Решение Ярославского областного суда от 17 июня 2020 года №3а-165/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 июня 2020 года Дело N 3а-165/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ошмариной Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Исток+" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Исток+" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 3 180 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации пивного завода, пивного бара, кафе - мороженого, расположенного по адресу: Ярославская <адрес>, в размере рыночной стоимости 4 265 683 рубля 80 копеек.
Заявление обосновано тем, что ООО "Исток+" является собственником указанного земельного участка и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО "Канцлер" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 4 265 683 рубля 80 копеек.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 9 356 338, 46 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца ООО "Исток+" на основании доверенности Суров А.П. административный иск поддержал.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шатилович Т.В. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Заинтересованное лицо администрация городского округа город Рыбинск представила письменные возражения на административный иск, в которых просила в удовлетворении требований отказать в связи с недоказанностью величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменных отзывах на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" своих представителей в судебное заседание не направило, письменного отзыва на административный иск не представило суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Канцырева Р.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Исток+" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что ООО "Исток+" является собственником земельного участка площадью 3 180 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации пивного завода, пивного бара, кафе - мороженого, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Решением муниципального Совета городского округа г. Рыбинск от 27.10.2010 года N 51 на территории городского округа город Рыбинск установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "Исток+" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 9 356 338, 46 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 4 265 683, 80 рубля.
Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика Концырева Р.А. дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирал объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивал их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлял различия объектов по этим факторам и корректировал цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
Так, одним из аналогов (аналог N 1) оценщиком использованы сведения о предложении к продаже земельного участка по адресу: <адрес>
Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области полагает использование данного объекта необоснованным, поскольку за период его предложения с 2015 по 2019 годы его цена изменялась как в сторону повышения, так и в сторону уменьшения. В связи с этим, выводы о его стоимости, использованные в расчете, нельзя признать достоверными.
Суд не находит оснований согласиться с обоснованностью данных возражений.
Как следует из дополнительных пояснений оценщика, обоснованность которых административным ответчиком не опровергнута, для расчетов при определении рыночной стоимости применена цена данного аналога по состоянию на сентябрь 2017 года.
Изменение цены данного аналога после 29 декабря 2017 года (увеличение) связано с тем, что на указанную дату на земельном участке зарегистрирован объект капитального строительства. В связи с этим, последующая стоимость данного земельного участка включала в себя стоимость данного объекта незавершенного строительства на разных стадиях.
В рамках отбора объектов для использования в качестве аналогов оценщиком сопоставлялся с объектом оценки объект по адресу: <адрес> Отказ обоснован тем, что земельный участок имеет сложный вид разрешенного использования, предполагающий размещение на нем как многоквартирной жилой застройки, так и объектов торгово - офисного сегмента.
Суд полагает, что данный отказ оценщика вполне мотивирован, обоснован фактическими данными и требованиям пункта 22 ФСО N 1 не противоречит.
Кроме того, в ходе рассмотрения административного дела оценщиком даны дополнительные пояснения о том, что на настоящий момент на земельном участке возведен многоквартирный дом, что подтверждает вывод оценщика об отсутствии оснований рассматривать данный земельный участок как участок из торгово - офисного сегмента рынка.
Также обосновано оценщиком исключен из окончательной выборки объект по <адрес>, как относящийся к иному сегменту рынка - рынок под индустриальную застройку.
В возражениях на Отчет Департаментом приведены сведения также о еще трех предложениях, которые по мнению административного ответчика являются аналогами оцениваемому объекту и подлежали включению оценщиком в расчеты.
Суд полагает данные возражения Департамента несостоятельными.
В соответствии с пунктом 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.
Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к ценам их предложений оказало бы существенное влияние на результат оценки.
При таких обстоятельствах доводы Департамента в указанной части также являются несостоятельными.
Кроме того, проведенный оценщиком в судебном заседании анализ предложений Департамента указывает на то, что данные объекты с объектом оценки не сопоставимы, либо требуют существенной корректировки их цены и большого объема исследований.
Так, аналоги, расположенные в Ярославском районе в деревне Мостец Пестрецовского сельского округа и в селе Толгоболь Рютневского сельского округа не сопоставимы с объектом оценки по местоположению, исходя из категории населенных пунктов, в которых они расположены.
Аналог, расположенный на улице Гудованцева в городе Ярославле обременен наличием на нем объекта капитального строительства и, кроме того, относится к сегменту рынка под индивидуальное жилищное строительство.
Аналог по улице Моторостроителей, дом 48 в городе Рыбинске относится к иной категории земель - земли промышленного и иного специального назначения.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Исток+" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО "Исток+" с настоящим административным иском в суд - 30 апреля 2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Исток+" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3 180 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации пивного завода, пивного бара, кафе - мороженого, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 4 265 683 (четыре миллиона двести шестьдесят пять тысяч шестьсот восемьдесят три) рубля 80 копеек.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 4 265 683 (четыре миллиона двести шестьдесят пять тысяч шестьсот восемьдесят три) рубля 80 копеек.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 30 апреля 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 29 июня 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка