Решение Хабаровского краевого суда от 20 декабря 2017 года №3а-171/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 декабря 2017 года Дело N 3а-171/2017
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Диановой О.С., с участием представителя административного истца ПАО "ННК-Хабаровскнефтепродукт" Назарова Р.О., представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края Пак Ю.В., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю Сырыгиной Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ПАО "ННК-Хабаровскнефтепродукт" к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ПАО "ННК-Хабаровскнефтепродукт" обратилось в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1966 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2012 года в размере 4 173 218 руб., взыскании с административных ответчиков расходов по оплате государственной пошлины в сумме 2000 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором данного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 7 708 428 руб. по состоянию на 01 января 2012 года в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 24.05.2017г. N 25.3/ЗУ/2017, выполненным оценщиком ООО "Оценка Партнер", подтвержденным экспертным заключением Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный Совет", рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2012 года определена в размере 4 173 218 руб.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя заинтересованного лица Администрации г.Хабаровска, который в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела уведомлен надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Назаров Р.О. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель Правительства Хабаровского края Пак Ю.В. заявленные требования не признала по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. В качестве аналогов использованы два объекта, расположенных по проезду Украинский. По данным публичной кадастровой карты по проезду Украинский выявлено 10 земельных участков, которые имеют разрешенное использование для индивидуальной жилой застройки и не могут быть использованы в качестве аналогов. Основания для взыскания с Правительства Хабаровского края расходов по оплате государственной пошлины отсутствуют, поскольку удовлетворение требований об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной и не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов.
Представитель Управления Росреестра по Хабаровскому краю Сырыгина Н.С. пояснила, что, не имея самостоятельной заинтересованности в исходе рассмотрение дела, Управление правовую оценку требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда. В части возмещения расходов по оплате государственной пошлины возражает по аналогичным основаниям, на которые ссылается Правительство Хабаровского края.
Из письменного отзыва представителя заинтересованного лица Администрации города Хабаровска следует, что Администрация просит в удовлетворении заявленных требования отказать по тем основаниям, что Отчет об оценке является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости объекта оценки. При отсутствии в объявлениях информации о передаваемых правах оценщик не обоснованно посчитал, что передается право собственности. Земельные участки по ул. Карла Маркса, 207, Серышева, 60 находятся в собственности публично-правовых образований и передаются в аренду. Не могут быть использованы в качестве аналогов объекты по проезду Украинский, имеющие вид разрешенного использования для индивидуальной жилой застройки.
Заслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля ФИО1, составившего положительное экспертное заключение на Отчет, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что на основании Договора N 36 аренды земельного участка от 09.03.2017г., заключенного между городским округом "Город Хабаровск" и ПАО "ННК-Хабаровскнефтепродукт", последнее является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1966 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для использования под автозаправочную станцию N 83. Срок действия договора аренды - по 08.03.2017г. Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права с 10.04.2013г. административный истец является собственником автозаправочной станции N 83, расположенной на спорном земельном участке.
Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 04 января 2015 года, составляет 7 708 428,11 руб., определена по состоянию на 01 января 2012 года на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Статьей 24.12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В силу положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 1).
Являясь арендатором земельного участка, арендная плата на который исчисляется исходя из кадастровой стоимости, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.
Из материалов дела следует, что 16.06.2017г. административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.
В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка административным истцом в Комиссию был представлен Отчет об оценке от 24.05.2017г. N 25.3/ЗУ/2017, выполненным оценщиком ООО "Оценка Партнер" Демьяненко Ю.А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. составляет 4 173 218,37 руб.
Решением Комиссии от 28.06.2017г. N 13 заявление отклонено по тем основаниям, что оформление и содержание Отчета об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки: объект-аналог, расположенный по ул. Карла Маркса, 207, находится в аренде, корректировка на вид права не введена; согласно данным Публичной кадастровой карты по проезду Украинский выявлено 10 земельных участков, три из которых площадью 1000 кв. м имеют разрешенное использование для индивидуальной жилой застройки и не могут использовать в качестве объектов-аналогов.
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 26.04.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен модифицированный метод выделения и метод прямого сравнения. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.
В качестве источников информации использованы данные официального сайта Росреестра, раздел "Мониторинг рынка недвижимости", еженедельное информационно-справочное издание риэлторов города Хабаровска журнал "Вся недвижимость Хабаровска" N 50 (326) от 26.12.2011г.
Осуществлялся поиск прямых аналогов - единых объектов недвижимости; косвенных аналогов - незастроенных земельных участков.
Выявлены один прямой аналог (застроенный земельный участок) и восемь косвенных аналогов (незастроенные земельные участки).
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения 16.
Оценка проводилась модифицированным методом выделения на базе всей сформированной выборки в количестве 9 аналогов и методом прямого сравнения на базе 8 косвенных аналогов.
В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил: условия продажи (скидка на торг); рыночные условия (время продажи); права на землю; местоположение; назначение участка (вид разрешенного использования); размер площади земельного участка.
В рамках метода модифицированного выделения произведены корректировки стоимостей аналогов на торг (кроме аналога N 1, по которому использована информация о состоявшейся сделке); на услуги риэлтора (кроме аналога N 1); на местоположение. Отказ от применения иных корректировок мотивирован.
Для оцениваемого земельного участка в ходе анализа наиболее эффективного использования, оценщик определилвид разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (ВРИ-5).
В источниках информации по объектам, отобранным в качестве аналогов, в том числе по пр. Украинский, информация о назначении земельных участков соответствует указанному виду разрешенного использования: "аптека, мойка, магазин, под стоянку, сервис, магазин, гостиница, ресторан, магазин и т.п".
Дополнительно оценщик использовал данные "Правил землепользования и застройки в городе Хабаровске", утв. решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002г. N 211, - распределение территории города по зонам, сделав вывод, что в качестве аналогов могут рассматриваться земельные участки, расположенные в перечисленных общественно-деловых и производственных зонах: Ц-1ОИ, Ц-1А, Ц-1, Ц-1И, Ц-2, ЦТ, ЦО, ЦО-В, К-1, К-2.
В рамках метода модифицированного выделения рыночная стоимость земельного участка определена в размере 4 346 649,06 руб.
В рамках метода прямого сравнения оценщиком выполнены корректировки: на торг; на услуги риэлтора; на местоположение. Отказ от применения иных корректировок обоснован.
После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариации, в доверительный диапазон (от 1629,36 руб./кв.м до 2792,46 руб./кв.м) вошли скорректированные стоимости объектов-аналогов NN 2,3,6,8, которые использованы в дальнейшем расчете.
Рыночная стоимость земельного участка в рамках метода прямого сравнения определена в размере 3 999 787,68 руб.
После согласования полученных результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка определена в размере 4 173 218,37 руб. (1 кв.м - 2 122,70 руб.)
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение N ЭП-250517-2/3 от 14.06.2017г., составленное экспертом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" ФИО1, которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.
Отчет об определении рыночной стоимости земельных участков проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требования законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе: Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности НП "СРОО "Экспертный совет". Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки в размере 4 173 218,37 руб. подтверждена.
Из показаний свидетеля ФИО1 в судебном заседании следует, что поскольку оценка осуществлялась на ретроспективную дату, определять назначение земельного участка по данным публичной кадастровой карты является не обоснованным. Один из участков по пр. Украинский поставлен на учет после даты оценки, по двум другим вносились изменения в сведения ГКН. Информация о назначении земельных участков получена из объявлений о продаже, с учетом зонирования территории. В объявлениях о продаже отсутствовала информация о продаже объектов на праве аренды.
Положения Отчета, Положительного экспертного заключения, показания свидетеля ФИО1 опровергают доводы представителя Правительства Хабаровского края, Администрации города Хабаровска о допущенных оценщиком нарушениях.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с подпунктом "и" пункта 8 ФСО N 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, по имеющимся различиям применены корректировки, отказ от применения иных корректировок обоснован.
Обстоятельства, на которые ссылаются Правительство Хабаровского края, Администрация города Хабаровска без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.
Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка заявлены не были
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объектов оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию административный истец обратился 16.06.2017г., сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 04.01.2015г., установленная судом кадастровая стоимость действует с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
10 глава Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) относит к судебным расходам, т.е. затратам, понесенным в целях реализации права на доступ к правосудию участниками процесса в ходе рассмотрения административного дела, государственную пошлину и издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам, и перечень которых не является исчерпывающим (статьи 103 и 106).
Статьей 111 КАС РФ регулируется распределение судебных расходов между сторонами по административному делу.
Универсальный принцип присуждения судебных расходов лицу, в пользу которого состоялось судебное решение, не исключает дифференциации правил распределения судебных расходов, которые могут иметь свою специфику, в частности в зависимости от объективных особенностей конкретных судебных процедур и лежащих в их основе материальных правоотношений.
Имеющиеся допустимые различия в методах кадастровой и рыночной оценки объекта недвижимости делают неизбежными определенные расхождения между результатами оценок, притом, что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.
Установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.
Особенности кадастровой стоимости объектов недвижимости не дают оснований для вывода о том, что ее установление в размере, равном их рыночной стоимости, свидетельствует во всех случаях об ошибочности, незаконности ранее состоявшейся кадастровой оценки и о нарушении прав лица, которому соответствующий объект недвижимости принадлежит.
При решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.
В настоящем деле отличие кадастровой стоимости от рыночной стоимости объектов недвижимости составляет менее 50% - 45,8% что, по мнению суда, укладывается в приемлемый диапазон отклонений результатов, полученных в процедуре массовой государственной кадастровой оценки и на основании индивидуальной оценки, и не дает оснований для вывода об ошибочности, незаконности кадастровой оценки и о нарушении административными ответчиками прав административного истца.
При указанных обстоятельства настоящее решение не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, в связи с чем, понесенные административным истцом расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2000 руб. не подлежат возмещению за счет административных ответчиков.
Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,
РЕШИЛ:
Административный иск Публичного акционерного общества "ННК-Хабаровскнефтепродукт" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1966 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2012 года в размере 4 173 218 руб., на период с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 16 июня 2017 года.
В возмещении ПАО "ННК-Хабаровскнефтепродукт" расходов по оплате государственной пошлины в сумме 2000 руб. за счет административных ответчиков отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 22 декабря 2017 года
Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка