Решение Свердловского областного суда от 11 марта 2021 года №3а-170/2021

СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 марта 2021 года Дело N 3а-170/2021
Именем Российской Федерации







г. Екатеринбург


11 марта 2021 года







Номер производства 3а-170/2021




Резолютивная часть решения объявлена 11 марта 2021 года.
Мотивированное решение изготовлено 15 марта 2021 года.
Свердловский областной суд в составе
судьи Полевщиковой С.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Зайнуллиным И.У., с использованием средств аудиозаписи,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное производство N 3а-170/2021
по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Технология" (ИНН 6670456840)
к административным ответчикам - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу,
с участием заинтересованного лица - Управления ФНС России по Свердловской области
об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ; ,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Технология" (далее - административный истец) обратилось в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить:
- по состоянию на 16 декабря 2014 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером в размере его рыночной стоимости;
- по состоянию на 19 мая 2014 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером в размере его рыночной стоимости.
В подтверждение заявленных требований административным истцом представлены отчеты об оценке N 895-20/3-1, N 895-20/3-1 от 04 декабря 2020 года (далее - Отчеты), составленные оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Областной центр оценки" П.
Определением суда от 18 февраля 2021 года ненадлежащий административный ответчик - Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области - заменен на надлежащего административного ответчика - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу, с исключением последнего из числа заинтересованных лиц.
Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" по УФО в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому Федеральному округу в направленном в адрес суда отзыве дату определения кадастровой стоимости земельных участков и размер кадастровой стоимости подтвердил, указав, что оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков была определена Актами ФГБУ "ФКП Росреестра" по УФО, в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому Федеральному округу.
Кроме этого представитель указал, что приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 08 октября 2020 года N 3333 по состоянию на 01 января 2020 года была утверждена кадастровая стоимость спорных земельных участков.
Представитель Управления Россреестра по Свердловской области в направленном в адрес суда отзыве оценку требований административного истца оставило на усмотрение суда.
В судебном заседании представитель административного истца Налобин Н.Д. поддержал заявленные требования, заявил ходатайство о допросе в качестве свидетеля - оценщика, составившего отчет об оценке П.
Иные лица, участвующие в деле - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу, Управление ФНС России по Свердловской области представителей в судебное заседание не направили, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в отзывах и ходатайстве просили рассмотреть административное дело в их отсутствие.
В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей вышеуказанных лиц.
Заслушав пояснения представителя административного истца, допросив в судебном заседании в качестве свидетеля - оценщика П., исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.
В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктов 3 названной статьи.
Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно части 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В силу положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации).
Для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона N 135-ФЗ).
Кадастровая стоимость также может быть определена в случаях, установленных статьей 24.19 Закона N 135-ФЗ.
Согласно абзаца 1 статьи 24.19 Закона N 135-ФЗ (в действующей редакции в спорный период) при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости.
По материалам административного дела судом установлено, что административный истец является собственником земельных участков:
-с кадастровым номером , площадью 1814 кв.м., адрес: <адрес>;
-с кадастровым номером , площадью 8022 кв.м., адрес: <адрес>.
На основании представленного в орган кадастрового учета заявления N 66-0-1-209/3001/2014-898 от 08 декабря 2014 года, а также декларации от 03 декабря 2014 года в государственный кадастр недвижимости 16 декабря 2014 года были внесены изменения в сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером .
В результате кадастрового учета изменений характеристик был изменен вид разрешенного использования "Объекты торговли" на "Многоквартирные дома смешанного использования с квартирами на верхних этажах".
Кадастровая стоимость земельного участка определена ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу в соответствии с п. 2.3.2 Методических указаний с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки в кадастровом квартале (Приказ Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15 января 2013 года N 32 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территориях муниципального образования "город Екатеринбург") в размере 16016005,54 руб., что отражено в Акте определения кадастровой стоимости.
Датой определения кадастровой стоимости является 16 декабря 2014 года, поскольку сведения об учете изменений были внесены в государственный кадастр недвижимости 16 декабря 2014 года.
На основании представленного в орган кадастрового учета заявления N 66-0-1-161/3001/2014-2971 от 06 мая 2014 года, а также декларации от 06 мая 2014 года в государственный кадастр недвижимости 19 мая 2014 года были внесены изменения в сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером .
В результате кадастрового учета изменений характеристик был изменен вид разрешенного использования "Под здание производственного назначения (литера А) и здания складов (литеры Д, Е) - объекты V класса опасности по санитарной классификации" на "Жилые дома квартирного типа не выше 5 этажей (с земельными участками или без земельных участков)".
Кадастровая стоимость земельного участка определена ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу в соответствии с п. 2.3.2 Методических указаний, с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки в кадастровом квартале (Приказ Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15 января 2013 года N 32 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территориях муниципального образования "город Екатеринбург") в размере 70827120,42 руб., что отражено в Акте определения кадастровой стоимости.
Датой определения кадастровой стоимости является 19 мая 2014 года, поскольку сведения об учете изменений были внесены в государственный кадастр недвижимости 19 мая 2014 года.
08 и 12 декабря 2020 года административный истец обратился с заявлениями в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.
Уведомлениями N 29-18/1408 от 14 декабря 2020 года и N 29-18/1440 от 22 декабря 2020 года Комиссия отказала в принятии заявлений административного истца к рассмотрению в связи с тем, что они поданы после внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения новой кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Обращаясь в суд с административным иском о пересмотре "архивной" кадастровой стоимости земельных участков, административный истец подтверждение заявленных требований представил Отчеты, составленные оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Областной центр оценки" П.
Согласно представленным Отчетам, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 16 декабря 2014 года составила 2073 402 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 19 мая 2014 года составила 4997 706 руб.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.
Как предусмотрено статьей 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
В судебном заседании П. был допрошен судом в качестве свидетеля и после предупреждения его об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, подтвердил изложенные в отчете выводы.
Из пояснений свидетеля следует, что оцениваемые земельные участи расположены по адресу: <адрес>.
Земельный участок с кадастровым номером относится к категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоквартирные дома смешанного использования с квартирами на верхних этажах.
Земельный участок с кадастровым номером относится к категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - жилые дома квартирного типа не выше 5 этажей.
Приняв во внимание количественные и качественные характеристики земельных участков, их текущее и фактическое использование, которое, по мнению оценщика, является наиболее эффективным, свидетель пояснил, что объекты оценки отнесены им к сегменту рынка земель населенных пунктов предназначенных для многоэтажной жилой застройки.
При проведении оценки оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж.
Отобранные по правилам отбора объекты-аналоги идентифицированы оценщиком на Публичной кадастровой карте, точно установлены их площадь, местоположение, кадастровые номера и разрешенное использование. Все объекты-аналоги находятся в одном сегменте рынка с объектами оценки,
Исходя из ретроспективности оценки, оценщик ввел корректировки на торг, на передаваемые права, на вид использования, на площадь, на местоположение, на обеспечение инженерными сетями.
Проверка однородности объектов-аналогов сделана через коэффициент вариации, который соответствует требуемому значению и не превышает 33%.
В результате рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 19 мая 2014 года определена оценщиком в размере 4997 706 руб., а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 16 декабря 2014 года определена оценщиком в размере 2073 402 руб.
Проверив представленные административным истцом Отчеты на соответствие законодательству об оценочной деятельности, оценив показания свидетеля П. в их совокупности, суд первой инстанции приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в правильности и обоснованности показаний свидетеля не имеется на основании следующего.
Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены статьей 11 Федерального Закона N 135-ФЗ, а критерии оценки - закреплены в ФСО N 1 и ФСО N 3.
По общему правилу, отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.
В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Вопрос об оценке соответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в связи с чем, предъявляются особые требования к квалификации лица, производящего оценку.
Из содержания Отчетов судом установлено, что оценку земельных участков провел оценщик П. имеющий специальное образование в области оценочной деятельности и квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости" от 26 марта 2018 года.
В соответствии с требованиями п. 6 ФСО N 3 Отчеты прошиты, подписаны оценщиком П., скреплены печатью юридического лица.
Выводы, изложенные в Отчетах, соответствуют предмету исследования, составлены на даты оценки - 16 декабря 2014 года и 19 мая 2014 года.
Выводы оценщика предельно ясны, обоснованы и не содержат противоречий.
В Отчетах приведены пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость полученных оценщиком результатов.
Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости земельных участков полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
В Отчетах присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения для обоснования размера корректировок.
Проверяя в судебном заседании правильность математического расчета итоговой величины рыночной стоимости земельных участков суд не нашел математических ошибок.
Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Оценив представленные в дело Отчеты, суд признает их соответствующими требованиям Закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки.
Доводов о том, что Отчеты составлены с нарушениями действующего законодательства об оценочной деятельности и обязательных стандартов оценки, поскольку при их составлении использовались неправильные исходные данные, применялись неверные методики и некорректно произведена оценка рыночной стоимости земельных участков, административными ответчиками не указано.
Ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.
Руководствуясь положениями статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд на основании статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признает названные выше Отчеты с учетом показаний свидетеля надлежащими доказательствами, подтверждающими размер рыночной стоимости земельных участков.
На дату рассмотрения настоящего административного дела по существу судом установлено, что оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельных участков является "архивной", поскольку Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 08 октября 2020 года N 3333 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области" по состоянию на 01 января 2020 года была утверждена новая кадастровая стоимость земельных участков.
Сведения об "архивной" кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером внесены в Государственный кадастр недвижимости 17 декабря 2014 года.
Сведения об актуальной кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 01 декабря 2020 года.
Сведения об "архивной" кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером внесены в Государственный кадастр недвижимости 19 мая 2014 года.
Сведения об актуальной кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 01 декабря 2020 года.
При определении даты подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка суд исходит из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
Датой обращения административного истца в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером является 16 декабря 2020 года; датой обращения административного истца в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером является 08 декабря 2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Технология" о пересмотре результатов определения "архивной" кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами , удовлетворить.
Установить по состоянию на 16 декабря 2014 года "архивную" кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером в размере рыночной стоимости 2073 402 (два миллиона семьдесят три тысячи четыреста два) руб. на период с 17 декабря 2014 года до 01 декабря 2020 года.
Установить по состоянию на 19 мая 2014 года "архивную" кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером в размере рыночной стоимости 4997 706 (четыре миллиона девятьсот девяносто семь тысяч семьсот шесть) руб. на период с 19 мая 2014 года до 01 декабря 2020 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером считать 16 декабря 2020 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером считать 08 декабря 2020 года.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд.
Судья С.Н. Полевщикова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка