Дата принятия: 01 декабря 2021г.
Номер документа: 3а-166/2021
ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 1 декабря 2021 года Дело N 3а-166/2021
Тверской областной суд в составе:
председательствующего судьи Пержуковой Л.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кудрявцевой А.А.,
с участием представителя административного истца Мошовца Р.А., представителя административного ответчика ГБУ "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации" Софяновой Г.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Андреева А.А. об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
Андреев А.А. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости следующих земельных участков:
- с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>;
- с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>;
- с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>;
- с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>, равной их рыночной стоимости.
Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость указанных земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, что затрагивает права и законные интересы административного истца. В обоснование иска ссылался на отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, составленный оценщиком ООО "Актуальность" ФИО1
В судебном заседании представитель административного истца Мошовец Р.А. поддержал заявленные требования в полном объеме, обосновывая их отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, уточняющим ранее составленный оценщиком ООО "Актуальность" ФИО1 отчет об оценке N.
Представитель административного ответчика ГБУ "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации" Софянова Г.А. против удовлетворения административного иска возражала, указывая, что оценщиком некорректно учтен основной ценообразующий фактор - вид разрешенного использования земельных участков, а именно, объекты оценки имеют вид разрешенного использования "сельскохозяйственное производство" и застроены объектами капитального строительства, на странице 68 отчета оценщик же делает вывод о наиболее эффективном использовании данных участков как "для ведения сельского хозяйства", а на странице 67 характеризует вид оцениваемых земельных участков как залежь и оценивает их исходя из данного определения. Таким образом, информация о виде разрешенного использования объектов оценки противоречива и вводит в заблуждение.
В качестве аналогов использованы несопоставимые по основному функциональному назначению земельные участки, существенным образом отличающиеся по возможности их использования и возведения на них объектов капитального строительства, что существенно влияет на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки.
Так, аналог N 1 не используется в настоящее время по функциональному назначению, зарос древесно-кустарниковой растительностью, со всех сторон окружен лесопосадками, подъездные пути отсутствуют, что требует дополнительных затрат при его освоении. Его использование по назначению возможно лишь исключительно после обеспечения подъезда для техники через соседние участки. Данные особенности оценщиком не проанализированы и не учтены в расчетах. Кроме того, территория аналога N 1 относится к функциональной зоне СХ-1, использование которой осуществляется без права возведения объектов капитального строительства. Таким образом, данный аналог не может быть использован при оценке объектов с кадастровыми номерами: N, N и N.
Аналог N 2 представляет собой массив, состоящий из четырех участков, относится к зоне СХ-2, пригоден для использования по назначению, позволяет осуществлять строительство капитальных зданий и сооружений сельхозназначения, обладает подъездными путями и выходом на дорогу федерального значения М-10. С учетом изложенного он не может быть использован в качестве аналога при оценке объекта с кадастровым номером: N.
Аналог N 3 представляет собой массив, состоящий из двух земельных участков, относится к функциональной зоне П-1, его использование возможно в широком спектре коммерческих услуг, сопровождающих производственную деятельность, что является наиболее эффективным видом его использования.
С учетом изложенного, поскольку данный аналог отличается по своему функциональному назначению от вида возможного использования оцениваемых объектов, он не может быть использован в качестве аналога.
Представители административных ответчиков: Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Управления Росреестра по Тверской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", заинтересованных лиц: Администрации муниципального образования "Аввакумовское сельское поселение" Калининского района Тверской области, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, ФГОУ ВПО "ТГСХА", извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали.
Представителем административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области направлены в суд письменные возражения против удовлетворения административного иска со ссылками на несоответствие представленного истцом уточненного отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки по основаниям, приведенным в возражениях ГБУ "Центр кадастровой оценки".
Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что Андрееву А.А. на праве собственности принадлежат следующие нежилые здания:
- дом бригадира, инв. N 199 с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности произведена ДД.ММ.ГГГГ;
- электроцех, инв. N 63 с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности ДД.ММ.ГГГГ;
- откачка канализации, инв. N 134с с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности ДД.ММ.ГГГГ;
- скотный двор N 6 с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности ДД.ММ.ГГГГ;
- цех витаминной муки инв. N 240 с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности ДД.ММ.ГГГГ;
- сарай для сена инв. N 102 с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности ДД.ММ.ГГГГ;
- хранилище инв. N 267 с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности ДД.ММ.ГГГГ;
- картофельный сортировочный пункт инв. N 237 с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности ДД.ММ.ГГГГ;
- скотный двор N 2 с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности ДД.ММ.ГГГГ;
- сарай для зерна инв. N 107 с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности ДД.ММ.ГГГГ;
- скотный двор N 1 с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности ДД.ММ.ГГГГ;
- сарай с весами, инв. N 61 с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности ДД.ММ.ГГГГ;
- скотный двор на 400 голов, инв. N 212 с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности ДД.ММ.ГГГГ;
- здание зернохранилища инв. N 234 с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности ДД.ММ.ГГГГ;
- сарай для сена инв. N 108 с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности ДД.ММ.ГГГГ;
- здание для сельхозтехники с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности ДД.ММ.ГГГГ;
- поточная линия для сушки зерна, инв. N 238 с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности ДД.ММ.ГГГГ;
- навес для хранения техники с кадастровым номером N, инв. N 108, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности ДД.ММ.ГГГГ;
- машинный двор, инв. N 15 с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности ДД.ММ.ГГГГ;
- склад материалов, инв. N 194 с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности ДД.ММ.ГГГГ;
- скотный двор N 10, инв. N 212б с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности ДД.ММ.ГГГГ;
- сарай для зерна, инв. N 105 с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности ДД.ММ.ГГГГ;
- склад кормокухня, инв. N 194 с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности ДД.ММ.ГГГГ;
- навозохранилище, инв. N 271а с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности ДД.ММ.ГГГГ;
- скотомогильник, инв. N 25с с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности ДД.ММ.ГГГГ;
- склад кормов, инв. N 193 с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности ДД.ММ.ГГГГ;
- здание столярной мастерской, инв. N 165 с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности ДД.ММ.ГГГГ;
- телятник N 4, инв. N 209а с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности ДД.ММ.ГГГГ;
- склад материалов, инв. N 52 с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности ДД.ММ.ГГГГ;
- весовая, инв. N 258 с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности ДД.ММ.ГГГГ;
- скотный двор N 7, инв. N 182 с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности ДД.ММ.ГГГГ;
- водопровод в п. Сахарово с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности ДД.ММ.ГГГГ.
Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Верховным Судом Российской Федерации в пункте 6 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ").
Являясь собственником:
- нежилых зданий с кадастровыми номерами: N, N, N, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером N;
- нежилых зданий с кадастровыми номерами: N, N, N, N, N, N, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером N;
- нежилых зданий с кадастровыми номерами: N, N, N, N, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером N;
- нежилых зданий с кадастровыми номерами: N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером N,
административный истец вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельных участков.
Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Так, частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьёй), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Согласно выпискам из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельных участков, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, имеющих вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, определена в следующих размерах:
- с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1268758,45 рублей;
- с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1693006,64 рублей;
- с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 2656024,65 рублей;
- с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 15752810,75 рублей.
Копии актов об определения кадастровой стоимости земельных участков, составленных ГБУ Тверской области "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации", имеются в материалах дела.
В подтверждение рыночной стоимости административным истцом представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, составленный оценщиком ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельных участков определена в следующем размере:
- с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 526000 рублей;
- с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 66900 рублей;
- с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ 1093000 рублей;
- с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 5689000 рублей.
Оценив представленный отчет об оценке в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что он соответствует требованиям действующего законодательства.
Оценка произведена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральными стандартами оценки, на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.
Отчет содержит необходимую информацию, идентифицирующую объекты оценки, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения, к сегменту которых относятся объекты оценки, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельных участков.
В отчете имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, копии объявлений, размещенных в сети "Интернет".
Применение оценщиком при определении рыночной стоимости земельных участков метода корректировок в рамках сравнительного подхода в отчете обосновано, мотивы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода оценщиком приведены.
Для расчета рыночной стоимости оценщик отобрал по три объекта-аналога, сопоставимых с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, цены которых скорректировал по итогам сравнения с оцениваемыми земельными участками и, согласовав полученные результаты, определилитоговую величину их рыночной стоимости.
Представленные ГБУ "Центр кадастровой оценки" возражения, поддержанные Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области, не опровергают сведения, используемые при производстве оценки, а также выводы, содержащиеся в уточненном отчете об оценке, достоверность которых ФИО1 допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля, полностью подтвердил.
Так, свидетель пояснил, что на странице 67 отчета была допущена опечатка в характеристике земельных участков как залежи, что вопреки доводам представителя ГБУ "Центр кадастровой оценки" не учитывалось в дальнейшем при проведении оценки и, соответственно, не повлияло на ход расчетов.
В связи с ограниченностью рынка земельных участков, аналогичных оцениваемым, а также ретроспективной датой оценки, достаточного количества аналогов, абсолютно идентичных по всем ценообразующим факторам объектам оценки, подобрано не было. В этой связи с учетом предусмотренной законом возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка в рамках одной категории были подобраны аналоги из этой же категории земель, расположенные в Калининском районе Тверской области на небольшом удалении от областного центра, сопоставимые по площади. На дату оценки два земельных участка с кадастровыми номерами: N и N, из которых состоял аналог N 3, не были переведены под промышленное использование и относились к категории земель сельскохозяйственного назначения, соответственно, данный объект верно был отобран в качестве аналога.
Отсутствие благоустроенных подъездных путей с учетом категории земель и вида разрешенного использования не является основным ценообразующим фактором при оценке объектов данной категории земель, кроме того, подъездной путь (грунтовая дорога) к указанному объекту имеется, что следует из текста объявления о его продаже, а также видно на спутниковых картах. Высота зарослей на аналоге N 1 незначительна, вырубка кустарника не требует значительных затрат. Между участком и дорогой, координаты которой не уточнены, расположены земли общего пользования, а размежеванные участки отсутствуют, поэтому организация подъезда не потребует дополнительных затрат и установления сервитутов.
Основания ставить под сомнение достоверность показаний свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.
Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, суду не представлено. Ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявили.
При таких обстоятельствах кадастровую стоимость земельных участков следует установить в размерах, определенных в представленном истцом отчете об оценке.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административные исковые требования Андреева А.А. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>:
- с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 526000 рублей;
- с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 669000 рублей;
- с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1093000 рублей;
- с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 5689000 рублей.
Датой подачи заявления считать дату обращения в суд - ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Л.В. Пержукова
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий Л.В. Пержукова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
