Решение Верховного Суда Удмуртской Республики от 04 декабря 2018 года №3а-167/2018

ВЕРХОВНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

РЕШЕНИЕ

от 4 декабря 2018 года Дело N 3а-167/2018
Верховный Суд Удмуртской Республики в составе судьи Соловьева В.А., при секретаре Токаревой М.В., с участием: представителя административного истца Пушиной Е.А., представителя Правительства Удмуртской Республики Тихомировой К.Ю., представителя Федерального Государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ФГБУ "ФКП Росреестра") Ним И.Н., представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по УР Лазаревой М.В., представителей муниципального образования "Игринский район" Шкляева К.А. и Широбоковой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному иску открытого акционерного общества "Удмуртнефть" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
открытое акционерное общество "Удмуртнефть" (далее ОАО "Удмуртнефть") обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер N общей площадью <данные изъяты>. Кадастровая стоимость данного земельного участка была установлена в размере <данные изъяты>. Согласно отчету ООО "Оценка.Консалтинг.Аудит" об определении рыночной стоимости земельного участка N N от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость указанного участка составила <данные изъяты>. Сумма кадастровой стоимости влияет на размер арендных платежей, поэтому размер кадастровой стоимости земельного участка непосредственно затрагивает интересы административного истца.
В судебном заседании представитель административного истца заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, в размере установленным представленным отчетом об оценке. С результатами экспертизы не согласилась, считая их не достоверными, тем более что эксперт подтвердил соответствие представленного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Представители Правительства УР, Управления Росреестра по УР, ФГБУ "ФКП Росреестра", муниципального образования "Игринский район" не возражали против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, в размере, установленном по результатам назначенной судом экспертизы.
Проверив основания заявленного иска и исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что на основании договора аренды земельного участка N N от ДД.ММ.ГГГГ дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка N N от ДД.ММ.ГГГГ административный истец является арендатором земельного участка по адресу: <адрес> кадастровый номер N
Кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена Постановлением Правительства УР от 30.11.2015 N 531 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Удмуртской Республике по состоянию на 1 января 2015 года" и составляет <данные изъяты>
Согласно отчету об оценке N N составленному ООО "Оценка.Консалтинг.Аудит" от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер N, общей площадью <данные изъяты>., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственные цели, по состоянию на 01 января 2015 года, составила <данные изъяты>
Поскольку кадастровая стоимость спорного земельного участка превышает его рыночную стоимость, установленную отчетом об оценке земельного участка, административный истец обратился в Верховный Суд Удмуртской Республики с административным иском.
В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В случае, когда административные ответчики или заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявленных административным истцом требований, они обязаны доказать недостоверность представленных им сведений о величине рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы (часть 1 статьи 62 КАС РФ).
В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Определением Верховного суда УР от 5 октября 2018 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено оценщику общества с ограниченной ответственностью "Агентство оценки "Регион", расположенного по адресу: <адрес> Собину И.Л.. Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:
1) Какова рыночная стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2015г.
2) Допущены ли оценщиком ООО "Оценка.Консалтинг.Аудит" в отчете об оценке от 1 марта 2018 года N N нарушения требований Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость земельного участка, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.
В заключении эксперта ООО "Агентство оценки "Регион" N N от ДД.ММ.ГГГГ изложены следующие выводы:
1) рыночная стоимость земельного участка, площадью <данные изъяты> с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>6, по состоянию на 01 января 2015 года составляет <данные изъяты>
2) отчет N N от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует федеральным стандартам оценки, соответствует заданию оценки.
В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к доказательствам по делу, которые подлежат оценке судом в соответствии со статьёй 84 названного кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.
Исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 84 КАС РФ, суд находит заявленное требование подлежащим удовлетворению исходя из следующего.
В соответствии с п. 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.
Согласно п. 4 и 5 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 298 - Результат оценки может использоваться, в том числе для совершения сделок и налогообложения. При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость.
Таким образом, законодательство допускает возможность определения рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости.
Согласно ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" - сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
На основании ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами.
В силу п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В силу статьи 62 КАС РФ - лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Согласно ч.5 ст. 247 КАС РФ - стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
Часть 1 статьи 248 КАС РФ устанавливает:
основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Исходя из положений главы III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", подзаконных актов, регулирующих порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, заявитель, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком.
Статьей 84 КАС РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в совокупности.
Частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.
В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).
Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.
Так по результатам проведенной судебной оценочной экспертизы экспертом сделан вывод о том, что отчет N N от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует федеральным стандартам оценки, соответствует заданию оценки.
Статьей 11 Закона об оценочной деятельности установлены требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.
Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Согласно Федеральному стандарту оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Заданным критериям по оформлению и содержанию отчет оценщика соответствует.
Соответственно у суда нет сомнений, что представленный административным истцом отчет соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам по делу, а именно относимости, допустимости и достоверности.
Оценивая заключение эксперта ООО "Агентство оценки "Регион" N N от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Как следует из заключения эксперта им были отобраны объекты- аналоги (земельные участки) расположенные <адрес>, тогда как оцениваемый земельный участок расположен в <адрес> - населенном пункте значительно удаленном от административного центра - <адрес> объекты аналоги также отличаются от оцениваемого объекта площадью и местоположением, то есть факторами значительно влияющими на их стоимость. Соответственно выбранные экспертом-оценщиком объекты-аналоги не имеют близкие по значению с объектом оценки ценообразующие факторы.
Экспертом в заключении не мотивирован отказ от использования в качестве объектов-аналогов земельных участков, расположенных в непосредственной близости от объекта оценки, то есть не учтены такие характеристики, как местоположение.
Иные характеристики для отбора объектов-аналогов также в должной мере не описаны и в заключении не проанализированы.
При таких обстоятельствах, заключение эксперта оценивается судом критически, как доказательство, которое невозможно принять в качестве достоверного доказательства по делу.
Оценив отчет об оценке N N составленный ООО "Оценка.Консалтинг.Аудит" от ДД.ММ.ГГГГ и заключение эксперта ООО "Агентство оценки "Регион" N N от ДД.ММ.ГГГГ в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, приняв во внимание, что судом установлены обстоятельства, свидетельствующие о недостоверности сведений использованных экспертом при проведении экспертизы, суд не соглашается с изложенными в нем выводами, и считает необходимым определить кадастровую стоимость земельного участка, площадью <данные изъяты> с кадастровым номером N, расположенного по адресу<адрес>, по состоянию на 01 января 2015 года в размере, определенным отчетом об определении рыночной стоимости, представленным в дело административным истцом.
При этом суд учитывает, что иных доказательств, которые объективно опровергли бы названную величину рыночной стоимости земельного участка административными ответчиками и заинтересованными лицами в суд не представлено.
Представленные административным истцом доказательства являются относимыми, допустимыми и достоверными, поэтому суд считает требование административного истца подлежащим удовлетворению, в размере заявленных им требований.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Руководствуясь статьями 247, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление открытого акционерного общества "Удмуртнефть", поданное 23 августа 2018 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый номер N общей площадью <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственные цели, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> до даты внесения сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный реестр недвижимости.
Дата подачи заявления 12 апреля 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в апелляционную инстанцию Верховного суда Удмуртской Республики в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается в Верховный суд Удмуртской Республики. Решение в окончательной форме изготовлено 04 декабря 2018 года.
судья Соловьев В.А.
копия верна судья Соловьев В.А.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка