Решение Хабаровского краевого суда от 20 декабря 2017 года №3а-168/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 декабря 2017 года Дело N 3а-168/2017
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Диановой О.С., с участием представителя административного истца Пака В.В. - Гущиной О.Ю., представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края Кудалевой О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Пака В.В. к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости здания бизнес-центра равной его рыночной стоимости, возложении обязанности,
УСТАНОВИЛ:
Пак В.В. обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости здания бизнес-центра с кадастровым номером N, площадью 20 061,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29.06.2012г. в размере 685 932 933 руб., возложении на Управление Росреесстра по Хабаровскому краю обязанности внести в ЕГРН установленную судом кадастровую стоимость бизнес-центра в размере его рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований указал, что является собственником здания бизнес центра, кадастровая стоимость которого по состоянию на 29.06.2012г. определена в размере 988 280 282 руб. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012г. N 467-пр. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 21.09.2017г., выполненным оценщиком ООО "Оценка Пратнер", подтвержденным экспертным заключением Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", рыночная стоимость бизнес-центра по состоянию на 29.06.2012г. определена в размере 685 932 933 руб.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца Пака В.В., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица администрации города Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Гущина О.Ю. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель Правительства Хабаровского края Кудалева О.С. заявленные требования не признала по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. В Отчете указано, что в оцениваемом здании 5 этажей, фактически число этажей одной из пристроек (литер А5) согласно данным технического паспорта - 8. Оценщиком использован объект аналог, отличающийся от объекта оценки по количеству этажей. Оценщиком при определении стоимости объекта оценки применен затратный подход, который в силу пункта 21 ФСО N 1 преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В соответствии с пунктом 23 ФСО N 7 для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов, применяется доходный подход, от применения которого оценщик отказался, указав, что в его распоряжении отсутствуют источники для поиска объектов-аналогов, сдаваемых в аренду. Вместе с тем, в Центральном районе города Хабаровска имеется коммерческая недвижимость, предлагаемая в аренду. В нарушение подпункта "г" пункта 24 ФСО N 7 стоимость здания определена без учета стоимости прав на земельный участок, занятый оцениваемым объектом.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца в части установления кадастровой стоимости здания бизнес-центра в размере его рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет. В части требований о возложении на Управление обязанности по внесению в ЕГРН сведений об установленной судом кадастровой стоимости, не признает, указывая, что основания для принудительного возложения указанной отсутствуют. Процедура регламентирована законодательством, которое административным ответчиком не нарушено.
Заслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля ФИО1, составившего положительное экспертное заключение на Отчет, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, с 21.04.2009г. Пак В.В. является собственником нежилого здания бизнес-центра с кадастровым номером N, площадью 20 061,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>,
Кадастровая стоимость нежилого здания бизнес центра, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости 08.02.2013г, составляет 988 280 282 руб., определена по состоянию на 29.06.2012г. на основании Постановления Правительства Хабаровского края N 467 от 26.12.2012г. "Об утверждении Результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29 июня 2012 г.".
Физические лица в силу статьи 400 Налогового Кодекса РФ являются налогоплательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса РФ, которая к таковому относит, в том числе, иные здание, строение, сооружение, помещение.
В соответствии с положениями части 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.
Статьей 1 Закона Хабаровского края от 30.09.2015г. N 116 "О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, применяется на территории Хабаровского края с 01.01.2017г.
Приказом Комитета потребительского рынка, пищевой и перерабатывающей промышленности Правительства Хабаровского края от 22.12.2016г. N 1184 здание бизнес-центра, расположенное по адресу <адрес>, включено в перечень недвижимого имущества - торговых центров (комплексов) и помещений в них, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимости на 2017 год.
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В силу положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).
Пак В.В., являясь собственником нежилого здания бизнес-центра, налог на который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, имеет право на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.
В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость нежилого здания бизнес-центра административным истцом представлены Отчет N 83.1/н/2017 от 21.09.2017г., составленный оценщиком ООО "Оценка - партнер" Демьяненко Ю.А., согласно которому рыночная стоимости объекта недвижимости по состоянию на 29.06.2012г. определена в размере 685 932 933 руб., Положительное экспертное заключение на данный отчет N ЭП-300617-1/3 от 10.10.2017г., выполненное экспертом Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный Совет" ФИО1
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N 3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 29.06.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
Для определения рыночной стоимости здания бизнес-центра оценщиком использован затратный подход в рамках которого применен метод укрупненных обобщенных показателей (метод сравнительной единицы), который предполагает расчет стоимости строительства (воспроизводства) сравнительной единицы аналогичного здания, на основании нормативных данных, с последующей корректировкой показателя. Отказ от доходного и сравнительного подхода в Отчете обоснован.
Из Отчета следует, что часть объекта оценки - это "Торгово-развлекательный комплекс "НК-Сити". Объект представляет собой комплекс неразрывно связанных между собой литеров А, А1, А3, А4, А5, строительным объемом 76 568 куб.м, количество надземных этажей - 5, подземных - 2. Фундамент - свайный, бетонный, ленточный. Наружные стены - кирпичные. Класс качества Е-econom, класс конструктивной системы - КС-1.
Объект-аналог подбирался по аналогичным конструктивным решениям.
Часть объекта оценки - это отдельно стоящий литер А2 "Торговый центр "НК-Плаза", строительным объемом 16,995 куб. м, количество надземных этажей - 4, подземных - 2. Фундамент - буронабивные железобетонные сваи с железобетонным растверком. Наружные стены - металлический каркас с остеклением. Класс качества S-standart, класс конструктивной системы - КС-1.
Объект-аналог подбирался по аналогичным конструктивным решениям.
В качестве аналогов использованы типовые объекты из Сборника КО-ИНВЕСТ "Общественные здания. В уровне цен 01.01.2007 года" раздел 3.8 "Торговля", показатели стоимости зданий, построенных по технологиям, применявшимся после 1985 года, Торгово-развлекательные комплексы, код ОЗ.8.3.052, до 6 этажей.
Оценщиком обоснованы и внесены корректировки на различие в объемно-параметрических характеристиках объекта оценки и объектов-аналогов.
Применена корректировка на соотношение строительного объема; регионально-климатическая корректировка; регионально-экономическая корректировка; корректировка на текущие цены.
Расчет прибыли предпринимателя определен в соответствии с данными Справочника оценщика 2011 год под редакцией Л.А. Лейфера, при инвестировании в строительство офисно-торговых объектов - 24,9 %.
Произведен расчет физического износа. Функциональное устаревание не выявлено. Определено экономическое устаревание. Затем определен совокупный износ.
Стоимость воспроизводства объекта оценки определена как величина затрат на строительство объекта оценки минус совокупный износ.
Рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 685 932 933 руб., в том числе здание "НК-Сити" - 490 439 707 руб., здание "НК-Плаза" - 195 493 226 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение N ЭП-300617-1/3 от 10.10.2017г., выполненное экспертом Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный Совет" ФИО1, которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.
Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), и стандартов и правил оценочной деятельности; стоимость объекта оценки, указанная в Отчете, подтверждена.
Из показаний свидетеля ФИО1 в судебном заседании следует, что здание бизнес-центра имеет переменную этажность. 8 этажей имеет пристройка с Литер 5 (о чем указано на стр. 24 Отчета), площадь которой составляет менее 1 % от общей площади оцениваемого здания. Основной причиной невозможности применения доходного подхода явилась ретроспективная оценка и отсутствие аналогов для проведения расчета. Рыночная стоимость здания определялась без учета стоимости земельного участка в связи с тем, что кадастровая стоимость здания также определена без учета стоимости земельного участка.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с подпунктом "и" пункта 8 ФСО N 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В силу приведенных норм являются не обоснованными доводы о необходимости определения рыночной стоимости земельного участка иным подходом и методом.
Доводы о несоответствии аналога объекту оценки по этажности, суд считает не обоснованными. Из материалов дела следует, что объект оценки имеет переменную этажность: надземная 1-5-8, подземная - до 2 этажей. При этом площадь пристройки в 8 этажей - 189,7 кв.м, что составляет 0,9 % от общей площади здания. При таких параметрах у оценщика отсутствовали основания для подбора в качестве аналога 8-этажного здания.
В отчете описаны примененные корректировки и обоснован отказ от корректировок, которые не произведены.
Исходя из целей оценки - для пересмотра кадастровой стоимости объекта капитального строительства, которая в свою очередь определяется без учета стоимости земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, оценщик обоснованно рыночную стоимость здания определилбез учета стоимости земельного участка, приходящегося на объект капитального строительства.
Обстоятельства, на которые ссылается Правительство Хабаровского края без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость оцениваемого здания бизнес-центра не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административными истцами рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцацо рыночную стоимость здания бизнес-центра, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.
Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка заявлены не были.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного заявленное административным истцом требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в Отчете об оценке, подлежат удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд административный истец обратился 02.11.2017г., сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 08.02.2013г., установленная судом кадастровая стоимость действует с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Требование о возложении на Управление Росреестра по Хабаровскому краю обязанности внести в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость здания бизнес-центра в размере рыночной стоимости, удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 227 КАС РФ суд принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти устранить в полной объеме допущенное нарушение прав и законных интересов административного истца в случае признания административного иска обоснованным.
Статьей 24.20 Закона об оценочной деятельности предусмотрен порядок внесения результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственной реестр недвижимости., в соответствии с которым в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган регистрации прав.
В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган регистрации прав осуществляет их внесение в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
Указанный порядок Управлением Рорсеестра по Хабаровскому краю не нарушен, основания для возложения обязанности по принудительному исполнению данного порядка в силу статьи 227 КАС РФ отсутствуют.
Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,
РЕШИЛ:
Административный иск Пака В.В. удовлетворить в части.
Установить кадастровую стоимость здания бизнес-центра с кадастровым номером N, площадью 20 061,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29.06.2012г. в размере 685 932 933 руб., на период с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 02 ноября 2017 года.
В удовлетворении требования о возложении на Управление Росреестра по Хабаровскому краю обязанности по внесению сведений об установленной судом кадастровой стоимости здания бизнес-центра в Государственный кадастр недвижимости отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 22 декабря 2017 года
Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка