Решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 26 августа 2020 года №3а-168/2020

СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

РЕШЕНИЕ

от 26 августа 2020 года Дело N 3а-168/2020
Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Мочаловой Н.В.,
при секретаре Кречмаровсмкой Ю.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Явкина В.Ю. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Явкин В.Ю. в лице представителя Ткаченко А.В. обратился к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по ЯНАО, департаменту имущественных отношений ЯНАО с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, используемого по договору аренды, с кадастровым номером N, общей площадью 665 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, и установлении её равной рыночной в размере 1 262 000 руб. по состоянию на 01.01.2019 года.
В обоснование указал, что кадастровая стоимость земельного участка на указанную дату составила 2 119 128.05 руб.. Несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает его права как арендатора земельного участка.
Департаментом имущественных отношений ЯНАО направлен отзыв на иск, в котором указано, что отчет о рыночной стоимости земельного участка не отвечает требованиям закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Поскольку изначально договор аренды с Аминовым (прежним арендатором) заключен на основании аукциона, административный истец лишен права оспаривать кадастровую стоимость арендуемого участка, поскольку арендная цена не зависит от кадастровой стоимости, просили отказать в удовлетворении иска.
В судебное заседание административный истец Явкин В.Ю. не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель административного истца Ткаченко А.В. в судебном заседании на иске настаивал, указал, что административный истец имеет право оспаривать кадастровую стоимость земельного участка, поскольку арендная плата зависит от цены аукциона, а цена аукциона зависит от кадастровой стоимости. Кроме того, на земельном участке имеется объект недвижимого имущества, принадлежащий Явкину В.Ю. на праве собственности.
Представитель департамента имущественных отношений ЯНАО Островский В.С. в судебном заседании просил отказать в иске по основаниям, указанным в отзыве. Ходатайство о назначении экспертизы не заявлял.
Представители ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по ЯНАО, ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка", администрации г. Салехард и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО в судебное заседание не явились.
Указанные лица надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения дела, суд их явку обязательной не признавал, административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, заслушав явившихся лиц, оценив представленные доказательства, доводы, изложенные в заявлении и отзывах на него, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, административный истец владеет земельным участком с кадастровым номером N, общей площадью 665 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства объекта обслуживания автотранспорта, по договору переуступки прав и обязанностей по договору аренды N 374/16 от 05.12.2016 года, заключенному с Аминовым А.Р. (л.д.12- 13).
Согласно договору аренды N 374/16 от 05.12.2016 года между Аминовым А.Р. и администрацией г. Салехард размер арендной платы определен по начальной цене аукциона 470 726 руб., что соответствует протоколу подведения результатов аукциона от 24.11.2016 года.
Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2019 года составила 2 119 128.05 руб. (л.д. 11).
В соответствие с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, а также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пунктов 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев определения рыночной стоимости земельного участка. При определении рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Таким образом, действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.
Как следует из отчета ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" N 20042100 от 12.05.2020 года об оценке земельного участка его рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2019 года составляет 1 262 000 руб. (л.д. 17-59).
В силу статьи 12 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Отчет оценщика подтверждает, что содержащаяся в кадастре недвижимости кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость.
Оценка была произведена в соответствии с ФСО N 1, утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297, ФСО N 2, утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 298, с ФСО N 3, утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, с ФСО N 7, утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 20.09.2014 года N 611.
Согласно пунктам 3, 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
Как усматривается из отчета, оценщиком был применен сравнительный подход к оценке, был мотивированно обоснован отказ от использования иных подходов к оценке, что согласуется с требованиями стандартов оценки.
Так оценщик применил прямой сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж. В качестве аналогов каждого объекта оценки взяты 9 объектов, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекта оценки. Основным источником информации, использованными экспертом, явились открытые источники о фактически совершенных сделках с аналогичными земельными участками, относящимися к категории земель населенных пунктов на территории г.г. Надыма, Нового Уренгоя, Ноябрьска, Салехарда, Губкинского.
Как видно из отчета, оценщиком указаны источники информации по объектам-аналогам, с приведением характеристик объекта оценки и с согласованием результатов.
В расчет стоимости сопоставимых объектов оценщиком внесены корректировки, учитывающие отличие объекта оценки от объектов сравнения и влияющие на рыночную стоимость: на местоположение, на площадь объектов аналогов, на условия рынка, на иные параметры.
Высказанные в письменном возражении Департамента имущественных отношений ЯНАО округа сомнения в достоверности отчета оценщика подлежат отклонению.
В отчете оценщика приведены качественные и количественные характеристики объектов-аналогов с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты-аналоги, необходимые корректировки оценщиком вносились. К отчету прилагаются материалы, содержащие сведения об использованных оценщиком объектах-аналогах.
Отчет оценщика позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание отчета не допускает неоднозначного толкования выводов оценщика.
Сомнений в обоснованности представленного отчета не имеется, при этом указание на недостоверность отчета не подтверждаются отчетом другого оценщика с иной стоимостью и иными критериями оценки, является субъективным голословным предположением. Само по себе отличие рыночной стоимости от кадастровой стоимости земельного участка не свидетельствует о недостоверности представленного отчета оценщика.
Более того, различие между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка составляет менее 2 раз (1.6 раз), что укладывается в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения.
Таким образом, отчет основан на результатах достаточно подробного анализа рынка, содержит соответствующее обоснование выбранного метода исследования, описание исследуемых объектов и объектов-аналогов и другие необходимые сведения, применены корректировки.
Данный отчет независимого оценщика суд принимает за основу при определении рыночной стоимости земельного участка, т.к. не представлены доказательства недостоверности либо несоответствия отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Выводы, содержащиеся в отчете, не опровергнуты, доказательств иной величины рыночной стоимости земельного участка суду не представлено. Сам факт отличия рыночной стоимости от кадастровой стоимости не является таким доказательством.
Доводы административного ответчика об отсутствии права административного истца оспаривать кадастровую стоимость земельного участка также подлежат отклонению.
В п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Аналогичное положение указано в ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно договору аренды N 374/16 от 05.12.2016 года между Аминовым А.Р. (прежний арендатор) и администрацией г. Салехард размер арендной платы определен по начальной цене аукциона. В силу положений ч. 14 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ начальная цена аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка.
Кроме того, на данном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий административному истцу на праве собственности, что свидетельствует о праве административного истца на выкуп земельного участка, подтверждается выпиской из ЕГРПН (л.д. 56).
Таким образом, административный истец вправе обратиться с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в силу вышеуказанных положений закона.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, установленная по результатам государственной кадастровой оценки земель, превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, суд полагает заявленное требование подлежащими удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.
Сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления либо в суд, либо в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Как следует из материалов дела, административный истец обратился в суд 04.06.2020 года, соответственно эта дата и считается датой обращения с заявлением о пересмотре.
Руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Явкина В.Ю. удовлетворить.
Установить с даты обращения административного истца в суд, т.е. с 4 июня 2020 года, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 665 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной в сумме 1 262 000 руб. по состоянию на 01.01.2019 года.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.
Председательствующий
Судья (подпись) Н.В.Мочалова
Решение в окончательной форме изготовлено 30 августа 2020 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка