Дата принятия: 27 апреля 2021г.
Номер документа: 3а-165/2021
СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
РЕШЕНИЕ
от 27 апреля 2021 года Дело N 3а-165/2021
Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи Семейкиной С.А.
при секретаре Ахметгалиевой Р.Р.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-165/2021 по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Алиева Руслана Саттар оглы об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
Индивидуальный предприниматель Алиев Р.С.о. в лице своего представителя Чечёткиной М.В.обратился в суд с административным иском к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО и Государственному бюджетному учреждению Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" об установлении кадастровой стоимости принадлежащего на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 3010 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 5 006 000 рублей, по состоянию на 01 января 2019 года.
В обоснование заявленных требований указано на то, что кадастровая стоимость земельного участка, установленная на 01 января 2019 года, составляет 9 301 441,8 рублей. По мнению административного истца, кадастровая стоимость земельного участка не соответствует рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает право на установление действительной арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в публичной собственности.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, доказательств уважительности причин неявки не представили, суд их явку обязательной не признавал. На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Административные ответчики государственное бюджетное учреждение Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" и Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в письменных возражениях полагали в удовлетворении административного иска отказать.
Представитель Чечёткина М.В. действующая в интересах индивидуального предпринимателя Алиева Р.С.о. в судебное заседание не явилась, просит рассмотреть дело в её отсутствие.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, административный истец ИП Алиев Р.С.о. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 3010 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, для строительства магазина "Ветеран" (далее -земельный участок).
По условиям договоров аренды земельного участка от 31 января 2013 года, договором уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 09.02.2019 года Алиев Р.С.о. является арендатором земельного участка, арендодателем выступает - департамент имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой.
В соответствие с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Положениями части 1 статьи 245, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено право граждан на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из указанных законоположений следует, что административный истец как арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности и уплачивающий арендную плату исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.
При этом действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка.
Приказом Департамента имущественных отношений ЯНАО от 01 ноября 2019 года N 3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа" утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года, которая составляет 9 301 441,8 рублей.
Государственная кадастровая стоимость земельного участка на указанную дату подтверждается также представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1 л.д. 9).
Следовательно, исковые требования о том что, дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка - 01 января 2019 года, следует признать обоснованными.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" содержатся аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В этой связи, административный истец представил в суд отчет N 2375-12-2020-Г/89, выполненный 23 декабря 2020 года обществом с ограниченной ответственностью "Центр экспертизы и оценки "ЦЕРТА" об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которого его рыночная стоимость составила 5 006 000 рублей 00 копеек по состоянию на 1 января 2019 года.
Как усматривается из материалов дела, рыночная стоимость спорного земельного участка, определенная в отчете оценщика, существенно отличается от кадастровой стоимости.
В связи с сомнениями в достоверности представленного отчета, судом по делу была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка.
Согласно заключению эксперта ООО "ОМЭКС" Репина М.А. от 24 марта 2021 года N 14/21 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составляет 5 469 170 рублей.
Как усматривается из заключения экспертом был применен сравнительный подход к оценке методом выделения, что согласуется с требованиями стандартов оценки. В качестве аналогов объекта оценки взяты объекты, сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки. Основным источником информации, использованными экспертом, явились средства массовой информации, интернет-ресурсы с предложениями о продаже аналогичных объектов недвижимости, расположенных на территории городов одного субъекта (ЯНАО).
В заключении эксперта приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты-аналоги, необходимые корректировки экспертом вносились, выбранные объекты-аналоги соответствовали категории земель объекта оценки - земли населенных пунктов, учитывалось назначение объектов-аналогов и объекта оценки. Заключение позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание заключения не допускает неоднозначного толкования выводов эксперта, при оценке применялся сравнительный подход, что согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Выводы эксперта не содержат каких-либо противоречий.
Выводы в экспертизе сделаны уполномоченным на то лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, достаточно полно мотивированы и не содержат каких-либо противоречий.
Письменные возражения Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на заключение эксперта, подлежат отклонению, поскольку доказательств недостоверности выводов эксперта относительно произведенной оценки земельного участка либо несоответствия требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности не представили и не опровергли их.
Из заключения эксперта следует, что в соответствии с приведенными федеральными стандартами оценки примененные экспертом корректировки по элементам сравнения были обоснованы.
Вопреки доводам административного истца в заключении эксперта учтены основные ценообразующие факторы предложенных к продаже земельных участков - объектов аналогов, которые были использованы в рамках сравнительного подхода к оценке.
При таких данных в отношении объектов аналогов использовалась достоверная исходная информация, и по основным ценообразующим факторам аналоги правомерно были использованы экспертом.
При таких данных прихожу к выводу, что указанное заключение эксперта ООО "ОМЭКС" Репина М.А. от 24 марта 2021 года N 14/21 является относимым и допустимым доказательством по настоящему делу, поскольку оно отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ и ст. 11 Закона об оценочной деятельности.
Ввиду того, что представленный административным истцом в суд отчет по определению рыночной стоимости земельного участка, подготовленный оценщиком ООО "Центр экспертизы и оценки "ЦЕРТА", не содержит необходимого экономического обоснования указанных в нем выводов, суд отвергает его и находит недопустимым доказательством.
В силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности в РФ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в заключении, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Таким образом, за основу рыночной стоимости земельного участка суд принимает стоимость, приведенную экспертом в своем заключении в размере 5 469 170 рублей.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, установленная по результатам государственной кадастровой оценки земель, превышает его рыночную стоимость на одну и ту же дату, суд считает, что заявленное требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости следует удовлетворить, при этом кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению равной его рыночной стоимости в размере, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.
Сведения о дате подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения суда указывается дата подачи соответствующего административного искового заявления (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28).
Административное исковое направлено в суд в электронном виде 31 декабря 2020 года, поэтому датой подачи искового заявления следует считать именно эту дату, которая и подлежит указанию в резолютивной части решения.
От директора ООО "ОМЭКС" Репина М.А. поступило заявление о возмещении понесенных расходов по проведению судебной экспертизы на сумму в размере 37 000 рублей.
Согласно ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
В соответствии со ст. 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в числе прочего суммы, подлежащие выплате экспертам.
В силу ч. 3 ст. 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.
Судебная оценочная экспертиза по настоящему делу проведена, заключение эксперта представлено суду и было исследовано и оценено в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу.
Сведений, что оплата расходов на проведение экспертизы до дня рассмотрения судом дела была произведена, материалы дела не содержат.
В соответствии с ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст. 107 и ч. 3 ст. 109 КАС РФ.
В п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.
Согласно позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в постановлении от 11.07.2017 N 20-П, судебные расходы взыскиваются не только, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, но и в случае, если такая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.
При этом, при решении вопроса о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций или налогоплательщиков.
Сравнительный анализ свидетельствует о том, что разница между оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером N, установленной по состоянию на 1 января 2019 года, в размере 9 301 441,8 рублей и рыночной стоимостью объекта недвижимости, определенной на основании заключения судебной оценочной экспертизы в размере 5 469 170 рублей составляет 41,2 % (или 1,7 раз), то есть менее половины.
При таких данных, принимая во внимание, что кадастровая стоимость земельного участка, определенная в результате государственной кадастровой оценки, не является кратной размеру определенной судом рыночной стоимости земельного участка, прихожу к выводу о том, что в данном конкретном случае допущенное при установлении кадастровой стоимости спорного объекта с его рыночной стоимостью расхождение не является существенным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, следовательно, не может свидетельствовать об ошибочности ранее состоявшейся кадастровой оценки объектов недвижимости, повлекшей нарушение конституционных прав административного истца как собственника.
При указанных обстоятельствах судебные расходы в виде подлежащей выплате эксперту денежной суммы в размере 37 000 рублей за определение рыночной стоимости земельного участка следует взыскать с административного истца, что соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям ст. 111 КАС РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 3010 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 5 469 170 (пять миллионов четыреста шестьдесят девять тысяч сто семьдесят) рублей, по состоянию на 1 января 2019 года.
Дата подачи в суд административного искового заявления индивидуального предпринимателя Алиева Руслана Саттар оглы о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 31 декабря 2020 года.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Алиева Руслана Саттар оглы в пользу ООО "ОМЭКС" расходы по производству экспертизы в размере 37 000 (тридцать семь тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда.
Судья /подпись/ С.А. Семейкина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
