Решение Кемеровского областного суда от 05 мая 2016 года №3а-170/2016

 
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 05 мая 2016 года Дело N 3а-170/2016
 
именем Российской Федерации
г. Кемерово 05 мая 2016 года
Кемеровский областной суд
в составе председательствующего судьи Булычевой С.Н.
при секретаре Шарафиеве П.Р.
с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «П-М» - Головиной Е.Ю., действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «П-М» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО «П-М» обратилось с административным исковым заявлением об установлении архивной кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Требования мотивированы тем, что ООО «П-М» является собственником земельного участка с кадастровым №, площадью 33478 кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома со встроенными объектами социального, культурного, коммерческого, делового и коммунально-бытового обслуживания населения.
Согласно кадастровой справке от 22 декабря 2015 года кадастровая стоимость земельного участка на 19 августа 2014г. составляла < данные изъяты> руб., а согласно кадастровому паспорту земельного участка от 29 августа 2015г. разрешённое использование объекта недвижимости: объекты торговли с подземными гаражами.
Согласно отчету Общества с ограниченной ответственностью «Бизнес» № от 25 сентября 2015 года рыночная стоимость земельного участка на дату оценки 19 августа 2014 года составляет < данные изъяты> руб., что существенно ниже его кадастровой стоимости.
04 июня 2015г. в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о новой кадастровой стоимости земельного участка.
Являясь собственником земельного участка, административный истец платит земельный налог, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Полагает, что поскольку кадастровая стоимость земельного участка существенно выше его рыночной стоимости, оплата земельного налога в экономически не обоснованном размере за период с 01 января 2015г. до 04 июня 2015г. нарушает его права.
В связи с этим, ссылаясь на нормы статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере равном его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Головина Е.Ю. на удовлетворении требований настаивала.
Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» просил рассмотреть дело без его участия, в представленном письменном отзыве не имеет возражений против удовлетворения требований ООО «П-М».
Представитель Коллегии Администрации Кемеровской области просил рассмотреть дело без его участия, в представленном письменном отзыве не имеет возражений против удовлетворения требований Общества.
Представитель Управления Росреестра по Кемеровской области просил рассмотреть дело без его участия, в представленных письменных возражениях указывает на необоснованное привлечение Управления в качестве административного ответчика, поскольку учреждение не принимает участие в оценочной деятельности, просил отказать в удовлетворении требований административного истца к Управлению Росреестра по Кемеровской области.
Представитель Администрации г. Кемерово в судебное заседание не явился, извещен надлежаще. В представленных письменных возражениях указывает на недостатки отчёта оценщика, полагает, отчёт не содержит точного описания объектов-аналогов, кроме того, нарушен п. 10 ФСО №3, а также представленный на стр. 58 Отчета источник не соотносится с аналогами, представленными на стр. 49, 50 Отчета.
Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд полагает требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 7 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).
С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», административный истец вправе оспаривать ставшую архивной кадастровую стоимость земельного участка, требование подлежит разрешению по существу.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, что установлено в пункте 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии со ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 указанного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В рассматриваемом случае, с учетом обращения ООО «П-М» с заявлением в Комиссию 24 декабря 2015 года, а также с учетом даты внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № в Государственный кадастр недвижимости на основании вступившего в законную силу решения Кемеровского областного суда от 24 ноября 2015 года, с 01 января 2015 года по 04 июня 2015 года.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Из представленных доказательств следует, что ООО «П-М» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 13 октября 2014г. (л.д.20-22 т.1), акта приема-передачи земельного участка (л.д. 23 т.1) является собственником земельного участка с кадастровым №, площадью 33478 кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование на момент покупки земельного участка и действия архивной кадастровой стоимости: объекты торговли с подземными гаражами.
Право собственности ООО «П-М» зарегистрировано, о чем представлено свидетельство о государственной регистрации права от 26 ноября 2014 года (л.д. 19 т.1).
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 29 августа 2014 года (л.д. 16-18, т.1), кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22 декабря 2015 года (л.д. 15), данным кадастрового дела, земельный участок является ранее учтенным и его кадастровая стоимость определена на основании акта определения кадастровой стоимости земельных участков от 20 августа 2014 года (л.д. 159, т.2) в связи с внесением изменений сведений о площади земельного участка на основании решения об исправлении технических и кадастровых ошибок в кадастровых сведениях от 19 августа 2014 года № (л.д. 157, т.2) в размере < данные изъяты> руб., т.е. по состоянию на 19 августа 2014 года.
Из представленного административным истцом отчета ООО «Бизнес» № от 25 сентября 2015 года об определении рыночной стоимости земельного участка следует, что рыночная стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 19 августа 2014 года, составляет < данные изъяты> рублей (л.д. 125-202 т.1).
Согласно положительному экспертному заключению № от 15 декабря 2015 года, подготовленному экспертом Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация «Южно-Сибирская Организация Профессиональных Оценщиков и экспертов», членом которой является подготовивший отчет оценщик Орлова Н.В., отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Экспертом подтверждена стоимость объекта оценки, определенная в отчете.
Оценивая относимость отчета оценщика, определившего рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на 19 августа 2014 года к разрешаемым правоотношениям, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость спорного земельного участка, который является ранее учтенным, была определена актом филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области от 20.08.2014г. № б/н в связи с изменением его площади (л.д.159 т.2) на основании решения органа кадастрового учета об исправлении технических и кадастровых ошибок в кадастровых сведениях от 19 августа 2014 года (л.д.157-158 т.2). При определении кадастровой стоимости были использованы удельные показатели кадастровой стоимости земель, утвержденные постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27 ноября 2008г. № 519 «О государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Кемеровской области». Следовательно, в соответствии с положениями ст.24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка следует считать 19 августа 2014 года.
Таким образом, представленный административным истцом отчет оценщика об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 19 августа 2014 года является относимым доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость.
Оценивая допустимость представленного отчета, суд принимает во внимание, что отчет получил положительное экспертное заключение, соответствует требованиям статей 24.16 и 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Отчет следует признать допустимым доказательством и ввиду следующего.
Опрошенный в судебном заседании оценщик Орлова Н.В. подтвердила свои выводы о рыночной стоимости объекта, настаивала на правильности применённых корректировок, пояснила, что возражения представителя Администрации г. Кемерово по отчёту об оценке несостоятельны, основаны на неверном прочтении приложенного к отчёту источника об объекте - аналоге № 5, расположенном в < адрес> (л.д.174, 184). Представила суду ответ агентства коммерческой недвижимости «Дмитриев и партнёры», разместившего на своём сайте сведения о представленном к сделке данном объекте - земельном участке, площадью 18380 кв.м., стоимостью < данные изъяты> руб., использованном оценщиком при проведении оценки объекта недвижимости.
При таких обстоятельствах полагать недостоверным источник объекта недвижимости, использованного оценщиком при проведении оценки, нет оснований.
Кроме того, суд приходит к выводу, что в представленном отчете содержится подробное описание проведенных оценщиком исследований, указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки земельного участка, иные необходимые сведения, которые могут быть признаны достаточными, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования, что подтверждено также в экспертном заключении. Объект оценки в полной мере идентифицирован, отчет содержит результат оценки при применении сравнительного подхода методом сравнения продаж, и обоснование отказа от применения иных подходов (затратного и доходного). Вопреки доводам представителя Администрации г. Кемерово использованные объекты-аналоги имеют полное описание, достаточное для определения стоимости объекта оценки при применении метода сравнения продаж, также аналоги объектов соответствуют объекту оценки по основным экономическим, материальным и техническим характеристикам. Имеются основания полагать, что при выборе объектов - аналогов, оценщиком учтены все ценообразующие факторы, оказывающие влияние на выводы оценщика о рыночной стоимости объекта оценки. Выводы оценщика, изложенные в отчете при оценке фактического использования земельного участка и анализе наиболее эффективного его использования, при выборе объектов - аналогов и определении рыночной стоимости земельных участков, с учетом требований Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, следует признать обоснованными. Примененные оценщиком корректировки обоснованы и содержат объяснения, оценщиком подтверждены и обоснованы сведения об источниках полученной информации об аналогах объектов оценки, в том числе с учетом представленных дополнительных сведений. Отчет также содержит выводы оценщика при согласовании результатов расчета рыночной стоимости объекта оценки. Представленные, а также иные сведения, представленные в отчете об оценке позволяют судить об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовке. Вся использованная оценщиком информация подтверждена надлежащим образом, как того требует п. 10 ФСО №3. оценщиком при составлении отчета не нарушены принципы обоснованности и проверяемости, что также подтверждено экспертным заключением. В связи с чем доводы представителя Администрации г. Кемерово в этой части несостоятельны.
Представленные отчет и экспертное заключение содержат сведения о соответствии уровня знаний оценщика и эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Доводы представителя Администрации г. Кемерово о несоотносимости представленного на стр. 58 отчета источника с аналогами, представленными на стр. 49, 50 отчета, также нельзя признать состоятельными, поскольку как усматривается из отчета оценщиком из таблицы, представленной на стр. 58 отчета, использован в качестве объекта-аналога лишь один земельный участок, о чем имеется отметка в данной таблице, что вопреки доводам представителя Администрации, соотносится с информацией, представленной в отчете на страницах 49, 50.
Частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доводов, свидетельствующих о недостоверности выводов оценщика относительно величины установленной в отчете рыночной стоимости земельного участка, административными ответчиками не приведено. Оснований сомневаться в достоверности установленной в отчете рыночной стоимости земельного участка и оснований для назначения по делу судебной экспертизы, судом не установлено.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что предоставленные административным истцом отчет об оценке и положительное экспертное заключение соответствуют требованиями законодательства об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки: ФСО № 1, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 256; ФСО № 2, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 255; ФСО № 3 утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 254; ФСО № 5, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 04 июля 2011 года № 328; ФСО № 6, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 07 ноября 2011 года № 628; ФОС № 7, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года № 611. Отчет и положительное экспертное заключение следует признать допустимыми доказательствами.
В обоснование заявленных требований административным истцом указано на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка, его рыночной стоимости, указанные доводы нашли подтверждение в ходе рассмотрения дела. Рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав административного истца, который несет обязанность уплачивать земельный налог в экономически не обоснованном размере, в связи с чем ООО «П-М» вправе требовать установления кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
ООО «П-М» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области с заявлением, принятым 24 декабря 2015 года (л.д. 5-7, т.2). Однако Комиссией вынесено решение от 20 января 2016 года № об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости (л.д. 8-17, т.2). Досудебный порядок рассмотрения спора административным истцом соблюден.
Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области, о том, что учреждение не является надлежащим административным ответчиком по делу, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований заявителя, поскольку противоречат требованиям части 4 статьи 38, части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (пункт 7).
Удовлетворение требований не связано с выявлением нарушений в действиях Управления Росреестра по Кемеровской области и не влечет для указанного лица каких-либо неблагоприятных последствий.
Принимая во внимание, что с учетом даты обращения в Комиссию по рассмотрению споров 24 декабря 2015 года, а также с учетом даты внесения сведений (04.06.2015г.) о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № в Государственный кадастр недвижимости на основании вступившего в законную силу решения Кемеровского областного суда от 24 ноября 2015 года, установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению к правоотношениям с 01 января 2015 года до 04 июня 2015 года.
При таких обстоятельствах требования ООО «П-М» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «П-М» удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 33478 кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты торговли с подземными гаражами, в размере < данные изъяты> рублей, равном его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 19 августа 2014 года, на период с 01 января 2015 года до 04 июня 2015 года.
Дата обращения ООО «П-М» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 24 декабря 2015 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Кемеровского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 10 мая 2016 года.
Судья Булычева С.Н.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка