Решение Самарского областного суда от 19 ноября 2018 года №3а-1692/2018

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 ноября 2018 года Дело N 3а-1692/2018
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Непопалова Г.Г.,
при секретаре Матвеевой О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1692/2018 по административному исковому заявлению ООО "СФЕРА-СЕРВИС ЛТД" к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "СФЕРА-СЕРВИС ЛТД" обратилось в Самарский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, мотивируя тем, что 29 июля 2016 года между административным истцом и Мэрией городского округа Тольятти заключен договор аренды земельного участка N, согласно которому Арендодатель - Мэрия городского округа Тольятти, передал, а Арендатор - ООО "СФЕРА-СЕРВИС", принял во временное пользование на срок 60 месяцев с момента государственной регистрации договора аренды земельный участок с кадастровым номером N, площадью 8 854 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: объекты коммунально-складского назначения IV-V классов опасности, расположенный по адресу: <адрес>. На основании дополнительного соглашения от 21 декабря 2017 года к договору аренды земельного участка от 29 июля 2016 года N, ООО "СФЕРА-СЕРВИС ЛТД" с 19 октября 2017 года является стороной (арендатором) в договоре аренды, приобрело права и обязанности прежнего арендатора ООО "СФЕРА-СЕРВИС", а также несет ответственность, предусмотренную договором аренды.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена по состоянию на 14 марта 2015 года и составляет 13 884 577 рублей 18 копеек.
Административный истец не согласен с указанной выше кадастровой стоимостью арендуемого им земельного участка, полагает ее завышенной и не соответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются его права и затрагиваются интересы, как арендатора земельного участка, поскольку существенное различие между кадастровой и рыночной стоимостью данного объекта недвижимости влечет повышение размера арендной платы.
В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на отчет об оценке от 21 августа 2018 года N 16/0818-51, подготовленный оценщиком ООО "РосОценка", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 14 марта 2015 года составляет 5 676 000 рублей.
30 августа 2018 года ООО "СФЕРА-СЕРВИС ЛТД" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного выше земельного участка равной его рыночной стоимости. Однако, решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ N административному истцу отказано в удовлетворении данного заявления. При таких обстоятельствах, административный истец полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в судебном порядке.
На основании изложенного, ООО "СФЕРА-СЕРВИС ЛТД" просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 8 854 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: объекты коммунально-складского назначения IV-V классов опасности, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 14 марта 2015 года в размере 5 676 000 рублей.
В судебном заседании представитель административного истца Плетинская Н.М., действующая на основании доверенности от 14 августа 2018 года, заявленные административные исковые требования поддержала, сославшись на доводы, изложенные выше.
Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области и Администрации городского округа Тольятти Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем, в соответствии со ст.ст. 150 и 247 КАС РФ, суд определилрассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Представитель Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение административного иска по существу на усмотрение суда.
Представитель Администрации городского округа Тольятти Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, согласно которому возражает против удовлетворения заявленных требований, полагает, что рыночная стоимость спорного земельного участка, установленная отчетом об оценке от 21 августа 2018 года N 16/0818-51, подготовленным оценщиком ООО "РосОценка", существенно занижена.
Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.
Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, проверив дело, полагает административный иск ООО "СФЕРА-СЕРВИС ЛТД" к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата...
...Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.
Согласно пункту 10 названных выше Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.
Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 года N 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 года N 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Судом установлено, что 29 июля 2016 года между административным истцом и Мэрией городского округа Тольятти заключен договор аренды земельного участка N, согласно которому Арендодатель - Мэрия городского округа Тольятти, передал, а Арендатор - ООО "СФЕРА-СЕРВИС", принял во временное пользование на срок 60 месяцев с момента государственной регистрации договора аренды земельный участок с кадастровым номером N, площадью 8 854 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: объекты коммунально-складского назначения IV-V классов опасности, расположенный по адресу: <адрес>.
На основании дополнительного соглашения от 21 декабря 2017 года к договору аренды земельного участка от 29 июля 2016 года N, ООО "СФЕРА-СЕРВИС ЛТД" с 19 октября 2017 года является стороной (арендатором) в договоре аренды, приобрело права и обязанности прежнего арендатора ООО "СФЕРА-СЕРВИС", а также несет ответственность, предусмотренную договором аренды.
Данные обстоятельства подтверждаются договором аренды земельного участка от 29 июля 2016 года N, актом приема-передачи земельного участка от 29 июля 2016 года, дополнительным соглашением от 21 декабря 2017 года к договору аренды земельного участка от 29 июля 2016 года N, а также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 2 ноября 2018 года N 63/174/710/2018-2709.
Постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года N 610 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Самарской области. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена по состоянию на 14 марта 2015 года и составляет 13 884 577 рублей 18 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16 августа 2018 года N 63-00-102/18-755427.
Поскольку административный истец несет расходы по оплате за пользование земельным участком в виде арендной платы исходя из его кадастровой стоимости, права и законные интересы ООО "СФЕРА-СЕРВИС ЛТД" напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельного участка методом массовой оценки.
В связи с этим, 30 августа 2018 года ООО "СФЕРА-СЕРВИС ЛТД" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного выше земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 5 676 000 рублей, согласно отчету об оценке от 21 августа 2018 года N 16/0818-51, подготовленному оценщиком ООО "РосОценка".
Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ N административному истцу отказано в удовлетворении данного заявления.
Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде или комиссии, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Ввиду этого обращение ООО "СФЕРА-СЕРВИС ЛТД" в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на дату установления кадастровой стоимости, в полной мере согласуется с положениями пункта 2 статьи 375 и статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление их кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.
По смыслу заявленных административным истцом требований, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости, определенной методом массовой оценки, а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, как арендатора земельного участка, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера арендной платы.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу ст. 70 КАС РФ, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.
Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке от 21 августа 2018 года N 16/0818-51, подготовленный оценщиком ООО "РосОценка", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 14 марта 2015 года составляет 5 676 000 рублей.
Общие требования к отчету об оценке установлены ст. 11 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.
В соответствии с требованиями статьи 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оценка указанного выше объекта недвижимости выполнена по состоянию на 14 марта 2015 года, т.е. на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке от 21 августа 2018 года N 16/0818-51, подготовленном оценщиком ООО "РосОценка", выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.
Как следует из письменных пояснений оценщика ООО "РосОценка" на замечания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, приведенные в решении от ДД.ММ.ГГГГ N, в разделе 9.3 "Описание количественных и качественных характеристик объекта оценки и его элементов" дана информация о разрешенном использовании участка. Разрешенное использование участка согласно данным публичной кадастровой карты - для размещения коммунальных, складских объектов. Разрешенное использование участка (по выписке и ЕГРН) - объекты коммунально-складского назначения IV-V классов опасности.
В разделе 9.2 "Местоположение и локальное окружение объекта оценки" дана характеристика зонирования микрорайона и окружающей застройки в месте расположения объекта оценки. Зонирование микрорайона: Зона производственно-коммунальных объектов III класса опасности (ПК-2). Окружающая застройка: Ближайшее окружение объекта: промышленная и коммунально-складская застройка; застройка объектами жилищно-коммунального хозяйства; полоса отвода железной дороги. В радиусе пешеходной доступности на расстоянии от 200 до 1 000 метров расположены разнообразные производственные и коммунально-складские объекты, а также объекты общественного обслуживания: производственные корпуса, здания и сооружения промышленных предприятий (пивзавода, винзавода, мясокомбината, молокозавода); торгово-производственные компании, административные здания, сервисные центры и мастерские (СТО, АЗС, ВАЗИНТЕРСЕРВИС).
В разделе 10.2 "Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект" сегмент рынка, относящийся к оцениваемому объекту, идентифицирован как свободные от застройки земельные участки, предназначенные для застройки объектами производственно-складского назначения.
В разделе 10.3 выполнено исследование рынка, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из сегмента рынка, к которому отнесен объект оценки (сегмента земельных участков под производственно-складскую застройку г.Тольятти).
В разделе 12.2 "Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом" указано, что для оценки стоимости используются архивные данные информационной системы iReal компании "ВолгаИнфо", а также составленная на их основе первичная выборка земельных участков под производственно-складскую застройку в г.Тольятти. Все используемые для расчета стоимости объекты-аналоги имеют назначение "для размещения объектов производственно-складского назначения".
В разделе 11 "Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки" в выводе указано, что "анализ наиболее эффективного использования в рамках данной работы не проводился. Наиболее эффективным использованием оцениваемого земельного участка является его использование в существующем виде". При написании существующего вида использования оценщиком указано "для размещения здания многофункционального назначения в граница зоны общественно-делового значения" вместо "для размещения коммунальных, складских объектов". Данная ошибка является технической, не оказавшей влияния на процесс и результаты определения стоимости объекта оценки.
По второму замечанию Комиссии оценщик указал, что с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости были поданы отчет об оценке от 21 августа 2017 года N 16/0818-51 в форме электронного документа и на бумажном носителе. В отчете об оценке на бумажном носителе на странице 54 не поставлена подпись оценщика, однако отчет в форме электронного документа заверен усиленной квалифицированной электронной подписью оценщика.
Согласно п. 6 ФСО N 3 отчет об оценке составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа. Согласно п. 1 ст. 6 Федерального закона "Об электронной подписи" информация в электронной форме, подписанная квалифицированной электронной подписью, признается электронным документом, равнозначным документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью, и может применяться в любых правоотношениях в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Таким образом, представленный в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области отчет об оценке в форме электронного документа выполнен без нарушений законодательства об оценочной деятельности.
С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке от 21 августа 2018 года N 16/0818-51, подготовленный оценщиком ООО "РосОценка", не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.
Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного земельного участка, и содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовые основания для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда отсутствуют.
На основании изложенного, суд считает возможным принять отчет об оценке от 21 августа 2018 года N 16/0818-51, подготовленный оценщиком ООО "РосОценка", в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на дату оценки и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости указанного выше земельного участка в размере равном его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Согласно статье 24.20 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения. При этом, порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.
В Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения ООО "СФЕРА-СЕРВИС ЛТД" в суд является 19 октября 2018 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 30 августа 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административный иск ООО "СФЕРА-СЕРВИС ЛТД" к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 8 854 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: объекты коммунально-складского назначения IV-V классов опасности, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 14 марта 2015 года в размере 5 676 000 рублей.
Дата подачи ООО "СФЕРА-СЕРВИС ЛТД" заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 30 августа 2018 года, дата подачи заявления в суд - 19 октября 2018 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 20 ноября 2018 года.
Председательствующий: Непопалов Г.Г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка