Решение Хабаровского краевого суда от 10 октября 2019 года №3а-171/2019

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 октября 2019 года Дело N 3а-171/2019
Хабаровский краевой суд
в составе председательствующего судьи Романовой И.А.,
при секретаре Наседкиной А.С.,
с участием представителя общества с ограниченной ответственностью "Даниловка" - Сафиулиной О.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Даниловка" к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Даниловка" (далее - ООО "Даниловка", общество) обратилось в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 37 011,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2016 года в размере 13 848 035,76 руб.
В обоснование заявленных требований указало, что является арендатором данного земельного участка на основании договора аренды земельного участка, заключенного с Министерством имущественных отношений Хабаровского края N 182 от 10.12.2007. Расчет арендной платы, согласно заключенному договору, производится на основании постановления Правительства Хабаровского края N 460-пр от 30.12.2011 "Об утверждении положения о порядке исчисления и уплаты в бюджет арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Хабаровского края". Арендная плата исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, которая, в соответствии с приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 N 42 по состоянию на 01.01.2016, определена в размере 41 555 917,53 руб. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке, выполненным оценщиком ООО "ОЦЕНКА_27" Макушевым К.С. рыночная стоимость земельного участка определена в размере 13 848 035,76 руб.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей административных ответчиков - Управления Росреестра по Хабаровскому краю, министерства имущественных отношений Хабаровского края, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом, представитель министерства имущественных отношений Хабаровского края просил рассмотреть дело в отсутствие представителя.
В судебном заседании представитель административного истца ООО "Даниловка" Сафиулина О.Н. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края в письменных возражениях на административный иск требования не признал по тем основаниям, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Подобранные оценщиком объекты-аналоги существенно отличаются по ценообразующим факторам, использованные источники достоверно не подтверждают указанные характеристики объектов-аналогов. В частности, объект оценки и объекты-аналоги отличаются по площади, оценщиком не учтены такие стоимостные факторы, как транспортная доступность, инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры), вид разрешенного использования. Отказ от применения указанных факторов в отчете не обоснован. Использованные оценщиком источники информации для поиска объектов-аналогов не содержат достоверной информации о кадастровых номерах земельных участков. Пять объектов-аналогов предлагаются на ином виде права - праве собственности.
В письменном отзыве на административное исковое заявление Управление Росреестра по Хабаровскому краю правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено в ходе судебного заседания, ООО "Даниловка" на основании договора N 182 от 10.12.2007 аренды земельного участка, заключенного с министерством имущественных отношений Хабаровского края, приняло в аренду сроком на три года находящийся в собственности Хабаровского края земельный участок, категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером N, находящийся по адресу: <адрес>, площадью 37 011,3 кв.м., используемый для размещения промышленных объектов. Договор заключен на срок до 16.10.2010.
Согласно п. 2.4 договора в случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока, указанного в пункте 2.1 договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Годовой размер арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной в установленном законом порядке, с учетом коэффициента по виду разрешенного использования (соглашение от 30.05.2019 N 1 о внесении изменений в договор аренды от 10.12.2007 N 182).
Согласно п.1.3 соглашения N 1 о внесении изменений в договор аренды N 182, находящегося в собственности Хабаровского края земельного участка от 10.12.2007, арендная плата вносится на счет управления Федерального казначейства по Хабаровскому краю (министерство имущественных отношений Хабаровского края).
В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Частями 1-3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информации, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическим лицом в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 18.12.2018, составляет 41 555 917,53 руб., определена по состоянию на 01.01.2016 на основании приказа министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
Постановлением Правительства Хабаровского края от 04.12.2018 N 441-пр утверждено положение о министерстве имущественных отношений Хабаровского края.
В соответствии с пунктом 1.3 указанного Положения министерство является правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки.
ООО "Даниловка", являясь арендатором земельного участка и плательщиком арендной платы, определяемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка, имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости этого земельного участка в размере, равной его рыночной стоимости. Следовательно, ООО "Даниловка" вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости вправе оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке.
ООО "Даниловка" 12 июля 2019 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее - Комиссию) с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, утвержденной приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 N 42, приложив к заявлению отчет об оценке N 19.55.1.ЗУ от 07.07.2019, составленный оценщиком ООО "Российское общество оценщиков" Макушевым К.С.
Согласно отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 составляет 13 848 035,76 руб.
Решением Комиссии от 07.08.2019 N 39 заявление отклонено в связи с несоответствием представленного Отчета требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке, подп. "б", п. 22 ФСО N 7, п. 5 ФСО N 3.
В суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости юридическое лицо обратилось 20 августа 2019 года.
В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен Отчет об оценке от 07.07.2019 N 19.55.1.ЗУ, составленный оценщиком ООО "ОЦЕНКА_27" Макушевым К.С., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 составляет 13 848 035,76 руб.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик Макушев К.С. пояснил, что им выполнен отчет об оценке, в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка им выбраны объекты, схожие по основным характеристикам, различные только по площади и местоположению, что не является нарушением п.14 ФСО N 1.
В соответствии с требованиями федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N 3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2016, то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, а также иных методов в рамках сравнительного подхода.
В качестве источников информации использованы данные официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (https://torgi.gov.ru); официального сайта Федеральной службы государственной регистрации, раздел "Мониторинг рынка недвижимости"; портала бесплатных объявлений Фарпост. Хабаровск (https://www.farpost/ru/); Еженедельного журнала "Вся недвижимость Хабаровска" (https://vnh27.ru).
Отобрано 7 объектов-аналогов, соответствующих определенным оценщиком критериям отбора.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице 18.
В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил: наличие торга, рыночные условия (дата продажи/предложения), разрешенное использование земельного участка, передаваемые права, местоположение земельного участка, размер участка.
Произведены корректировки стоимости объектов-аналогов на торг для объектов-аналогов N 3, 5,6,7 дату предложения, вид права для объектов-аналогов N 3,5, местоположение, площадь.
После проведения корректировок, при проведении анализа выборки, доверительный интервал для стоимости 1 кв.м. объектов-аналогов составил от 151, 36 руб. до 656,52 руб.
К последующим расчетам приняты 5 объектов-аналогов - N 1,2,3,4,6.
Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, определена в размере 13 848 035,76 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы различные факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Положения Отчета опровергают доводы министерства имущественных отношений Хабаровского края о допущенных оценщиком нарушениях.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с подпунктом "и" пункта 8 ФСО N 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объекту, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Оценщиком применены необходимые корректировки, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам как между объектами-аналогами, так и при их сравнении с объектом оценки, в том числе и корректировка на площадь земельного участка. Отказ от применения иных корректировок, в том числе корректировки на вид разрешенного использования, исходя из того, что объекты-аналоги и объект оценки имеют один и тот же вид разрешенного использования, в отчете обоснован.
В этой связи, не могут быть приняты доводы представителя ответчика об отличии объекта оценки от объектов-аналогов по виду права, исходя из применения оценщиком корректировки, а также анализа в отчете элементов сравнения, установленных в подпункте "е" пункта 22 ФСО N 7.
Содержание отчета опровергает доводы административного ответчика о том, что оценщиком не учтены различия объекта оценки и объектов-аналогов по транспортной доступности, инфраструктуре (наличие или отсутствие инженерных сетей, близость к ним, возможность подключения к ним). Оценщиком, как указано на странице 88 отчета, произведена корректировка "на местоположение", которая устраняет различие объекта оценки и объектов-аналогов по транспортной доступности.
Кроме того, довод о необходимости использования всех элементов сравнения, перечисленных в ФСО N 7, в том числе транспортной доступности, инфраструктуры, наличие ил близость инженерных сетей, условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры, физические характеристики, является необоснованным.
В подпункте "е" пункта 22 ФСО N 7 перечислены элементы сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, которые обычно используются при оценке.
Учитывая ретроспективную дату оценки (01.01.2016) оценщик обоснованно использовал элементы сравнения, по которым имелась достоверная информация в источниках информации.
Доводы административного ответчика о том, что в отчете отсутствует точная и достоверная информация об индивидуальных характеристиках объектов-аналогов - в частности кадастровых номерах, видах разрешенного использования отобранных оценщиком для проведения оценки, суд находит несостоятельным.
В отчете об оценке оценщиком описана последовательность действий, совершенных им для проверки и анализа информации о земельных участках при отборе объектов-аналогов, для получения дополнительных сведений, позволяющих идентифицировать эти объекты. Используя содержащиеся в объявлениях сведения о месте нахождения земельных участков, их площади и находящихся на них видов строений (зданий), оценщик, с учетом данных Публичной кадастровой карты, определилфактическое нахождение объектов-аналогов, что, в свою очередь, позволило определить и индивидуальные характеристики (назначение, вид разрешенного использования, площадь и т.п.). Доказательства того, что выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют иные характеристики, чем указано в отчете, административный ответчик не представил.
Обстоятельства, на которые ссылается министерство имущественных отношений Хабаровского края, без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со статьей 14 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Исходя из положений части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.
В силу статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
На основании изложенного, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая является предметом оспаривания.
С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ООО "Даниловка" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю 12 июля 2019 года. Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости, утвержденной по состоянию на 01.01.2016, внесены в Единый государственный реестр недвижимости 18.12.2018, поэтому установленная судом кадастровая стоимость действует с 1 января 2019 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Административный иск общества с ограниченной ответственностью "Даниловка" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 37 011,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2016 года, в размере 13 848 035,76 руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости -12 июля 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Хабаровский краевой суд.
Судья Хабаровского краевого суда И.А.Романова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка