Решение Белгородского областного суда от 06 сентября 2017 года №3а-167/2017

 
БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 06 сентября 2017 года Дело N 3а-167/2017
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
06 сентября 2017 года г. Белгород
Белгородский областной суд в составе:
судьи Сотниковой Е.В.
при секретаре Грицощенко Т.О.
с участием представителя административного истца Харьковской Г.В. - Афанасьева Ю.С., представителя административного ответчика администрации города Белгорода - Мосиенко Ю.В., представителя заинтересованных лиц Правительства Белгородской области, департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области - Горшковой И.О.,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Харьковской Г.В. к администрации города Белгорода, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,
установил:
Харьковская Г.В. (далее - административный истец) является собственником земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты>, площадью < данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации нежилых зданий, расположенного по адресу: < адрес>.
На государственный кадастровый учет земельный участок поставлен 15.12.2005г.
Постановлением администрации города Белгорода № 236 от 27.11.2014г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород», утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01.01.2014г.
По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> составила < данные изъяты> руб.
01.01.2015г. указанные сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости (с 01 января 2017 - Единый государственный реестр недвижимости).
Харьковская Г.В. обратилась в суд с заявлением, в котором просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты>, площадью < данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации нежилых зданий, расположенного по адресу: < адрес> в размере, равном его рыночной стоимости - < данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2014г. В обоснование своих требований сослалась на то, что результаты определения кадастровой стоимости непосредственно затрагивают её права и обязанности как собственника земельного участка. Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Налоговой базой для земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость принадлежащего ей земельного участка значительно выше его рыночной стоимости.
В судебное заседание Харьковская Г.В. не явилась, обеспечила участие своего представителя.
Представитель административного истца заявленные требования поддержал в полном объеме. Указал на несогласие с выводами эксперта, по причине наличия сомнений в объективности и обоснованности экспертного заключения.
Представители административного ответчика администрации города Белгорода и заинтересованных лиц Правительства Белгородской области, департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области, не оспаривая право административного истца требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, но возражая против размера рыночной стоимости, заявленной в предмете административного иска, полагали единственным допустимым доказательством по делу, определяющим рыночную стоимость земельного участка заключение экспертизы, подготовленное экспертом Белгородской торгово-промышленной палаты. В экспертном заключении сделаны выводы о неполном соответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям федеральных стандартов оценки, а суждения эксперта о величине итоговой рыночной стоимости земельного участка сделаны на основе исчерпывающего анализа и в полной мере согласуются с требованиями федеральных стандартов оценки. При вынесении решения просили также взыскать с административного истца в пользу администрации города Белгорода в счет возмещения расходов, связанных с оплатой экспертизы, судебные издержки в размере 40 000 рублей.
Административный ответчик Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области и заинтересованное лицо филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Белгородской области явку своего представителя в судебное заседание не обеспечили, о дате рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили.
С учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), административное дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав представленные доказательства и отзывы, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 2 статьи 66 названного Кодекса предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 этого же Кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьёй 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
Таким образом, законодательство, подлежащее применению к возникшим правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости и направлено на защиту интересов административного истца, как собственника земельного участка и плательщика земельного налога, налоговой базой для расчета которого является кадастровая стоимость.
При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки (статья 59 КАС РФ).
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административным истцом представлен отчет ООО «Дивиус Оценка» № 17/17 от 19.05.2017г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты>, площадью < данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: < адрес> по состоянию на 01.01.2014г. составила < данные изъяты> руб.
Как следует из пункта 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007г. № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В ходе рассмотрения дела, возражая относительно требований административного истца в части заявленного размера рыночной стоимости земельного участка, административный ответчик и заинтересованные лица указали на несоответствие представленного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям Федеральных стандартов оценки.
Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика и заинтересованных лиц против доказательства размера рыночной стоимости, заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости земельного участка и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе разницей между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью спорного участка, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда была назначена экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено эксперту Белгородской торгово-промышленной палаты ФИО.
По результатам проведенной судебной экспертизы представлено заключение эксперта № 067.04-0467 от 17.08.2017г., из которого следует, что в ходе проверки отчета № 17/17 от 19.05.2017г., экспертом сделаны выводы о не полном соответствии отчета об определении рыночной стоимости земельного участка требованиям федеральных стандартов оценки, выявлены нарушения, которые повлияли на величину рыночной стоимости земельного участка; определенная экспертом по состоянию на 01.01.2014г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> составила < данные изъяты> рублей.
Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003г. № 23 «О судебном решении», части 8 статьи 82 КАС РФ, заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении.
В силу статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, подготовленное экспертом Белгородской торгово-промышленной палаты ФИО., соответствует требованиям Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки.
По своему содержанию заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31.05.2001г. № 73-ФЗ и статьи 82 КАС РФ и содержит: дату, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившем судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения, о чем в заключении имеется подписка эксперта; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта и документы, подтверждающие квалификацию эксперта.
Экспертиза проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, осмотра земельного участка, сопоставления объектов исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости с приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости земельного участка.
Анализируя сведения об оцениваемом земельном участке, в том числе его местоположение, фактическое использование и технические характеристики, эксперт пришел к выводу, что местоположение земельного участка можно характеризовать как коммерчески привлекательное.
Определяя сегмент рынка, к которому принадлежит земельный участок, исходя из вида его фактического использования, оцениваемый объект отнесен экспертом к рынку земельных участков - земли населенных пунктов для индустриальной застройки (объекты коммерческого использования с возможностью использования под автосервис, СТО).
Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый земельный участок, анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, позволили эксперту прийти к выводу о том, что наиболее значимыми ценообразующими факторами для земельных участков являются: местоположение, транспортная доступность, площадь, наличие инженерных коммуникаций, возможность торга, условия финансирования, вид разрешенного использования и категория земель. На стоимость оказывают влияние и субъективные факторы (при отсутствии ценового ориентира (аналогичных предложений к продаже) продавец назначает цену произвольно и корректирует её в зависимости от спроса). Стоимость 1 кв.м. земельного участка коммерческого назначения, расположенных в городе Белгороде, может варьироваться от 9400 руб. до 20526 руб. в зависимости от местоположения. Основными ценообразующими факторами являются местоположение и площадь земельных участков. Рынок земельных участков коммерческого назначения города Белгорода не имеет явных закономерностей, в силу отсутствия объектов с максимально сходными характеристиками и наличием субъективных фактов, влияющих на стоимостные ожидания продавца.
Определяя рыночную стоимость земельного участка, эксперт применил методологию сравнительного подхода, используя метод аналогов и основываясь на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами-аналогами, которые были проданы или включены в реестр на продажу, что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ, а также Федерального закона от 31 мая 2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Отказ от использования доходного и затратного подходов к оценке земельного участка экспертом обоснован и мотивирован.
По основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объектов оценки; все корректировки, примененные в расчетах, обоснованы в применении; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке земель г. Белгорода на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость; в заключении присутствуют ссылки на источники использованной информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.
Выбор объектов - аналогов осуществлен экспертом в соответствии с требованиями ФСО №1 и для проведения ретроспективной оценки, экспертом были проанализированы предложения на дату проведения оценки по выставленным на продажу земельным участкам.
Поскольку анализ сегмента рынка показал, что число продаж земельных участков ограничено, однако на рынке присутствует некоторое количество участков, в том числе, расположенных на 1-й линии, в отдалении от местоположения объекта оценки и в отсутствие достаточного количества прямых аналогов, эксперт воспользовался имеющейся информацией о предложениях на продажу земельных участков аналогичного назначения, со сходными характеристиками местоположений, что соответствует положениям п. 11 ФСО № 7.
В рамках сравнительного подхода для расчета были выбраны четыре объекта-аналога, сопоставимых с оцениваемым объектом по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации, размещенных в рекламно-информационной газете «Моя реклама» № 103 от 30.12.2013г. и в сети Интернет на сайтах htt://www.avito.ru/belgorod/, belgorod.naydidom.com., http://irrm.ru/Belgorod.
Характеристики объектов - аналогов представлены в таблице данных по объектам-аналогам, из которой следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: местоположение, цена продажи, площадь, условия продажи, дата предложения, рельеф участка, вид разрешенного использования, наличие коммуникаций, расположение относительно автомагистралей, транспортная доступность.
Проанализировав каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, эксперт произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта аналога, приведя подробное обоснование поправок и расчет их значений.
Применяя справочник оценщика недвижимости Лейфера Л.А. «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков», экспертом произведена корректировка на торг для неактивного рынка в среднем значении равном 15%.
Поскольку стоимость недвижимости зависит от её местоположения, а для коммерческой недвижимости (в том числе и земельных участков индустриальной застройки) играет роль совокупность многих факторов: удаленность от центра города, основных магистралей или оживленных улиц локального значения, транспортная доступность, к объекту - аналогу № 4 экспертом применена понижающая корректировка на местоположение равная 0, 96, так как данный земельный участок имеет более привлекательное местоположение.
Поскольку объекты - аналоги № 1, 3, 4 находятся на удалении от крупных автодорог, экспертом применена соответствующая корректирующая поправка-1, 29 на основании Справочника оценщика недвижимости Лейфера Л.Ф. «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков».
Как следует из заключения эксперта, согласование результатов, производилось методом определения весовых коэффициентов, и поскольку в рамках заключения экспертом был использован только сравнительный подход, его результатам присвоен вес-100%.
Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом, после согласования результатов составила < данные изъяты> рублей.
Отвечая на вопрос, направленный на проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт пришел к выводу о том, что оценщиком нарушены: п.10 ФСО № 7 - при определении диапазона цен на земельные участки оценщиком были исключены из расчетов значения объектов №№1, 3, 5, 6, 12, 13, 20, 23, 29, 40. Однако при анализе таблицы № 10 экспертом установлено, что объекты № 8, 9, 10, 16, 17, 18, 19, 21, 22, 30, 31, 36, 37 также не должны входить в анализ рынка, поскольку не могут быть отнесены к сегментам рынка, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта. Анализ рынка объекта оценки проведен оценщиком не корректно, что повлекло за собой неправильное определение диапазона цен на земельные участки. По мнению эксперта, оценщиком также применены неверные корректировки при оценке земельного участка в рамках сравнительного подхода, повлекшие за собой некорректное определение стоимости земельного участка, на торг, на условия рынка и на расположение. Оценщиком нарушены требования статьи 11 ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ» - отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; п. 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», п. 11, п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости», которые повлияли на величину рыночной стоимости земельного участка.
Суд соглашается с таким выводом эксперта, поскольку он основан на анализе и исследовании экспертом предмета экспертизы, содержит подробное описание проведенного исследования, подробно мотивирован. Отвечая на поставленный вопрос, эксперт привел необходимые ссылки на федеральные стандарты оценки.
При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06 марта 2002г. № 568-р.
Выводы эксперта о неполом соответствии отчета № 17/17 от 19.05.2017г. требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, стороной административного истца не опровергнуты.
Доказательств, подтверждающих соответствие представленного отчета об оценки требованиям федеральных стандартов оценки, в материалы дела не представлено.
Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленный административным истцом, содержит такие нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на определение итоговой величины его рыночной стоимости.
В соответствии с п.5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что представленный отчет не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, в связи с чем, не может быть признан в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
Утверждения представителя административного истца о необоснованности экспертного заключения по тем основаниям, что заключение содержит указание на примененные экспертом допущения (стр. 8), а также то, что оцениваемый объект отнесен экспертом к землям индустриальной застройки, однако в таблице № 4 заключения в качестве выборки приведены объекты под торговый центр и строительство торгово-офисного здания, суд не может принять во внимание, поскольку указанные утверждения не обоснованы научными данными и ссылками на нормативные акты, регламентирующие порядок осуществления оценочной деятельности. Более того, административным истцом не указано, каким образом таковые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта, соответствующие расчеты не приведены, в связи с чем, суд указанные доводы отклоняет как основанные на предположениях.
В соответствии со статьёй 5 ФЗ № 73-ФЗ от 31.05.2001г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской федерации», государственная судебно-экспертная деятельность осуществляется при условии точного исполнения требований Конституции Российской Федерации и иных нормативных правовых актов, составляющих правовую основу этой деятельности.
Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8 ФЗ № 73-ФЗ от 31.05.2001г.).
Из заключения следует, что при проведении экспертизы, эксперт руководствовался Федеральным законом № 73-ФЗ от 31.05.2001г. «О государственной судебно-экспертной деятельности», Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Минэкономразвития России (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №7) и иной методической литературой.
Статьёй 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Вопреки утверждениям представителя административного истца, выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного, доходного подхода. Объект исследования и все аналоги, примененные к расчету, имеют сопоставимые характеристики.
В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.
Доводы представителя административного истца о нарушении экспертом запрета, предусмотренного статьёй 16 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», выразившегося в самостоятельном сборе материалов для производства судебной экспертизы (осмотр и фотосъемка объекта оценки), являются необоснованными и не могут быть приняты судом во внимание.
Проведение осмотра объекта и фотофиксация проведенного осмотра являются правом эксперта, как лица, обладающего специальными познаниями в целях проведения судебной экспертизы по установлению рыночной стоимости объекта оценки. Представителем административного истца не представлено мотивированных доводов, свидетельствующих об отсутствии у эксперта необходимости для получения указанных выше материалов и об обязанности эксперта в рамках проведения судебной экспертизы руководствоваться исключительно материалами, собранными оценщиком в ходе проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.
Оснований для назначения в соответствии с положениями статьи 83 КАС РФ, по возражениям представителя административного истца повторной экспертизы, не имеется. Протокольным определением судом отказано в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы. Кроме того, необходимо учитывать, что проведение повторной экспертизы, в отсутствии достаточных на то оснований, повлечет за собой несение дополнительных судебных расходов.
Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы административным истцом не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости земельного участка, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено.
То обстоятельство, что представитель административного истца не согласился с представленным экспертным заключением, причем совершенно безосновательно, вовсе не означает, что данная экспертиза проведена с нарушением установленных требований, не свидетельствует о неполноте, неточности и необоснованности представленного экспертного заключения. Само по себе несогласие стороны с заключением судебной экспертизы направлено на иную оценку доказательства по делу.
Необходимо учитывать, что эксперт свободен в выборе научных методов исследования, это положение вытекает из принципа независимости эксперта, оценка содержания научных положений, из которых исходил эксперт, равно как и научной состоятельности избранных им методик, ведет к вторжению в сферу специальных знаний, носителем которых в силу выполняемых функций предполагается эксперт.
Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт ФИО. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.
Итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок земельных участков города Белгорода; произведен осмотр объекта оценки с учетом его количественных и качественных характеристик; проведенные расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2014г.
Согласно Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» № 73-ФЗ от 05.04.2001г. эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.
В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у представителей сторон не имеется.
Лицами, участвующими в деле, не представлено каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, а также ставящих их под сомнение, в то же время у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта.
На основании изложенного, суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы № 067.04-0467 от 17.08.2017г. в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке № 17/17 от 19.05.2017г., подготовленного оценщиком ООО «Дивиус Оценка» требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а также подтверждающего величину рыночной стоимости оцениваемого земельного участка по состоянию на 01.01.2014г. в размере < данные изъяты> руб., положив в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной судебной экспертизы.
Отчет № 17/17 от 19.05.2017г. суд признает ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, так как он не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Кроме того, выводы оценщика опровергнуты выводами проведенной по делу судебной экспертизы.
Не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность итоговой величины рыночной стоимости земельного участка и экспертное заключение № 8997 от 22.05.2017г. на отчет ООО «Дивиус-Оценка», подготовленное некоммерческим партнерством саморегулируемой организации «Деловой Союз Оценщиков», поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы, а потому во внимание это доказательство не принимается.
Из содержания пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административным истцом требований и установлении рыночной стоимости принадлежащего Харьковской Г.В. земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> в размере, равном его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта № 067.04-0467 от 17.08.2017г.
В соответствии с абзацами 5, 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
В силу пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Сведений об обращении Харьковской Г.В. в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, материалы дела не содержат.
Датой обращения Харьковской Г.В. в суд является 30.05.2017г.
При решении вопроса о распределении судебных расходов суд учитывает разъяснения, содержащиеся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в котором указано, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.
Необходимо также учитывать и то обстоятельство, что допущенное при установлении кадастровой стоимости её расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации № 20-П от 11.07.2017г.).
На основании изложенного и с учетом того, что административным истцом реализовывалось право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, представленный им отчет об оценке не мог быть принят в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости земельного участка и в целях устранения данного недостатка по ходатайству административного ответчика назначалась судебная экспертиза, расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости принадлежащего административному истцу и его рыночной стоимостью составило 4, 1 %, которое укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, что не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод истца, расходы по экспертизе необходимо отнести на административного истца.
Оплата экспертизы подтверждена платежным поручением № 53752 от 14.04.2017г., определением суда от 24.08.2017г. о перечислении с лицевого счета суда на расчетный счет эксперта денежных средств.
Расходы по оплате государственной пошлины за подачу административного иска относятся на административного истца и возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 111, 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Харьковской Г.В. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты>, площадью < данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: < адрес> в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме < данные изъяты> рублей.
Рыночная стоимость вышеназванного земельного участка определена настоящим решением суда по состоянию на 01.01.2014г.
Датой подачи заявления Харьковской Г.В. о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 30.05.2017г.
Взыскать с Харьковской Г.В. в пользу администрации города Белгорода судебные расходы в размере 40 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья
Решение в окончательной форме принято 08 сентября 2017г.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка