Решение Самарского областного суда от 15 марта 2019 года №3а-1655/2018, 3а-12/2019

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 марта 2019 года Дело N 3а-12/2019
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Непопалова Г.Г.,
при секретаре Арсеньевой Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-12/2019 по административному исковому заявлению ООО "Офис-Центр "Чкалов" к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере равном его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Офис-Центр "Чкалов" обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере равном его рыночной стоимости, мотивируя тем, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером N, площадью 4 090,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость указанного выше нежилого здания определена на основании постановления Правительства Самарской области от 14 марта 2012 года N 118 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области" и по состоянию на 6 июня 2011 года составляет 192 922 690 рублей 06 копеек.
Административный истец не согласен с указанной выше кадастровой стоимостью объекта недвижимости, считает ее завышенной и не соответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество.
Согласно отчету об оценке от 11 июля 2018 года N N, подготовленному оценщиком ООО "Центр оценки и судебной экспертизы", рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 6 июня 2011 года составляет 83 053 579 рублей 15 копеек.
Будучи не согласным с указанной выше кадастровой стоимостью объекта капитального строительства, 17 июля 2018 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта недвижимости. Однако, заявление ООО "Офис-Центр "Чкалов" не было принято к рассмотрению ввиду пропуска срока на его подачу.
При таких обстоятельствах, административный истец полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в судебном порядке.
На основании изложенного, административный истец просит суд: восстановить пропущенный процессуальный срок на подачу настоящего административного искового заявления; а также установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 4 090,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 83 053 579 рублей 15 копеек.
В судебном заседании представитель административного истца Сутягина Е.С., действующая на основании доверенности от 14 ноября 2017 года N, заявленные административные исковые требования поддержала, сославшись на доводы, изложенные выше. Заключение повторной судебной экспертизы ООО "Центр оценки и права "Визит" от 25 февраля 2019 года N N не оспаривает.
Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области и Администрации городского округа Самара в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем суд, в соответствии с положениями статей 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определилрассмотреть дело без их участия.
Представитель Министерства имущественных отношений Самарской области Фитчина А.О. в судебном заседании возражает против удовлетворения заявленных административных исковых требований, полагает, что предусмотренные законом основания для снижения кадастровой стоимости спорного нежилого здания отсутствуют. С выводами заключения повторной судебной экспертизы ООО "Центр оценки и права "Визит" от 25 февраля 2019 года N N не согласна. Верным полагает заключение эксперта ООО "Независимый Кадастровый Центр" от 7 декабря 2018 года N N.
Представитель Управления Росреестра по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором, в случае наличия доказательств недостоверности заявляемой рыночной стоимости нежилого здания, возражал против удовлетворения заявленных требований.
Представитель Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представил письменные пояснения на административный иск, в которых оставил разрешение административных исковых требований по существу на усмотрение суда.
Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.
Суд, заслушав объяснения представителей административного истца и заинтересованного лица, проверив дело, полагает административный иск ООО "Офис-Центр "Чкалов" к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере равном его рыночной стоимости обоснованным и подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.
В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Судом установлено, что ООО "Офис-Центр "Чкалов" на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером N, площадью 4 090,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 7 июня 2018 года N N.
Согласно Приказу Министерства имущественных отношений Самарской области от 18 октября 2017 года N 1647 "Об определении Перечня объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения, на 2018 год" объект недвижимого имущества с кадастровым номером ООО "Офис-Центр "Чкалов" включен в Перечень под пунктом N.
Кроме того, спорный объект недвижимого имущества включен в Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения, на 2019 год под пунктом N (приказ Министерства имущественных отношений Самарской области от 29 октября 2018 года N 1608).
Кадастровая стоимость оспариваемого объекта недвижимости определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14 марта 2012 года N 118 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области" и по состоянию на 6 июня 2011 года составляет 192 922 690 рублей 06 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 7 июня 2018 года N N.
В соответствии со статьей 14 и пунктом 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98-ГД "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" (в редакции от 11 апреля 2016 года N 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Таким образом, административный истец, являясь собственником указанного выше нежилого здания, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его действительной рыночной стоимости.
Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права, 17 июля 2018 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта недвижимости. Однако, заявление ООО "Офис-Центр "Чкалов" не было принято к рассмотрению ввиду пропуска срока на его подачу, после чего, 17 октября 2018 года Общество обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Поскольку на момент обращения ООО "Офис-Центр "Чкалов" в суд с настоящим административным исковым заявлением в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта, а также сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о возможности восстановления административному истцу пропущенного срока для обращения в суд.
При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обращение ООО "Офис-Центр "Чкалов" в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке от 11 июля 2018 года N N, подготовленный оценщиком ООО "Центр оценки и судебной экспертизы", из которого усматривается, что объектом оценки являлось нежилое здание с кадастровым номером N, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 6 июня 2011 года составила 83 053 579 рублей 15 копеек.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.
В рамках настоящего судебного разбирательства по ходатайству представителя заинтересованного лица - Министерства имущественных отношений Самарской области, была назначена и проведена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 6 июня 2011 года.
По заключению эксперта ООО "Независимый Кадастровый Центр" от 7 декабря 2018 года N N, величина рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 6 июня 2011 года составила 122 675 552 рубля.
Однако, в процессе рассмотрения судом настоящего административного дела представителем административного истца по доверенности Сутягиной Е.С. было заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы в отношении указанного выше объекта недвижимости по тем основаниям, что при проведении экспертизы экспертом ООО "Независимый Кадастровый Центр" были нарушены требования Федеральных стандартов оценки, не были подобраны соответствующие аналоги объекта оценки, в связи с чем при проведении оценки использовались объекты, которые нельзя отнести к аналогам оцениваемого нежилого здания. Так, в качестве объектов-аналогов экспертом были приняты не нежилые здания, а нежилые помещения. При этом соответствующих корректировок произведено не было.
Допрошенная в судебном заседании эксперт-оценщик ООО "Независимый Кадастровый Центр" ФИО1 пояснила, что при проведении судебной экспертизы она действительно использовала в качестве объектов-аналогов не нежилые здания, а нежилые помещения. Данные обстоятельства она также подтвердила и в письменных пояснениях.
Допрошенная в судебном заседании оценщик ООО "Центр оценки и судебной экспертизы" ФИО2 пояснила, что ею при проведении оценки спорного объекта недвижимости были приняты в качестве объектов-аналогов нежилые здания. Эксперт-оценщик ООО "Независимый Кадастровый Центр" при проведении судебной экспертизы использовала в качестве объектов-аналогов не нежилые здания, а нежилые помещения. При этом, соответствующих корректировок стоимости спорного объекта недвижимости в связи с этим произведено не было.
Учитывая, что указанные выше недостатки результатов судебной экспертизы, проведенной ООО "Независимый Кадастровый Центр", существенно влияют на определение итоговой рыночной стоимости объекта экспертизы в заключении эксперта от 7 декабря 2018 года N N, а также полученные в рамках отчета об оценке и судебной экспертизы рыночные значения стоимости одного и того же объекта недвижимости значительно различаются, хотя никакие его качественные показатели не изменились, судом по ходатайству представителя истца была назначена и проведена повторная судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 6 июня 2011 года.
По заключению эксперта ООО "Центр оценки и права "Визит" от 25 февраля 2019 года N N, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 6 июня 2011 года составляет 93 847 109 рублей.
Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", требованиям федеральных стандартов оценки ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО N 2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года NN 297, 298, 299, ФСО N 7 "Оценка недвижимости", утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611.
Экспертиза, проведенная оценщиком ООО "Центр оценки и права "Визит", выполнена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.
Оценивая экспертное заключение ООО "Центр оценки и права "Визит" от 25 февраля 2019 года N N по правилам ст. 168 КАС РФ суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов данного административного дела с проведением осмотра объекта исследования - нежилого здания с кадастровым номером N. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке указанного выше объекта недвижимости эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.
Экспертное заключение содержит: описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования; описание процесса оценки объекта в рамках сравнительного, затратного и доходного подходов, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.
Экспертом проанализирован рынок недвижимости Самарской области, актуальный на дату определения кадастровой стоимости объекта оценки, отобранные экспертом объекты-аналоги, актуальные на дату исследования, схожи по основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки и наиболее полно отражают зависимость цены от ценообразующих факторов, примененные экспертом методы оценки позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки.
В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и неприменения конкретных корректировок.
Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта капитального строительства, административными ответчиками и заинтересованными лицами, не представлено, ходатайств о проведении повторной, дополнительной экспертиз, не заявлено.
При таких обстоятельствах, заключение эксперта ООО "Центр оценки и права "Визит" от 25 февраля 2019 года N N признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенная экспертным заключением, признается достоверной.
С учетом изложенного, суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в соответствии с отчетом об оценке от 11 июля 2018 года N N, подготовленным ООО "Центр оценки и судебной экспертизы", а также в соответствии с заключением эксперта ООО "Независимый Кадастровый Центр" от 7 декабря 2018 года N N не имеется, поскольку выводы экспертного заключения ООО "Центр оценки и права "Визит" от 25 февраля 2019 года N N ничем не опровергнуты, в исходе дела эксперт не заинтересован.
Принимая во внимание представленные доказательства, в том числе заключения экспертиз, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости является завышенной и нарушает права ООО "Офис-Центр "Чкалов".
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что административные исковые требования ООО "Офис-Центр "Чкалов" подлежат удовлетворению в части, а кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N следует определить в соответствии с заключением эксперта ООО "Центр оценки и права "Визит" от 25 февраля 2019 года N N по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 93 847 109 рублей.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения ООО "Офис-Центр "Чкалов" в суд является 17 октября 2018 года, а в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 17 июля 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административный иск ООО "Офис-Центр "Чкалов" к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере равном его рыночной стоимости удовлетворить в части.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 4 090,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 93 847 109 рублей.
В остальной части административные исковые требования ООО "Офис-Центр "Чкалов" оставить без удовлетворения.
Датой подачи ООО "Офис-Центр "Чкалов" заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 17 июля 2018 года, в суд - 17 октября 2018 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 19 марта 2019 года.
Председательствующий: Непопалов Г.Г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка