Дата принятия: 07 ноября 2018г.
Номер документа: 3а-17/2018
СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 7 ноября 2018 года Дело N 3а-17/2018
Суд Еврейской автономной области в составе:
председательствующего судьи Папуловой С.А.,
при секретареШаховой И.Е.,
с участием представителя административного истца Радченко Д.А.
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Тришкина А. Б. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, правительству Еврейской автономной области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Тришкин А.Б. обратился в суд ЕАО с административным исковым заявлением к правительству ЕАО, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО (далее - Управление Росреестра по ЕАО), уточнённым в порядке части 4 статьи 2, части 1 статьи 46 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ), об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <...> равной его рыночной стоимости по состоянию на 31.01.2017 в размере 5 578 000 руб., установленной заключением эксперта от 15.10.2018 N <...>.
Требования мотивировал тем, что является собственником упомянутого нежилого здания, общей площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: ЕАО, <...>, кадастровая стоимость которого составляет 17 806 327,36 руб. и значительно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке от 25.09.2017 N <...>, изготовленном обществом с ограниченной ответственностью <...>, в размере 5 550 860 руб., что в свою очередь влечёт увеличение размера налоговых обязательств, нарушая его права и законные интересы.
Определением суда от 25.06.2018 к участию в административном деле в качестве заинтересованных лиц на стороне административного ответчика привлечены комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по ЕАО, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), мэрия города муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО (далее - мэрия города).
В судебном заседании представитель административного истца Радченко Д.А. уточнённые требования поддержал.
Административный истец Тришкин А.Б., представители административных ответчиков правительства ЕАО, Управления Росреестра по ЕАО, заинтересованных лиц на стороне административного ответчика мэрии города, ФГБУ "ФКП Росреестра", комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по ЕАО в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, в связи с этим административное дело на основании статьи 150 КАС РФ рассмотрено в их отсутствии.
Исследовав материалы административного дела, выслушав пояснения лица, участвующего в деле, прихожу к следующим выводам.
В соответствии со статьёй 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (часть 1).
Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в ГКН не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3).
Согласно разъяснениям, данным в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в статье 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), является дата внесения в ГКН сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтённого объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости (абзац 4).
По смыслу абзаца 1 статьи 24.17 Закона об оценочной деятельности дата утверждения удельных показателей, использованных при определении кадастровой стоимости отдельных объектов, указанных в статье 24.19 данного закона, не является датой определения кадастровой стоимости таких объектов (абзац 5).
Постановлением правительства ЕАО от 26.09.2012 N 462-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по состоянию на 19.11.2011, в том числе минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости населённых пунктов ЕАО.
Из письма филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по ЕАО от 03.07.2018 N 08-01/1979 следует, что дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость названного объекта недвижимости, и дата внесения в Единый государственный кадастр недвижимости сведений о его кадастровой стоимости - 31.01.2017.
Сведения об удельных показателях кадастровой стоимости названного объекта недвижимости внесены в Единый государственный кадастр недвижимости в соответствии с постановлением правительства ЕАО от 26.09.2012 N 462-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории ЕАО" (письмо филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по ЕАО от 04.07.2018 N 08-01/2035).
Таким образом, поскольку пятилетний срок для обращения в суд с административным иском об оспаривании кадастровой стоимости названного объекта недвижимости исчисляется с 31.01.2017 (дата внесения сведений в Единый государственный кадастр недвижимости) и истекает 31.01.2022, следовательно, административные истец обратился в суд 20.06.2018 в пределах указанного срока.
Статьёй 1 закона ЕАО от 25.11.2015 N 824-ОЗ "Об установлении единой даты начала применения порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения на территории Еврейской автономной области" установлена единая дата начала применения порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения на территории ЕАО - 01.01.2017.
Согласно выписке из ЕГРН от 16.02.2017 и свидетельству о государственной регистрации права от 13.01.2010 Тришкин А.Б. является собственником нежилого здания, общей площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <...>.
Таким образом, поскольку административный истец является собственником объекта недвижимости, в отношении которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость, следовательно, её результатами затронуты его права и обязанности, что в свою очередь даёт ему право на обращение в суд с настоящим иском.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно абзацу 5 части 16 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчёт об оценке объекта оценки.
В обоснование заявленного требования административный истец представил в суд отчёт об оценке от 25.09.2017 N <...>, изготовленный обществом с ограниченной ответственностью <...>, согласно которому рыночная стоимость поименованного объекта недвижимости по состоянию на 31.01.2017 составляет 5 550 860 руб.
Отчёт об оценке от 25.09.2017 N <...>, согласно заключению эксперта от 15.10.2018 N <...>, не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Оценщиком, выполнившим отчёт об оценке нежилого здания от 25.09.2017, допущены нарушения требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию отчёта, к описанию объекта оценки, к методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости; анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости приведён не в полном объёме; информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.
Оснований не согласиться с мнением эксперта о том, что рыночная стоимость упомянутого объекта недвижимости, установленная данным отчётом об оценке, является недостоверной, у суда не имеется. В судебном заседании представитель административного лица возражений относительно указанного обстоятельства не высказал.
На основании определения суда от 23.07.2018 по настоящему делу проведена судебная экспертиза ООО <...> (эксперт С., <...>).
Согласно заключению указанного эксперта от 15.10.2018 N <...> рыночная стоимость объекта капитального строительства: нежилого помещения с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв. м по состоянию на 31.01.2017 составила 5 578 000 руб.
Экспертиза рыночной стоимости поименованного объекта проведена на основании материалов дела с выездом для осмотра административного здания.
При определении рыночной стоимости объекта оценки эксперт применил затратный подход с использованием метода компенсации издержек и сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж, согласовав результаты методом балльной оценки, определив наиболее важные факторы, оказывающие влияние на результаты расчётов (адекватность, достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчёты; способность подхода отразить мотивацию типичного покупателя; способность подхода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объекта, таких как местоположение, размер, инженерное обеспечение).
В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования доходного подхода к оценке.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): местоположение (область), дата предложения, подключение к инженерным коммуникациям, состав оцениваемых прав, площадь объекта.
Для сравнения эксперт выбрал семь объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из научно-практического журнала "Дальневосточный оценщик" за 2015 год N 3, сведения с сайта www.forpost. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвёл необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчёт их значений.
Расчёт рыночной стоимости поименованного объекта затратным подходом рассчитан экспертом по формулам с определением затрат, необходимых для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. В заключении эксперт привел подробное обоснование корректирующих коэффициентов на сейсмичность, прибыль предпринимателя, физический износ, экономическое устаревание и расчёт их значений.
Суд, проанализировав заключение судебной экспертизы по правилам, установленным статьёй 84 КАС РФ, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, установил, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, мотивирован, выводы эксперта предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.
В связи с этим заключение эксперта от 15.10.2018 N <...> является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверную рыночную стоимость нежилого здания с кадастровым номером <...> по состоянию на 31.01.2017 в размере 5 578 000 руб.
В судебном заседании представитель истца высказал согласие с указанным размером рыночной стоимости поименованного объекта недвижимости.
Согласно абзацу 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
Административный истец Тришкин А.Б. обратился в суд с административным исковым заявлением 20.06.2018, следовательно, установленная судом кадастровая стоимость поименованного объекта недвижимости в размере 5 578 000 руб. подлежит применению на период с 01.01.2018 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ГКН в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
В соответствии с частью 14 статьи 49 и частью 3 статьи 108 КАС РФ государственному судебно-экспертному учреждению, а также эксперту, выполнившему работу, которая не входит в круг его служебных обязанностей в качестве работника государственного учреждения, производятся оплата выполненной работы и компенсация расходов, связанных с проведением экспертизы. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.
ООО <...>, изготовившим экспертное заключение от 15.10.2018 N 122 на основании определения суда ЕАО от 23.07.2018, заявлено ходатайство об оплате работы по его производству в размере 68 600 руб. по первому вопросу и 39 300 руб. - по второму.
Из материалов дела следует, что в связи с возникшими сомнениями о достоверности рыночной стоимости поименованного объекта недвижимости, определённой в отчёте об оценке от 25.09.2017 N <...>, представленном административным истцом, по ходатайству административного ответчика определением суда от 23.07.2018 назначена судебная экспертиза проверки названного отчёта на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, производство которой поручено ООО <...>. Этим же определением суда перед экспертом был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости поименованного объекта недвижимости. Расходы по производству экспертизы возложены на административного истца и правительство ЕАО.
Из пояснений представителя административного истца в судебном заседании следует, что оплата по определению рыночной стоимости объекта недвижимости (вопрос 1) в размере 68 600 руб. административным истцом произведена.
Согласно счету на оплату от 07.09.2018 N <...> расходы на производство экспертизы от 15.10.2018 (вопрос 2) составили 39 300 руб.
В силу части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ на административном истце лежит обязанность доказать величину рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Пленум Верховного Суда РФ в пункте 31 Постановления от 30.06.2015 N 28 разъяснил, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости (абзац 2).
В случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлечённым к участию в деле административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов (абзац 3).
Вместе с тем, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, частей 1 и 2 статьи 110 АПК РФ в связи с жалобами гражданки Слободяник Н.Б. и ФГБУ "Российский сельскохозяйственный центр", присуждение судебных расходов административному истцу возможно в случае значительного превышения ранее определённой в порядке массовой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости его кадастровой стоимости, установленной судом в размере его рыночной стоимости, что свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости.
При сравнении значений кадастровой стоимости по состоянию на 31.01.2017 упомянутого нежилого здания: 17 806 327,36 руб. (по постановлению от 26.09.2012 N 462-пп) и 5 578 000 руб. (по настоящему судебному решению), установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной в 3,19 раза (17 806 327,36: 5 578 000), что бесспорно является значительным превышением.
Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела судебные издержки, понесённые заинтересованными лицами (статья 47 КАС РФ), участвовавшими в деле на стороне, в пользу которой принят итоговый судебный акт по делу, могут быть возмещены этим лицам исходя из того, что их фактическое процессуальное поведение способствовало принятию данного судебного акта.
Таким образом, поскольку указанное значительное превышение кадастровой стоимости, установленной судом в размере равном рыночной стоимости, над кадастровой стоимостью, утверждённой правительством ЕАО, свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к поименованному земельному участку, а значит, и о нарушении прав административного истца, учитывая, что судебная экспертиза проведена с целью правильного рассмотрения и разрешения административного дела, а возложенная на административного ответчика обязанность по оплате расходов на её проведение не исполнена своевременно, в пользу ООО <...> следует взыскать с административного ответчика правительства ЕАО подлежащую выплате эксперту денежную сумму в размере 39 300 руб.
Руководствуясь статьями 175-180, 249, 295-298 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
административный иск Тришкина А. Б. к правительству Еврейской автономной области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <...>, общейплощадью <...> кв. м, расположенного по адресу: Еврейская автономная область, <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 31.01.2017 в размере 5 578 000 (пять миллионов пятьсот семьдесят восемь тысяч) руб. на период с 01.01.2018 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой обращения с заявлением считать 20.06.2018.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единыйгосударственный реестр недвижимостисоответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <...>, общейплощадью <...> кв. м, расположенного по адресу: Еврейская автономная область, <...>, в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Взыскать с правительства Еврейской автономной области за счёт казны Еврейской автономной области в пользу общества с ограниченной ответственностью <...> за производство судебной экспертизы 39 300 (тридцать девять тысяч триста) руб.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам суда Еврейской автономной области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, через суд, принявший решение.
Судья суда ЕАО С.А. Папулова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
