Дата принятия: 22 октября 2018г.
Номер документа: 3а-168/2018
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ
РЕШЕНИЕ
от 22 октября 2018 года Дело N 3а-168/2018
Верховный Суд Республики Хакасия,
в составе председательствующего Вениченко О.В.,
при секретаре Киричек О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Труппа Василия Ивановичак Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, администрации г. Черногорска об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Трупп В.И.1 августа 2018 г. обратился в Верховный Суд Республики Хакасия с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N, общей площадью ....., расположенного по адресу: <адрес>, арендатором которого он является.
В обоснование административного иска указал, что кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г. составляет3684536,35 рублей, что значительно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте оценщика, выполненного по заказу административного истца, и составляющую 1558000 рублей.
Полагая, что несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участкаего рыночной стоимости нарушает права административного истца, возлагая на него обязанности по внесениюарендной платы в большем размере, чем следовало бы, просит установить кадастровую стоимость указанногоземельного участка, равной его рыночной стоимости, определённой оценщиком.
В судебном заседании представитель административного истца Корольков В.Г., действующий на основании доверенности от 31 июля 2018 г., требования административного искового заявления поддержал, приводя изложенные в нём доводы.
Представитель административного ответчика администрации г. Черногорска Манахов Д.С., действующий на основании доверенности от 2 мая 2017, полагал возможным установить кадастровую стоимость земельного участка, исходя из его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.
Представители административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия (далее - Министерство, Минимущество Хакасии), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, (далее - Управление Росреестра по Республике Хакасия), административный истец Трупп В.И., извещены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыли.
Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия Зубец Н.В., действующая на основании доверенности от 5октября 2017 г. N 020-78-д, представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Хакасия Музалева Н.А., действующая на основании доверенности от 9 января 2018 г. N 03-30-46/18, представилиписьменные отзывы на административное исковое заявление, в которых указали на отсутствие спора садминистративнымистцом по ее праву на установление в судебном порядке кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, а также просили рассмотреть дело в свое отсутствие.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения представителей административного истца и административного ответчика администрации г. Черногорска, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Выслушав пояснения представителя административного истца, представителя административного ответчика администрации г. Черногорска, свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Трупп В.И. является арендатором находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: ....., общая площадь ....., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается договором аренды на земельный участок от 15апреля 2011 г. N, заключенным с администрацией г. Черногорска.
Из содержания выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 26 марта 2018 г. следует, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым N в сумме 3684536,35 рублейвнесены в государственный кадастр недвижимости 27декабря 2016 г. в соответствии с приказом Минимущества Хакасии от 14 ноября 2016 г. N 020-153-п, утвердившим результатыгосударственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Хакасия по состоянию на 1января 2016 г.
В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчёта об определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости по состоянию на дату, на которую определена его кадастровая стоимость.
В указанном случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Кадастровая оценка, как правило, осуществляется методами массовой оценки (пункты 6 и 7 ФСО N 4), при которых могут не учитываться специфические характеристики объекта недвижимого имущества, что может привести к несоответствию кадастровой и рыночной стоимости данного объекта.
Административным истцом представлен отчет ФИО11, ООО "Эксперимент", от 11мая 2018 г. N об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым N, с указанием его рыночной стоимости по состоянию на 1января 2016 г. в размере 1558000 рублей, свидетельствующий о том, что кадастровая стоимость данногоземельного участка, определённая с применением методов массовойоценки, значительно превышает его рыночную стоимость.
Указанное обстоятельство затрагивает права и законные интересы Труппа В.И., поскольку от размера кадастровой стоимости зависит размер вносимойим арендной платы за земельный участок (пункт 2.7 договора аренды на земельный участок от 15апреля 2011 г. N и приложение N 2 к договору аренды).
В соответствии со статьями 12, 15 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Оценщик обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования Федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утверждённые саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
Представителем административного ответчика администрации г. Черногорска заявлены возражения на вышеуказанный отчет оценщика,которые суд полагает обоснованными.
В соответствии с частью 3 статьи 11 Закона об оценочной деятельности отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Подпунктами"а", "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7), предусмотрено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, в том числе, следующие положения: сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
В силу подпункта "е" пункта 22 ФСО N 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);вид использования и (или) зонирование;местоположение объекта;физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.
В нарушение статьи 11 Закона об оценочной деятельности, подпунктов "б" и "е" пункта 22 ФСО N 7оценщиком в качестве объектов-аналогов использовались земельные участки с иным видом разрешенного использования - для строительства магазина, бани и для строительства салона красоты. При этом корректировка на вид использования земельного участка не применялась. Доводы оценщика ФИО11 допрошенного в качестве свидетеля, о том, что им взяты в качестве аналогов наиболее дорогие объекты недвижимости, не свидетельствуют о достоверности определенной в отчете рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, поскольку сама оценка проведена с нарушением законодательства об оценочной деятельности и результаты оценки допускают неоднозначное толкование.
Определением суда от 21 сентября 2018 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза.
В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от 12 октября 2018 г. N рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N по состоянию на 1 января 2016 г. составила 2175000 рублей.
Эксперт ФИО13 была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а выводы эксперта мотивированы и подтверждены необходимыми доказательствами о состоянии рынка недвижимости.
Возражения по представленному заключению судебной оценочной экспертизы от 12 октября 2018 г. N не заявлены. Довод представителя административного истца о значительной разнице рыночной стоимости земельного участка, указанной в отчете оценщика ФИО11 и эксперта ФИО13 не свидетельствует о незаконности заключения эксперта.
Проверив заключение на предмет его соответствия требованиям Законаоб оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, суд не находит оснований для признания его недопустимым доказательством и принимает за основу указанную в нем рыночную стоимость спорногоземельного участка.
В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьёй настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его рыночная стоимость.
В материалы дела представлены все необходимые доказательства, подтверждающие в соответствии с требованиями статей 246, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рыночную стоимость вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 1января 2016 г, то есть на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из содержания части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Согласно пункту 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утверждённого Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. N 457, Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции, в том числе, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, государственной кадастровой оценки.
Таким образом, административными ответчиками по делу являются Управление Росреестра по Республике Хакасия, как государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, и Минимущество Хакасии, утвердившее результаты определения кадастровой стоимости земельных участков.
При таких обстоятельствах административные исковые требования Труппа В.И. кМинистерству и Управлению Росреестра по Республике Хакасия об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N, равной его рыночной стоимости в размере 2175000 рублей по состоянию на 1января 2016 г, подлежат удовлетворению.
Требования административного иска к администрации г. Черногорска удовлетворению не подлежат, поскольку указанное лицо не утверждало оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка и не осуществляло в отношении него функции по государственной кадастровой оценке.
В соответствии с частью 3 статьи 108, частью 1 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.
Денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам или предназначенные для оплаты других признанных судом необходимыми расходов, связанных с рассмотрением административного дела, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет соответственно Верховного Суда Российской Федерации, верховного суда республики, краевого, областного суда, суда города федерального значения, суда автономной области, суда автономного округа, окружного (флотского) военного суда, управления Судебного департамента в субъекте Российской Федерации стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если такая просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях.
Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса. По делам о взыскании обязательных платежей и санкций судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.
Определением суда от 21 сентября 2018 г. по ходатайству представителя администрации г. Черногорска назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Бизнес Центр Оценки", эксперт ФИО13 В соответствии с определением обязанность по внесению денежных средств на депозитный счет Верховного Суда Республики Хакасия в размере 25000 рублей для оплаты расходов по проведению экспертизы возложена на администрацию г. Черногорска.
В соответствии с соглашением от 16 августа 2018 г. заключенным между Минимуществом Хакасии, Управлением Росреестра по Республике Хакасия, с одной стороны, и представителем административного истца, с другой стороны, указанные административные ответчики освобождены от несения судебных расходов.
Администрация г. Черногорска не является надлежащим административным ответчиком, однако является заинтересованным лицом по делу, по ходатайству которого назначена экспертиза.
Вместе с заключением эксперта ФИО13, ООО "Бизнес Центр Оценки", от 12 октября 2018 г. N, поступил счет на оплату услуг за проведение судебной экспертизы от 16 октября 2018 г. N 11, который не оплачен.
С учетом вышеизложенного указанные расходы подлежат взысканию с администрации г. Черногорска в пользу ООО "Бизнес Центр Оценки".
Исходя из изложенного и руководствуясь статьями108, 111, 177, 249, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Требования административного искового заявления Труппа Василия Ивановича к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасияоб оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, поданного 1августа 2018 г. - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, площадью ..... кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: ....., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2175000 (два миллиона сто семьдесят пять тысяч) рублей.
В удовлетворении требований иска к администрации г. Черногорска отказать.
Взыскать с администрации г. Черногорска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Бизнес Центр Оценки" расходы на проведение экспертизы в размере 25000 (двадцать пять тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Хакасия в месячный срок со дня составления в мотивированной форме.
Председательствующий Вениченко О.В.
В мотивированной форме решение составлено 25 октября 2018 г.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка