Решение Ростовского областного суда от 29 июня 2020 года №3а-171/2020

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 29 июня 2020 года Дело N 3а-171/2020
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Мирошниченко Инны Николаевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
с участием представителя административного истца - Изварина В.В.,
установил:
административный истец обратилась в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г.Новочеркасске. Кадастровая стоимость земельного участка (5 489 695,20 рублей) значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (1 278 800 рублей), что влияет на размер арендной платы. В связи с несоответствием оспариваемой кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 7 августа 2019 года в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.
В судебное заседание представитель Мирошниченко И.Н. - Изварин В.В., действующий по доверенности, явился, административный иск, основанный на отчёте оценщика, поддержал, возражал против выводов заключения судебного эксперта. Суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие Мирошниченко И.Н. по правилам статьи 150 КАС РФ.
Представитель Правительства Ростовской области в суд не явился, извещен надлежаще, в письменном заявлении не возражал против заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости земельного участка, дело рассмотрено в его отсутствие по правилам статьи 150 КАС РФ.
Представители КУМИ г.Новочеркасска, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие
Выслушав объяснения представителя административного истца, допросив эксперта ФИО, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что административный истец является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 920 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для размещения объектов автотранспорта (транспортных предприятий, станций технического обслуживания и автосервиса, автомоек, стоянок легкового и грузового автотранспорта, гаражей), для размещения выставочных залов и комплексов общей выставочной площадью не более 2000 кв.м, кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 7 августа 2019 года составляет 5 489 695,20 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации".
Рассматриваемый земельный участок в его исследуемых характеристиках (разрешенное использование, площадь), исходя из даты определения кадастровой стоимости, не был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.
Его кадастровая стоимость определена в соответствии с правилами статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости, установленного в постановлении Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 778 "Об утверждении средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов по кадастровым кварталам, населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) Ростовской области и групп видов разрешенного использования земельных участков".
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер арендной платы по условиям договора аренды от 25 сентября 2019 года, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика ООО "МЦЭИ" N 47/8 от 23 декабря 2019 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 7 августа 2019 года с использованием сравнительного подхода составляет 1 278 800 рублей. Оценщик при анализе рынка пришёл к выводу об интервале цен предложения в сегменте участков коммерческого назначения (коммерческое строительство) в г.Новочеркасске в пределах 500 - 3500 рублей за 1 кв.м (л.д.68 том 1). При применении метода сравнения продаж оценщик отобрал 5 объектов-аналогов в диапазоне цены за 1 кв.м от 1429 до 2629 рублей (таблица 13 отчёта - л.д.80-81 том 1), расчётное значение 1 кв.м исследуемого земельного участка составило 1 390 рублей (л.д.81-82 том 1).
В ходе судебного разбирательства административный истец представил ещё один отчёт оценщика ООО "Центр экспертизы и оценки НовЭкс" от 25 декабря 2019 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка на дату определения кадастровой стоимости составляет 1 438 843 рублей (оценщиком также применен сравнительный подход, использовано 4 объекта-аналога из г.Новочеркасска, имеющих целевое назначение - промышленное (3 аналога), ИЖС, под коммерцию (1)). Данный отчёт не был положен в основание административного иска.
Суд, учитывая возражения Правительства Ростовской области против выводов отчёта об оценке, его ходатайство о назначении оценочной экспертизы, разницу между кадастровой стоимостью и указанной в отчёте об оценке ООО "МЦЭИ" рыночной стоимостью (более 76 %) назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка.
Экспертиза проведена экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО (заключение от 12 марта 2020 года N 798-Э/2020). Эксперт допрошена в судебном заседании.
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 7 августа 2019 года составляет 3 302 800 рублей (с учетом дополнительного расчёта в судебном заседании 22 июня 2020 года без наличия газоснабжения на земельном участке - л.д.62-66 том 3).
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемом сегменте рынка (земельные участки под офисно-торговую застройку - таблица 17, л.д.59 том 2). В результате анализа фактических данных о ценах сделок и (или) предложений в этом сегменте рынка в г.Новочеркасске эксперт пришел к выводу о диапазоне цен за 1 кв.м от 1614 до 9364 рублей (л.д.58 том 2).
В качестве объектов-аналогов использовано 5 земельных участков, расположенных в г.Новочеркасске в пределах указанного диапазона цен (таблица N 18), по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов, исходя из основных ценообразующих факторов (таблица N 17).
Расчет рыночной стоимости приведен в таблице N 19 (при предположении о наличии газоснабжения на участке с учётом содержания справки правообладателя об отсутствии ряда коммуникаций при отсутствии прямого указания о газоснабжении). Экспертом применены следующие корректировки: на условия продажи, на динамику сделок на рынке, на месторасположение, на обеспеченность инженерными коммуникациями (газоснабжение), на площадь. Содержание приведённых корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено с приведением расчетов и со ссылками на источники справочной информации.
После анализа возражений на экспертное заключение при прямом указании на отсутствие на участке газоснабжения эксперт осуществил дополнительный расчёт без учёта газоснабжения (подробныё расчёт приведен в дополнительном исследовании - таблица 1 л.д.62-66 том 3).
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.
Возражения представителя административного истца против выводов судебного эксперта в заключении суд не может принять во внимание.
На возражения эксперт представил письменные объяснения, которые разъяснены в судебном заседании.
В частности, эксперту были предоставлены дополнительные данные о проведении торгов (л.д.36-39, 52-56 том 3), однако в судебном заседании эксперт подтвердил недостаточность оснований для использования доходного подхода применительно к рыночной стоимости земельного участка, объекты, сопоставимые с исследуемым земельным участком по основным ценообразующим факторам, не выявлены (ответ на замечания - л.д.3 том 3). Кроме того, экспертом проанализированы предоставленные сведения об итогах торгов, сделан вывод о противоречии цены продажи результатам анализа рыночных цен в рассматриваемом сегменте рынка. Доходный подход не использован и в двух предоставленных административным истцом отчётах.
Подлежит отклонению довод возражений о неверном использовании экспертом Правил землепользования и застройки г.Новочеркасска (в редакции от 23 декабря 2016 года). Земельный участок находится и находился по состоянию на 7 августа 2019 года в многофункциональной зоне ОЖ, экспертом применена классификация, приведенная в "Справочнике оценщика недвижимости - 2018", которая в большей степени отвечает процессу ценообразования на рынке земель (таблица 10 - л.д.45-46 том 2, л.д.1-2 том 3). Каких-либо неясностей в этой части заключение не содержит, возражения в этой части являются формальными и не могут повлиять на существо выводов эксперта в области ценообразования.
Подробно устно и письменно с приведением математических действий экспертом разъяснён порядок учёта корректировки на торг (без использования в модуле корректировок, поскольку скидка на торг - это переход цен предложений к ценам сделок), вопреки доводам возражений в этой части заключение и расчёт являются ясными.
Корректировка на местоположение введена для объектов-аналогов N N4-5, оснований для введения корректировки "на красную линию" эксперт не нашёл, учитывая сведения в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости в графе "Особые отметки", наличие подъезда, близость к автомагистрали, что подтверждено фотоматериалами. Такая корректировка отсутствует в обоих отчётах.
Ссылка на заключение специалиста от 2 декабря 2020 года (приобщено в ходе судебного разбирательства) по вопросу о соответствии вида разрешенного использования рассматриваемого участка градостроительным регламентам ПЗЗ г.Новочеркасска в редакции от 24 января 2019 года не влияет на обоснованность заключения, поскольку не имеет отношения к определению рыночной стоимости.
Доводы представителя административного истца о несогласии с подбором аналогов и конкретными расчетами корректировок, включая использованные источники информации, опровергаются содержанием экспертного заключения. Эксперт по каждому суждению приводит достаточный и проверяемый источник информации. Выборка сходных участков офисно-торгового назначения, из которой отобраны аналоги, сформирована на основании конкретных объявлений в соответствии с требованиями ФСО N N3,7, тексты объявлений вместе с источником размещения приобщены к заключению.
Суд приходит к выводу о том, что в отчёте использованы объявления с заниженной стоимостью, таким образом, анализ рынка в отчёте нельзя признать полным и достоверным, объекты - аналоги отобраны не из сегмента участков офисно-торгового назначения, в данном случае сегмент рынка определяется видом разрешенного использования конкретного земельного участка и территориальной зоной Правил землепользования и застройки г.Новочеркасска на дату определения кадастровой стоимости (зона многофункциональной застройки ОЖ).
Критика заключения эксперта является иной точкой зрения административного истца на порядок определения размера рыночной стоимости земельного участка, замечания исходят из предпосылки о достоверности отчёта оценщика со значительно меньшим размером рыночной стоимости, что обусловлено интересами правообладателя. Разница в итоговом результате определения рыночной стоимости в отчете оценщика и заключении эксперта обусловлена степенью корректности анализа рынка в г.Новочеркасске, подбора объектов-аналогов. Представление второго отчёта оценщика в целом не может повлиять на оценку экспертного заключения, учитывая аналогичность подходов оценщиков в обоих отчётах к анализу рынка.
Достаточных оснований для назначения повторной экспертизы с учётом допроса эксперта не имелось.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, итоговая рыночная стоимость существенно (более чем в два раза) отличается от указанной в отчёте оценщика. Разница между оспариваемой кадастровой стоимостью и итоговой рыночной стоимостью укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий (принимая во внимание количественный показатель отклонения рыночной стоимости от оспариваемой), существенных нарушений методики проведения кадастровой оценки не выявлено.
В Постановлении Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" указано, что в системе действующего правового регулирования судебное оспаривание лицом результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости путем предъявления требования о ее установлении в размере, равном рыночной стоимости данного объекта, связано для него прежде всего с необходимостью установления экономически обоснованной налоговой базы по соответствующему налогу. При решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
Судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца с учетом критерия соразмерности согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании (стоимость в размере 35 000 рублей определена обоснованно и не является чрезмерной) в силу статей 109-111 КАС РФ, положений Постановления Конституционного Суда Российской Федерации N 20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 920 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для размещения объектов автотранспорта (транспортных предприятий, станций технического обслуживания и автосервиса, автомоек, стоянок легкового и грузового автотранспорта, гаражей), для размещения выставочных залов и комплексов общей выставочной площадью не более 2000 кв.м в размере его рыночной стоимости по состоянию на 7 августа 2019 года в сумме 3 302 800 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 30 декабря 2019 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с Мирошниченко Инны Николаевны в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" 35 000 рублей за проведенную судебную экспертизу.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка