Дата принятия: 04 июня 2020г.
Номер документа: 3а-170/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 4 июня 2020 года Дело N 3а-170/2020
УИД 76OS0000-01-2020-000116-74
Дело N 3а-170\2020
Принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
04 июня 2020 года гор. Ярославль
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при секретаре Антоновой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Демина Дмитрия Валерьевича к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об оспаривании кадастровой стоимости,
Установил:
В административном исковом заявлении Демин Д.В. просит установить кадастровую стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация нежилых помещений (магазин), кадастровый номер N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей, взыскать с административного ответчика судебные расходы в размере 65 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
В обоснование административного иска указано на то, что спорный земельный участок принадлежит административному истцу на праве собственности. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена выше рыночной стоимости, чем нарушаются права административного истца как плательщика земельного налога.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Михалевская Н.С. административные исковые требования поддержала в полном объеме.
Представитель административного ответчика по доверенности Николаева Т.Б. возражала против удовлетворения административных исковых требований, полагала отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества несоответствующим законодательству об оценочной деятельности, размер судебных расходов - завышенным.
Заинтересованные лица Правительство Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, Государственное бюджетное учреждение Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", мэрия города Ярославля, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.
Выслушав представителя административного истца, представителя департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, свидетеля, исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующему.
Демин Д.В. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация нежилых строений (магазин), расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно пункту 1 статьи 387 НК РФ земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
На основании пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 НК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными, изменение размера земельного налога, в том числе, его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О государственной кадастровой оценке", статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории Ярославской области" по состоянию на 01 января 2019 года в размере <данные изъяты> рублей.
В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Аналогичные положения содержатся и в части 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Административным истцом представлен отчет N 13690/20 от 16 марта 2020 года оценки рыночной стоимости земельного участка, подготовленный оценщиком ООО "Ярэксперт", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года составляет <данные изъяты> рублей.
В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.
Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Из отчета оценки рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка.
В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.
Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.
Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка не могут быть приняты судом, исходя из следующего.
В своих замечаниях департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области ссылается на нарушение оценщиком пункта 5 ФСО N 3. По мнению административного ответчика, оценщиком необоснованно не были приняты для расчета рыночной стоимости земельного участка объекты-аналоги, по результатам ранжирования получившие четыре балла. Оценщиком в качестве объекта-аналога N 1 использован земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с ценой <данные изъяты> руб. за кв. м, при этом на основании заявления правообладателя указанного земельного участка была установлена кадастровая стоимость в размере рыночной, составляющая <данные изъяты> руб. за кв. м. Датой объявлений в отношении объектов-аналогов N 2 и N 3 является 2015 год, при этом оценщик делает корректировку на дату оценки, учитывая дату обновления объявлений - 2016 год. Кроме того, по мнению административного ответчика, в нарушение пункта 22 ФСО N 7 оценщиком не были использованы в качестве объектов-аналогов следующие земельные участки: <адрес>, <адрес>, <адрес>, а также земельный участок с кадастровым номером N.
Согласно пункту 5 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Из объяснения свидетеля ФИО1, составивший отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком методом ранжирования в качестве аналогов были выбраны земельные участки, набравшие пять баллов. В итоге расчет производился, исходя из четырех аналогов, указанного количества достаточно для проведения оценки. Земельные участки, набравшие четыре балла менее сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам.
Относительно использования в качестве объекта-аналога N 1 земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с ценой <данные изъяты> руб. за кв. м, ФИО1 пояснила, что указанные департаментом имущественных и земельных отношений предложения о продаже указанного земельного участка включали в стоимость также стоимость объекта незавершенного строительства. Оценщиком учитывалась стоимость земельного участка до постановки на учет объекта капитального строительства, расположенного на нем.
Из пояснений ФИО1 следует также, что оценщиком были учтены даты размещения объявлений по объектам-аналогам N 2 и N 3, проведена корректировка за период с 01 января 2016 года по 01 января 2017 года. Оценщиком сделан запрос представителям сервиса и получен ответ, согласно которому объявления были актуальны на дату их скачивания, то есть на 2016 год.
Показания свидетеля ФИО1 суд расценивает как достоверные. Оснований для критической оценки показаний свидетеля не имеется, так как показания не содержат противоречий, основаны на требования законодательства об оценочной деятельности, экономически обоснованы.
Согласно подпунктам "б" и "в" пункта 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.
Тем самым, специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна.
В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация.Оценщиком использованы объекты-аналоги, ценообразующие факторы которых совпадают с объектом оценки, применение корректировок обосновано, доказательств занижения рыночной стоимости спорного земельного участка в материалах дела не содержится. Подпунктом "д" пункта 11 ФСО N 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. В отчете изложен процесс отбора объектов аналогов. Оценщиком проанализировано достаточное количество объектов, из которых отобрано 4 аналога, выбор аналогов в отчете мотивирован. В отчете изложен процесс отбора объектов аналогов. Выборка 4 объектов-аналогов отражает особенность рынка объекта оценки. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых указаны департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области и мэрий города Ярославля, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки. Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области в качестве объектов-аналогов предложены земельные участки: <адрес>, <адрес>, <адрес>, набравшие по 4 балла при отборе методом ранжирования. Из пояснений свидетеля ФИО1 следует, что земельные участки, расположенные в Ярославском районе, не могут быть приняты в качестве объектов-аналогов в связи с тем, что объект исследования расположен в г. Ярославле. Земельный участок по адресу: <адрес>, был исследован оценщиком при составлении отчета об оценке рыночной стоимости, его его использования оценщик отказался ввиду наличия непроверенной информации о расположении на земельном участке объекта незавершенного строительства. С данными показаниями свидетеля суд также соглашается, находя их объективными, соответствующими законодательству об оценочной деятельности и методике определения рыночной стоимости объекта оценки. В целом возражения представителя административного ответчика к отчету об оценке рыночной стоимости сводятся к иной оценке изложенных обстоятельств, несогласию с выбором объектов-аналогов. Данные суждения не могут быть приняты во внимание, поскольку оценщиком произведен подбор объектов-аналогов, которые сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам. В силу изложенного оснований для критической оценки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка не имеется. При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, которые включают, в частности, расходы, понесенные в связи с выплатой сумм экспертам, другие признанные судом необходимыми расходы (ст. 106 КАС РФ). Частью 1 статьи 111 этого же кодекса определено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 поименованного кодекса. Как следует из разъяснений, приведенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (пункт 31) с учетом того, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ. При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов. Конституционным Судом Российской Федерации осуществлялась проверка конституционности положений применяемых при разрешении настоящего заявления норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Согласно резолютивной части постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 АПК Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда: ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска. Таким образом, правовое значение для разрешения вопроса о взыскании судебных расходов в пользу Демина Д.В. имеет установление факта наличия ошибки в методике определения кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца, что привело к существенному завышению данной стоимости по сравнению с его рыночной стоимостью. При таких обстоятельствах, суд полагает возможным оценить расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости административного истца, определенной по результатам государственной кадастровой оценки, и его рыночной стоимостью, установленной судом. Из материалов дела следует, что оспоренная кадастровая стоимость объекта недвижимости утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории Ярославской области" по состоянию на 01 января 2019 года в размере <данные изъяты> рублей. Решением суда установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. Расхождение между кадастровой стоимостью, утвержденной приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н составляет <данные изъяты>%, что свидетельствует о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к объекту недвижимости. Административный истец, воспользовавшись правом на судебную защиту, подал административный иск о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, приложив к административному иску отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Обязательное представление в суд в качестве приложения к административному исковому заявлению отчета оценки рыночной стоимости объекта недвижимости предусматривается положениями ст. 246 КАС РФ и ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности". Тем самым, расходы в указанной части в размере 50 000 рублей понесены административным истцом в связи с рассмотрением административного дела, являлись необходимыми, а потому подлежат возмещению.
Расходы на составление отчета оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, уплате государственной пошлины подтверждены документально.
Согласно заключенному ДД.ММ.ГГГГ договору на оказание услуг ИП Михалевская Н.С. обязалась представлять интересы Демина Д.В. в Ярославском областном суде по вопросу установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, в том числе, подготовить административное исковое заявление, участвовать в судебных заседаниях.
Исполнение представителем своих обязательств по договору подтверждается составлением, подписанием и направлением в суд административного иска, заявления о возмещении судебных расходов, участием в судебных заседаниях.
При определении размера расходов, понесенных по оплате услуг представителя, суд учитывает характер и сложность дела, объем работы, выполненный представителем при подготовке необходимых документов и административного искового заявления, время рассмотрения дела в суде, удовлетворение заявленных требований.
С учетом данных обстоятельств, суд считает, что расходы на оплату услуг представителя подлежат возмещению в размере 10 000 руб.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Демина Д.В. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - эксплуатация нежилых помещений (магазин), расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2019г.
Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 06 мая 2020 года.
Взыскать с департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Демина Дмитрия Валерьевича в счет возмещения судебных расходов: 50 000 руб. в возмещение расходов по составлению отчета определения рыночной стоимости объекта недвижимости, 300 руб. в возмещение расходов по оплате госпошлины, 10 000 руб. в счет возмещение расходов по оплате услуг представителя, всего взыскать 60 300 руб.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья В.С. Преснов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
