Решение Белгородского областного суда от 29 августа 2017 года №3а-169/2017

 
БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 29 августа 2017 года Дело N 3а-169/2017
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
29 августа 2017 года г. Белгород
Белгородский областной суд в составе:
судьи Сотниковой Е.В.
при секретаре Грицощенко Т.О.
с участием представителя административного истца ОАО «Российские железные дороги» -Лукиной Л.А., представителя административного ответчика Правительства Белгородской области - Шляхова С.И., представителя заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области - Цветанова С.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ОАО «Российские железные дороги» к Правительству Белгородской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,
установил:
ОАО «Российские железные дороги» (далее - административный истец, Общество) на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью < данные изъяты> кв.м., категория земель - земли поселений, расположенный по адресу: < адрес>.
На государственный кадастровый учет земельный участок поставлен 15.09.2003г.
Постановлением Правительства Белгородской области № 448-пп от 12.11.2012г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Белгородской области», утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01.01.2011г.
По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка составила < данные изъяты> рублей.
10.01.2013г. указанные сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости (с 01 января 2017 - Единый государственный реестр недвижимости).
22.11.2016г. Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, предоставив отчет № 659-5/Р/16 от 28.10.2016г., подготовленный оценщиком ООО «Финансовый Консалтинг», согласно которому рыночная стоимость земельного участка, в отношении которого оспариваются результаты кадастровой стоимости с кадастровым номером №, по состоянию на 01.01.2011г. составила < данные изъяты> руб.
Решением № 320 от 21.12.2016г. комиссия отклонила кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости установленной в представленном Обществом отчете.
Постановлением Правительства Белгородской области № 418-пп от 21.11.2016г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области» утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки земельных участков, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2016г. составила < данные изъяты> руб.
ОАО «Российские железные дороги» обратилось в суд с заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью < данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: < адрес> в размере, равном его рыночной стоимости < данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2011г.; взыскать с Правительства Белгородской области в лице департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2000 рублей. В обоснование заявленных требований Общество сослалось на то, что превышение кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает имущественные права истца как собственника земельного участка и плательщика налога.
В судебном заседании представитель административного истца заявленные требования поддержала в полном объеме. При определении рыночной стоимости земельного участка просила принять во внимание отчет ООО «Финансовый консалтинг», поскольку он соответствует нормам и требованиям законодательства об оценочной деятельности, требованиям федеральных стандартов оценки, что подтверждено экспертным заключением, выполненным ООО «Российское общество оценщиков» Экспертный совет. Квалификация оценщика и его право на проведение экспертизы отчета об оценке подтверждено документально. Данный экспертный отчет не оспорен и не признан не соответствующим требования законодательства об оценочной деятельности. В свою очередь рыночная стоимость земельного участка, определенная по результатам судебной оценочной экспертизы определена не корректно и завышена. Выводы судебного эксперта не могут быть признаны обоснованными и достоверными и требуют корректировки суммы рыночной стоимости земельного участка в сторону уменьшения.
Представители административного ответчика Правительства Белгородской области и заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области, не оспаривая право административного истца требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, но возражая против размера рыночной стоимости, заявленной в предмете административного иска, полагали единственным достоверным доказательством по делу, определяющим рыночную стоимость земельного участка - заключение экспертизы № 067.04-0571 от 17.08.2017г., подготовленное экспертом Белгородской торгово-промышленной палаты.
Административный ответчик Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области и заинтересованное лицо ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Белгородской области о рассмотрении дела извещены надлежащим образом и своевременно, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили.
С учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), административное дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав представленные доказательства, отзывы, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ (далее НК РФ) организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.
Налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения (пункт 1 статьи 390 НК РФ).
В положениях статьи 66 ЗК РФ закреплены две модели исчисления кадастровой оценки земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления рыночной стоимости, определенной индивидуально для объекта оценки.
Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010г. № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015г. № 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).
В силу положений статьи 3 Федерального закона Российской Федерации № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии со статьёй 24.18 вышеназванного Федерального закона, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Таким образом, законодательство, подлежащее применению к возникшим правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости и направлено на защиту интересов ОАО «РЖД», как собственника земельного участка и плательщика земельного налога, налоговой базой для расчета которого является кадастровая стоимость.
При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки (статья 59 КАС РФ).
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административным истцом представлен отчет ООО «Финансовый Консалтинг» № 659-5/Р/16 от 28.10.2016г. об оценке земельного участка, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью < данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: < адрес> по состоянию на 01.01.2011г. составила < данные изъяты> руб.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007г. № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Возражая относительно требований ОАО «РЖД» в части заявленного размера рыночной стоимости земельного участка, административный ответчик и заинтересованное лицо указали на несоответствие представленного отчета оценщика требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям Федеральных стандартов оценки.
Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика и заинтересованного лица против доказательства размера рыночной стоимости, заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости земельного участка и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе разницей (44%) между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью спорного участка, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда назначена экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено эксперту Белгородской торгово-промышленной палаты ФИО1
По результатам проведенной судебной экспертизы представлено заключение эксперта Белгородской торгово-промышленной палаты № 067.04-0571 от 17.08.2017г., которым установлено, что в ходе проверки отчета № 659-5/Р-16 от 28.10.2016г., подготовленного оценщиком ООО «Финансовый Консалтинг» выявлены нарушения требований Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требования Федеральных стандартов оценки, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка; по состоянию на 01.01.2011г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет < данные изъяты> рублей.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003г. № 23 «О судебном решении», части 8 статьи 82 КАС РФ, заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении.
В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, подготовленное экспертом Белгородской торгово-промышленной палаты ФИО1 соответствует требованиям Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки.
По своему содержанию заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31.05.2001г. № 73-ФЗ и статьи 82 КАС РФ. В заключении содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Экспертиза проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, осмотра земельного участка, сопоставления объектов исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости с приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости земельного участка.
Вывод о сегменте рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, эксперт сделал исходя из фактического использования земельного участка, и отнес его к земельным участкам коммерческого назначения.
Выбрав для анализа предложения о продаже объектов, размещенные в открытом доступе, эксперт сделал вывод о том, что для рынка земельных участков Белгородской области коммерческого назначения, стоимость 1 кв.м. земельного участка может варьироваться от 6667 руб. до 9000 руб. Рынок земельных участков коммерческого назначения Белгородской области не имеет явных закономерностей, в силу отсутствия объектов с максимально сходными характеристиками и наличием субъективных фактов, влияющих на стоимостные ожидания продавца.
Определяя рыночную стоимость земельного участка, эксперт применил методологию сравнительного подхода, используя объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, ограниченных датой оценки 01.01.2011г., что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ, а также Федерального закона от 31 мая 2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; отказ от использования доходного и затратного подходов к оценке земельного участка экспертом обоснован и мотивирован; по основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объектов оценки; все корректировки, примененные в расчетах, обоснованы в применении; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке земель Белгородской области на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость; в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.
В рамках сравнительного подхода для расчета эксперт выбрал три объекта-аналога, сопоставимых с оцениваемым объектом по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации, размещенных в архиве газеты «Моя реклама» № 87 от 01.11.2010г., № 45 от 07.06.2010г.и № 46 от 10.06.2010г.
Характеристики объектов - аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что при выборе объектов аналогов экспертом учитывались следующие характеристики: наличие построек, объем передаваемых прав, обстоятельства совершения сделки с землёй, условия финансирования при совершения сделки с землёй, условия продажи и условия оплаты, дата предложения, условия совершения сделки, разрешенное использование, наличие коммуникаций, транспортная доступность, особенности местоположения, физические характеристики, площадь.
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.
Исходя из того, что объект обладает характеристиками, соответствующими сегменту рынка, экспертом применена корректировка на торг на среднем уровне, равном 13%.
Поскольку стоимость недвижимости зависит от её местоположения, экспертом применены корректировки на отличие от места положения и окружения, поскольку оцениваемый объект расположен в городе Старый Оскол Белгородской области, а примененные объекты - аналоги расположены в городе Белгороде и п. Дубовое Белгородского района Белгородской области.
Корректировка на площадь применена экспертом исходя из того, что как правило большие по размеру земельные участки стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие по размеру участки и размер корректировки был рассчитан на основе статистического исследования зависимости цены на земельные участки от размера участка.
Как следует из заключения эксперта, согласование результатов, производилось методом определения весовых коэффициентов и поскольку в рамках заключения экспертом был использован только сравнительный подход, его результатам присвоен вес-100%. Рыночная стоимость объекта оценки после согласования результатов составила < данные изъяты> рублей.
Отвечая на вопрос, направленный на проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт на основании проведенных исследований сделал вывод об имеющихся несоответствиях и нарушениях в отчете № 659-5/Р/16 от 28.10.2016г. требованиям федеральных стандартов оценки, повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. В ходе проверки отчета экспертом выявлены нарушения оценщиком пунктов 11, 13 и 22б ФСО № 3, пункта 20 ФСО № 7, что привело к искажению итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
Суд соглашается с таким выводом эксперта, поскольку он основан на анализе и исследовании экспертом предмета экспертизы, содержит подробное описание проведенного исследования, подробно мотивирован. Отвечая на поставленный вопрос, эксперт привел необходимые ссылки на федеральные стандарты оценки.
Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка представленный Обществом, содержит такие нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые влияют на определение итоговой величины его рыночной стоимости.
Не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется. Его выводы мотивированы и научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Экспертиза назначалась непосредственно судом. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В соответствии с п.5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России № 299 от 20.05.2015, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Относимых и допустимых доказательств, опровергающих выводы заключения судебной экспертизы, административным истцом не предоставлено.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, в связи с чем, не может быть признан в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего ОАО «РЖД».
Не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность итоговой величины рыночной стоимости земельного участка и экспертное заключение № 3486/2016/5 от 03.11.2016г. на отчет ООО «Финансовый Консалтинг», подготовленное Экспертным советом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы, а потому во внимание это доказательство не принимается.
Учитывая изложенное, доводы представителя административного истца о соответствии представленного отчета об оценке стоимости земельного участка нормам и требованиям законодательства об оценочной деятельности, и требованиям федеральных стандартов оценки, признаются судом несостоятельными и опровергающимися материалами дела.
Вопреки утверждениям представителя административного истца, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, не устанавливалось соответствие требованиям законодательства РФ положительного экспертного заключения.
В свою очередь, установленные комиссией несоответствия представленного отчета № 659-5/Р/16 ООО «Финансовый Консалтинг» требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, подтверждены выводами заключения судебной экспертизы.
Утверждения представителя административного истца о некорректно подобранных экспертом объектах-аналогах, что повлекло завышение рыночной стоимости оцениваемого земельного участка на 60%, суд находит несостоятельными в силу следующих обстоятельств.
В соответствии с положениями пункта 10 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития № 298 от 20.05.2015г., объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам.
Из обоснования выбора объектов-аналогов, содержащегося в заключении эксперта (стр. 46) следует, что для проведения ретроспективной оценки экспертом были проанализированы предложения на дату проведения оценки по выставленным на продажу земельным участкам. Объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах ограничен датой оценки 01 января 2011г. В анализе рынка экспертом представлены предложения по земельным участкам, схожим с объектом оценки. Анализ сегмента рынка показал, что в данном случае число продаж земельных участков ограничено. В отсутствие достаточного количества прямых аналогов, эксперт воспользовался имеющейся информацией о предложениях на продажу земельных участков аналогичного назначения, находящихся в других районах Белгородской области, внеся поправки в цену объекта-аналога, что не противоречит требованиям п. 11 ФСО № 7, разрешающему использовать аналоги расположенные не только в других районах города, но и в других населенных пунктах.
Федеральными стандартами оценки использование экспертного мнения при проведении оценки допускается.
Указывая на то, что рыночная стоимость земельного участка завышена экспертом на 60%, представитель административного истца не приводит правильного расчета, в связи с чем, у суда отсутствует возможность проверить обоснованность доводов представителя. В то же время эксперт в своем заключении обосновал выбор объектов-аналогов и примененные корректировки со ссылкой на федеральные стандарты оценки и источник информации: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Л.А. Лейфер, Гришина М. «Анализ и прогнозирование цен недвижимости» и др.
Документальных данных, опровергающих изложенные выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка не представлено.
Безосновательными, не влияющими на выводы эксперта, являются утверждения представителя административного истца о том, что судебным экспертом в заключении допущены опечатки, что свидетельствует о некорректно проведенном исследовании и предоставлении недостоверной информации.
Доводы представителя административного истца о том, что производство судебной экспертизы должно быть выполнено лицом, состоящим в экспертном совете саморегулируемой организации, поскольку члены организаций, выбранные в экспертный совет, обладают большими знаниями и квалификацией, не свидетельствуют о необоснованности и недостоверности заключения эксперта ФИО1
Профессиональные и квалификационные требования, предъявляемые к эксперту, регламентированы ст. 13 Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Уровень профессиональной подготовки эксперта Белгородской Торгово-промышленной палаты ФИО1. соответствует требованиям, предъявляемым к экспертам статьёй 13 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», что подтверждено представленными в материалы экспертного заключения: дипломом о высшем образовании, дипломом о профессиональной переподготовки, удостоверением о повышении квалификации. При этом, указанным законом не предусмотрена обязанность эксперта, проводящего судебную экспертизу, состоять в экспертном совете Саморегулируемой организации, членом которой он является.
Таким образом, все утверждения представителя административного истца о незаконности экспертного заключения сводятся к несогласию с выводами эксперта, имеют целью добиться установления наиболее выгодной для административного истца рыночной стоимости земельного участка, направлены на выявление формальных недостатков, которые как установлено выше в целом являются незначительными и не могли повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
То обстоятельство, что представитель административного истца не согласился с представленным экспертным заключением, причем совершенно безосновательно, вовсе не означает, что данная экспертиза проведена с нарушением установленных требований, не свидетельствует о неполноте, неточности и необоснованности представленного экспертного заключения. Само по себе несогласие стороны с заключением судебной экспертизы направлено на иную оценку доказательства по делу.
Необходимо учитывать, что эксперт свободен в выборе научных методов исследования, это положение вытекает из принципа независимости эксперта, оценка содержания научных положений, из которых исходил эксперт, равно как и научной состоятельности избранных им методик, ведет к вторжению в сферу специальных знаний, носителем которых в силу выполняемых функций предполагается эксперт.
Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд также отмечает, что выводы судебного эксперта сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт ФИО1 имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.
Итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок земельных участков в Белгородской области; произведен осмотр объекта оценки с учетом его количественных и качественных характеристик; мотивы отказа от применения корректировок по объектам-аналогам приведены и обоснованы, проведенные расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2011г.
Согласно Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» № 73-ФЗ от 5 апреля 2001г. эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.
В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у представителей сторон не имеется.
Лицами, участвующими в деле, не представлено каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, а также ставящих их под сомнение, в то же время у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта.
На основании изложенного, суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы № 067.04-0571 от 17.08.2017г. в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке № 659-5/Р/16 от 28.10.2016г., подготовленного ООО «Финансовый Консалтинг» требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2011г. в размере < данные изъяты> руб., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной судебной экспертизы.
Отчет № 659-5/Р/16 от 28.10.2016г. суд признает ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости спорного земельного участка, так как он не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Кроме того, выводы оценщика опровергнуты выводами проведенной по делу судебной экспертизы.
Из содержания пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административным истцом требований и установлении рыночной стоимости принадлежащего ОАО «РЖД» земельного участка с кадастровым номером № в размере, равном его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта № 067.04-0571 от 17.08.2017г.
В соответствии с абзацами 5, 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).
Датой обращения ОАО «РЖД» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, является 22.11.2016г.
Как следует из пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015г. «О некоторых вопросах возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.
17 декабря 2016г. в государственный кадастр недвижимости, внесена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, утвержденная Постановлением Правительства Белгородской области № 418-пп от 21.11.2016г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области» по состоянию на 01.01.2016г. которая составляет < данные изъяты> руб., при таких обстоятельствах, рыночная стоимость вышеназванного земельного участка определяется настоящим решением суда по состоянию на 01.01.2011г. и до внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки в Единый государственный реестр недвижимости.
Административным истцом также заявлено требование о взыскании с Правительства Белгородской области в лице департамента имущественных и земельных отношений расходов по оплате государственной пошлины в сумме 2 000 рублей.
При разрешении вопроса о распределении судебных расходов, суд руководствуется разъяснениями, изложенными в п. 31 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», где указано, что в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.
Поскольку административным ответчиком не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, в том числе по размеру рыночной стоимости определенной в заключении эксперта, то оснований для взыскания с административного ответчика - Правительства Белгородской области расходов административного истца на уплату государственной пошлины не имеется.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ОАО «Российские железные дороги» удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью < данные изъяты> кв.м., категория земель: земли поселений, расположенного по адресу: < адрес> в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме < данные изъяты> рублей.
Рыночная стоимость вышеназванного земельного участка определена настоящим решением суда по состоянию на 01.01.2011г.
Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 22.11.2016г.
В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья
Решение в окончательной форме принято 04 сентября 2017г.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка