Решение Ростовского областного суда от 29 мая 2020 года №3а-166/2020

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 29 мая 2020 года Дело N 3а-166/2020
Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,
при секретаре Виннике А.Д.,
с участием представителя административного истца ООО "ЛЕСАН фарма" Токаревой И.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ООО "ЛЕСАН фарма" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
установил:
ООО "ЛЕСАН фарма" (далее также Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., на основании установления его рыночной стоимости. По мнению административного истца, кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость объекта, что влечет необоснованное увеличение арендной платы.
Общество просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 7 573 894 рубля (согласно отчету об оценке).
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области.
В судебном заседании представитель административного истца Токарева И.Н. поддержала заявленные Обществом требования.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.
Правительство Ростовской области обратилось в суд с письменным ходатайством о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей, указав при этом, что полагает возможным установить кадастровую стоимость объекта согласно заключению судебной оценочной экспертизы в сумме 14 008 000 рублей.
Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях указало на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления.
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на стадии подготовки дела к судебному разбирательству представил письменные возражения, в которых сослался на невозможность установления рыночной стоимости объекта на основании представленного административным истцом отчета об оценке без проведения судебной оценочной экспертизы. После получения заключения судебной экспертизы Департамент возражения не представлял.
От ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области ходатайства, отзывы не поступили.
Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из категории земель населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Юридические лица вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.
Судом установлено, что по договору аренды земельного участка от 14 февраля 2017 года N 37025, заключенному с Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, ООО "ЛЕСАН фарма" является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... площадью 2 026 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства межбольничной аптеки, расположенного по адресу: ....
По условиям договора арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, что подтверждает право административного истца на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта.
Кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776 по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 20 042 569, 68 рублей.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен в суд отчет об оценке от 4 сентября 2019 года N 9336/09-2018, выполненный оценщиком ООО "ГЕО-ДОН" ФИО3 Оценщиком сделан вывод о том, что на 1 января 2014 года рыночная стоимость земельного участка составляла 7 573 894 рубля.
7 ноября 2019 года Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области. Решением Комиссии от 26 ноября 2019 заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости отклонено со ссылкой на несоответствие отчета требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.
В целях проверки сведений о рыночной стоимости объекта судом по ходатайству Правительства Ростовской области назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению от 19 марта 2020 года N 086-Э/2020 судебной экспертизы, выполненной экспертом АНО "Судебное экспертное бюро" ФИО4, на 1 января 2014 года рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей составляла 14 008 000 рублей.
Кем-либо из лиц, участвующих в деле, возражения, замечания на заключение судебного эксперта не представлены.
Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости земельного участка, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, являются более аргументированными и убедительными.
В соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки эксперт провел достаточно подробный анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте, изложив в заключении полное описание проведенного исследования. Рыночная стоимость земельного участка определена с использованием сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения о нем проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Применение каждой из корректировок, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.
Заключение составлено с соблюдением требований, предъявляемых статьей 82 КАС РФ, экспертом, имеющим специальное образование и опыт работы по специальности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.
Удовлетворение административного иска (в части) сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости арендуемого им объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик. Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривалось. Возражения Правительства относительно выводов оценщика в представленном административным истцом отчете об оценке являлись правомерными.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (30,1 %) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, которая приводила бы к нарушению конституционных прав административного истца и вынуждала бы его к обращению за судебной защитой.
При указанных обстоятельствах в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 и с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, судебные расходы в полном объеме должны быть возложены на административного истца; основания для возмещения понесенных им в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела издержек отсутствуют.
АНО "Судебное экспертное бюро" представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 40 000 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 2 026 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства межбольничной аптеки, расположенного по адресу: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 14 008 000 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 7 ноября 2019 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
Взыскать с ООО "ЛЕСАН фарма" в пользу АНО "Судебное экспертное бюро" оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 40 000 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.
Судья О.А.Руднева
Решение в окончательной форме принято 5 июня 2020 года
Судья О.А.Руднева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка