном возражении представитель административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области Насонов Д.И. просил требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставить на усмотрение суда. Кадастровая стоимость земельного участка исчислена на основании п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития N222 от 12.08.2006. Земельный участок является "учтенным" объектом недвижимости. Дата постановки на учет 31.10.2013 г. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.11.2013 на основании удельного показателя (<данные изъяты> руб./кв.м.), утвержденного постановлением правительства Ленинградской области от 30.12.2010 N383 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области".
В судебном заседании представитель административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" Войцех Т.В. требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда по доводам, приведенным в письменных возражениях.
В письменном возражении представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области Земцова И.В. не представила возражений по существу административного иска, указав, что кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании п.2.1.17 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N222. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.11.2013 г. на основании удельного показателя (<данные изъяты> руб./кв.м.), утвержденного постановлением правительства Ленинградской области от 30.12.2010 N383 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области".
Представители административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области, заинтересованных лиц МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области и ДНП "Гранит" в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.
Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.
Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, в том числе показания свидетеля, согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.
Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п/п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.
Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).
Согласно ст.24.19 Федерального закона N135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.
Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) закреплено право гражданина на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
В соответствии с Правилами определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без торгов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 N279, названная цена исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.
Постановлением правительства Ленинградской области от 30.12.2010 N383 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области.
В частности, среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель дачных объединений по Всеволожскому району составляет <данные изъяты> руб./кв.м.
По делу установлено, что земельный участок с кадастровым номером N является собственностью Российской Федерации, передан по договору от 31.03.2017 г. в составе иных земельных участков в аренду ДНП "Гранит".
На основании договора субаренды от 20.10.2018 г., заключенного между ДНП "Гранит" и Мамедовым Д.Ю.о названный земельный участок передан Мамедову Д.Ю.о.
В кадастровом паспорте земельного участка от 01.11.2013 г. отражено, что земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для организации дачного некоммерческого партнерства, площадью 1000+/-7 кв.м., расположен по адресу: <адрес>, имеет кадастровую стоимость <данные изъяты> руб.
В выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 30.01.2018 г. указано, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена по состоянию на 01.11.2013 г. и составляет <данные изъяты> руб.
Протоколом общего собрания участников ДНП "Гранит" N14 от 27.01.2018 г. принята приходно-расходная смета на 2018 год.
В пункте 3.1 раздела 3 "Специальный взнос за сотку" сметы ДНП "Гранит" указано, что арендная плата с участка составляет <данные изъяты> рублей.
При этом, согласно п.3.1 договора аренды земельных участков от 31.03.2017 N, заключенного между ТУ Росимущества в Ленинградской области и ДНП "Гранит", арендная плата за аренду земельных участков составляет <данные изъяты> руб.
Отчетом N от 29.06.2018 г., составленным оценщиком ФИО10, являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков- саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, определена в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 01.11.2013 г.
В названном отчете об оценке проведен анализ рынка и диапазона значений ценообразующих факторов, дано описание объекту оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования. Оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его фактическое использование, для организации дачного некоммерческого партнерства.
Оценщиком для оценки земельного участка отобран сравнительный подход (метод сравнения продаж). Критерием отнесения объектов к аналогам оценщик указал отнесение к одному сегменту рынка и сопоставимость по ценообразующим факторам. В результате, оценщиком отобраны 4 объекта-аналога наиболее сходных с объектом оценки. При расчете рыночной стоимости оценщиком проведена корректировка объектов-аналогов по следующим элементам сравнения (ценообразующим факторам): на условия сделки, на местоположение, на площадь, на наличие /отсутствие коммуникаций. При расчете установлен вес каждого объекта-аналога. Так как для оценки объекта оценки оценщиком отобран только сравнительный подход, то процедура согласования не проводилась. Сравнительному подходу присвоен вес 100%.
Допрошенная в качестве свидетеля оценщик ФИО10 показала, что при проведении оценки, ею использовался сравнительный подход (метод сравнения продаж), указав, что ею не проводилась корректировка по виду разрешенного использования объектов -аналогов (ДНП и СНТ), так как все объекты-аналоги имеют одну категорию земель: земли сельскохозяйственного назначения и относятся к одному сегменту рынка. При согласовании результатов применено математическое округление.
Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Проанализировав представленные доказательства, договор аренды земельных участков от 31.03.2017, договор субаренды от 20.10.2018, протокол общего собрания участников ДНП "Гранит" от 27.01.2018 N14 с приложенной сметой на 2018 год, руководствуясь ст.245 КАС РФ, суд считает, что административный истец Мамедов Д.Ю.о. вправе обратиться в суд с требованием об оспаривание результатов определения кадастровой стоимости арендованного им на основании договора субаренды от 20.10.2018. земельного участка с кадастровым номером N.
Кадастровая стоимость земельного участка исчислена в соответствии правилами п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 12.08.2006 N222.
С учетом требований ст.24.19 Федерального закона N135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", выписки из ЕГРН, пояснений лиц, участвующих в деле, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.11.2013 г.
Соответственно, по состоянию на указанную выше дату оценщиком в отчете N от 29.06.2018 г. определена рыночная стоимость земельного участка.
В отношении даты, по состоянию на которую оценщиком установлена рыночная стоимость земельного участка, у участников процесса возражений не имеется.
Представленный отчет об оценке N от 29.06.2018 г. как одно из доказательств подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, так как представленный отчет N от 29.06.2018 г. соответствует требованиям Федерального закона N135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчет об оценке мотивирован, выводы оценщика предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Показания свидетеля являются последовательными, обоснованными и мотивированными.
Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы об установлении рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, административными ответчиками не представлено и по делу не имеется.
Руководствуясь положениями Федерального закона N135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, ст.246 КАС РФ, на основании ст.84 КАС РФ суд признает названный выше отчет об оценке (с учетом показаний свидетеля) надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка в установленном оценщиком в отчете об оценке размере по состоянию на 01 ноября 2013 года.
Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона N135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. В данном случае, административное исковое заявление Мамедова Д.Ю.о поступило в суд 23 октября 2018 года.
С учетом требований ч.2 ст.247 КАС РФ суд не может также согласиться с обоснованностью утверждения представителя правительства Ленинградской области о том, что правительство Ленинградской области не является надлежащим административным ответчиком по настоящему делу.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Мамедова Джаваншир Юсиф оглы об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для организации дачного некоммерческого партнерства, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости равном <данные изъяты> рублей, по состоянию на 01 ноября 2013 года, на период с 1 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления Мамедова Джаваншир Юсиф оглы о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка считать 23 октября 2018 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную коллегию Ленинградского областного суда в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья Е.Е.Морозкова
Решение в окончательной форме изготовлено 21 декабря 2018 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
