Решение Оренбургского областного суда от 18 декабря 2017 года №3А-166/2017

ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 декабря 2017 года Дело N 3А-166/2017
Оренбургский областной суд в составе:
судьи Оренбургского областного суда Селютиной И.Ф.,
при секретаре Гатченко О.О.
с участием представителя административного истца Идельбаевой А.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Агаповой О.А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице Оренбургского филиала, администрации г. Оренбурга об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Агапова О.А. обратилась в суд с административным исковым заявлением к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице Оренбургского филиала, указав, что является собственником земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью *** кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: (адрес).
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере 49 793 117 рублей по состоянию на 1 января 2016 года. В соответствии с отчетом N 047-21/17-о от 29 июня 2017 года рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2016 года определена в размере 16 382 900 рублей.
Завышение кадастровой стоимости земельного участка приводит к нарушению права административного истца, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств.
Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 46 850 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: (адрес), равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 16 382 900 рублей.
Определением Оренбургского областного суда от 22 ноября 2017 года к участию в деле в качестве административных соответчиков привлечены Управление Росреестра по Оренбургской области, администрация г. Оренбурга, в качестве заинтересованного лица - Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области.
В судебном заседании представитель административного истца Идельбаева А.С., действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете.
Административный истец Агапова О.А., представители административных ответчиков ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по Оренбургской области, Управления Росреестра по Оренбургской области, администрации г. Оренбурга, заинтересованного лица Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области, в судебное заседание не явились, о явке в суд извещены надлежащим образом.
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд вынес определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, выслушав представителя административного истца, принимая во внимание представленные отзывы на административное исковое заявление, суд приходит к следующим выводам.
Отношения по установлению кадастровой стоимости земельного участка регулируются нормами статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, главой III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") и относятся к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в статье 24.18 предусматривает, что физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчета об определении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Постановлением администрации г. Оренбурга от 29 ноября 2016 года N 3698-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав МО г. Оренбург, по состоянию на 1 января 2016 года.
Из материалов дела следует, что Агапова О.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью *** кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: г(адрес), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01 августа 2014 года.
Согласно представленной выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 12 октября 2017 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 1 января 2016 года в размере 49 793 117 рублей.
Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
В соответствии с абзацем 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе, для налогообложения в соответствии с нормами земельного и гражданского законодательства.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В подтверждение доводов к административному исковому заявлению приложен отчет N 047-21/17-о от 29 июня 2017 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный оценщиком ООО "Оценка и Экспертиза" З.., являющимся членом некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки".
Указанным отчётом по состоянию на 1 января 2016 года определена рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка в размере 16 382 900 рублей.
Административным истцом также представлено положительное экспертное заключение N Э-0159/17 от 30 июня 2017 года, согласно которому отчет N 047-21/17-о от 29 июня 2017 года соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки.
Агапова О.А. с соблюдением требований статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" 28 августа 2017 года обратилась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Оренбургской области (далее - Комиссия) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.
Решением Комиссии от 22 сентября 2017 года N 650 отказано в удовлетворении заявления.
Основанием для отказа указано, что оформление и содержание отчета об оценке N 795/005/17 от 30 мая 2017 года не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
В частности, оценщиком неверно приведен расчет корректировки на масштаб земельных участков с помощью Справочника Лейфера, 2014; в отчете приводится анализ рынка коммерческой недвижимости, тогда как объектом оценки является земельный участок; отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект.
Для устранения возникших сомнений в правильности отчета, учитывая имеющиеся в деле замечания к отчету, в судебном заседании в качестве свидетеля допрошен оценщик З. который показал, что при внесении корректировки на площадь земельного участка им был применен средний показатель при расчете коэффициента корректировки. Довод Комиссии о том, что в отчете не в полном объеме проведен анализ рынка земельный участков, необоснован, поскольку на странице 50 отчета оценщиком приведен анализ фактических данных и сделок с объектами оценки. На страницах 52-58 отчета приведены данные о фактических сделках, либо предложениях. Анализ рынка отнесен к сегменту производственно-складского назначения по г. Оренбургу и по району непосредственной близости расположения объекта оценки. Довод Комиссии о том, что коэффициент вариации превышает 33%, также не свидетельствует о недостоверности определенной рыночной стоимости, поскольку если коэффициент вариации превышает 33 %, то оценщик должен рассчитать весовые коэффициенты для объектов аналогов, что и было сделано. Данная методика является общепринятой, соответствует Федеральным стандартам оценки и законодательству РФ об оценочной деятельности.
Представленный в материалы настоящего дела отчет о рыночной стоимости земельного участка составлен лицом, обладающим правом на проведение экспертиз в данной области, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы. Оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил метод сравнения продаж, провел изучение рынка земельных участков в г. Оренбурге и Оренбургской области, подбор и сравнительный анализ аналогов, с учётом корректировок и ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.
Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 29 июня 2017 года по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, возражения административных ответчиков, суд соглашается с изложенными в отчете выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, равная 16 382 900 рублей, объективна.
Исследовав и оценив имеющиеся доказательства, суд приходит к выводу о том, что определённая массовым методом кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка существенно отличается от его рыночной стоимости.
Суд полагает, что пояснения свидетеля в полной мере подтверждают правильность выводов представленного в материалы настоящего дела отчёта о рыночной стоимости земельного участка. Других замечаний на отчёт в суд не поступило, никто из участников процесса не заявлял о необходимости назначения судебной оценочной экспертизы для проверки правильности выводов оценщика и соответствия отчёта действующему законодательству об оценочной деятельности.
Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - Перечень), сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).
При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению заявленные административные исковые требования, поскольку рыночная стоимость земельного участка определена на дату определения его кадастровой стоимости.
Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Поскольку Агапова О.А. обратилась в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 21 ноября 2017 года, датой подачи заявления следует считать 21 ноября 2017 года.
В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.
Таким образом, установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа регистрации права внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Агаповой О.А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице Оренбургского филиала, администрации г. Оренбурга об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 46 850 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: (адрес), равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 16 382 900 рублей на период с 1 января 2017 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости.
Датой подачи заявления считать 21 ноября 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Оренбургского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Оренбургского
областного суда И.Ф. Селютина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка