Решение Пензенского областного суда от 21 июля 2020 года №3а-165/2020

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 июля 2020 года Дело N 3а-165/2020
Пензенский областной суд в составе
судьи Мартыновой Е.А.,
при ведении протокола помощником судьи Емелиной И.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества "ЕВРАЗ Металл Инпром" к департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
акционерное общество "ЕВРАЗ Металл Инпром" (далее АО "ЕВРАЗ Металл Инпром", общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения нежилых зданий (склады, открытые склады, будка охраны) с кадастровым номером N, общей площадью 32 083 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость спорного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что, в свою очередь, затрагивает права административного истца как арендатора земельного участка, поскольку размер арендных платежей исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере равном его рыночной стоимости 26342710 рублей.
Представитель административного истца Коронатова Г.А. (доверенность от 31 декабря 2017 г.) в судебном заседании изменила предмет иска в соответствии с результатами проведенной по настоящему делу экспертизы и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере равном его рыночной стоимости - 29516 000 рублей.
Представитель административного ответчика - департамента государственного имущества Пензенской области в судебное заседание не явился, направив в суд заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие, указав, что возражает против удовлетворения иска.
Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" (далее - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка") Жукова О.М. (доверенность от 7 февраля 2020 г.) возражала против удовлетворения иска, полагая, что рыночная стоимость спорного земельного участка должна быть установлена в соответствии с отчетом оценщика ООО "Фикон" Конторович О.И. (г.Волгоград).
Представитель управления муниципального имущества г.Пензы Селиверстова О.В. (доверенность от 10 февраля 2020 г.) также возражала против удовлетворения требований административного истца.
Представители заинтересованных лиц - управления Росреестра по Пензенской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", в судебное заседание не явились, в письменных заявлениях просили рассмотреть дело в их отсутствие, полагая разрешение спора на усмотрение суда.
Представитель заинтересованного лица - администрации г.Пензы в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, указав, что поддерживает позицию административных ответчиков по делу.
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Судом установлено, что АО "ЕВРАЗ Металл Инпром" является арендатором земельного участка категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения нежилых зданий (склады, открытые склады, будка охраны) с кадастровым номером 58:29:1005003:168, общей площадью 32 083 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах от ДД.ММ.ГГГГ N (том 1, л.д. 102-104).
Как следует из договора аренды земельного участка от 29 декабря 2010 г. N и дополнительных соглашений к нему величина ежегодной арендной платы за земельный участок зависит от величины его кадастровой стоимости и подлежит перерасчету в случае изменения его кадастровой стоимости (т.1, л.д.7-13). Арендодателем земельного участка является управление муниципального имущества <адрес>.
В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
На основании пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Как арендатор спорного земельного участка, находящихся в муниципальной собственности, административный истец несет обязанность по уплате арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости, следовательно, он вправе оспаривать его кадастровую стоимость.
Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена приказом департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области" и составляет по состоянию на 1 января 2018 г. - 34212669,54 рубля.
Сведения об указанной кадастровой стоимости земельных участков внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН)1 января 2019 г. Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРН от 19 декабря 2019 г. (том 1, л.д.211).
Согласно данной выписке, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного земельного участка, является 1 января 2018 г.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет от 18 декабря 2019 г. N, подготовленный оценщиком ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" - ФИО7, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. составила 26342000 рублей (том 1, л.д. 213-254).
В ходе рассмотрения дела в связи с поступившими от представителей ответчиков возражениями относительно представленного административным истцом отчета судом по ходатайству представителя департамента государственного имущества Пензенской области назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту ООО "Центр Бизнес-планирования" Аксененко Р.И.
По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ФИО8 от 25 мая 2020 г. N, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. составила 29516000 рублей (том 2, л.д. 15-65).
Представителем ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" в виду несогласия с выводами эксперта представлен отчет об оценке спорного земельного участка от 6 апреля 2020 г. по состоянию на 1 января 2018 г., подготовленный оценщиком ООО "Фикон" Конторович О.И. (г.Волгоград), где его рыночная стоимость определена в размере 34970 000 рублей (т.2, л.д.86-161).
Проанализировав представленные сторонами спора доказательства в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что отчет от 6 апреля 2020 г., подготовленный оценщиком ООО "Фикон" Конторович О.И. не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, в связи с чем, в силу статьи 61 КАС РФ являются недопустимым доказательством.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2).
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3 Закона об оценочной деятельности).
Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно пункту 12 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1), утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N, одним из методов оценки является сравнительный подход, который представляет совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
Информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена (пункт 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N (далее - ФСО N 3).
Оценщик ФИО5 в своем отчете пришла к выводу о том, что на спорном земельном участке расположена железнодорожная ветка, в связи с чем, к цене земельных участков, использованных в качестве аналогов и не имеющих железнодорожной веток, применила повышающий коэффициент в целях сглаживания их различий с оцениваемым объектом (том 2, л.д.123, 134).
Однако отчет об оценке ФИО5 в нарушение пункта 5 ФСО N 3 не содержит данных, подтверждающих нахождение на оцениваемом земельном участке железнодорожной ветки.
В ходе судебного заседания представитель истца указала, что на земельном участке отсутствует железнодорожная ветка. На фотографиях, содержащихся в отчете оценщика ФИО5, изображена железная дорога, проходящая по соседнему земельному участку, принадлежащему другому лицу.
Правовые основания для использования указанных железнодорожных путей собственником спорного земельного участка отсутствуют, что исключает применение корректировок по этому ценообразующему фактору к объектам-аналогам, не имеющим таких путей.
Также в нарушение пункта 5 ФСО N 3 оценщиком ФИО5 не подтверждена информация о том, что доступ к земельному участку, использованному ею в качестве объекта-аналога N 1 (<адрес>) затруднен, что требует применения повышающей корректировки для сглаживания различий по этому ценообразующему фактору с объектом оценки (т.2, л.д.123,134).
Вместе с тем, в ходе судебного заседания эксперт ФИО8 со ссылкой на данные публичной кадастровой карты указал, что проезд к земельному участку (<адрес>), также использованному им в качестве объекта-аналога, не имеет затруднений и осуществляется по дороге общего пользования, расположенной на земельном участке, принадлежащем муниципальному образованию.
Указанные выше нарушения федеральных стандартов оценки, допущенные оценщиком ФИО5, привели к искажению итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка, поэтому ее отчет об оценке не может быть признан допустимым доказательством величины рыночной стоимости.
Суд, исследовав заключение эксперта ФИО8 от 25 мая 2020 г. N применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, принимает во внимание, что указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, выводы эксперта согласуются с проведенным исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Представитель административного истца выводы экспертного заключения не оспаривал, на основании результатов экспертизы изменил требования в порядке статьи 46 КАС РФ и просил установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 г. в размере равном их рыночной стоимости, определенной заключением эксперта.
Эксперт ФИО8 в судебном заседании обосновал экспертное заключение, дав пояснения по возражениям ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка".
В ходе судебного разбирательства экспертом ФИО8 со ссылкой на данные публичной кадастровой карты был опровергнут довод представителя ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" о том, что земельный участок (<адрес>), использованный им в качестве объекта-аналога, имеет затрудненный проезд. Согласно данным публичной кадастровой карты проезд к земельному участку, использованному в качестве объекта-аналога N 3, осуществляется по дороге общего пользования, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 58:29:1006001:9, находящемся в собственности муниципального образования. Возможность свободного проезда к земельному участку также отражена в объявлении о его продаже (том 2, л.д.50).
Также в ходе судебного разбирательства не нашел подтверждения довод представителя административного ответчика о том, что спорный земельный участок имеет подъездные пути более высокого качества в отличие от объекта-аналога N 1.
Эксперт ФИО8 указал, что асфальтовое покрытие дороги, ведущей к спорному земельному участку, разрушено, в связи с чем, она находится в очень плохом состоянии со значительными ямами.
Данное обстоятельство также подтвердил представитель административного истца.
С учетом этого, по мнению суда, эксперт обоснованно не применил корректировку на качество подъездных путей к объекту-аналогу N 1, имеющему грунтовую дорогу.
Тот факт, что экспертом в заключении не указан адрес и кадастровый номер земельного участка, использованного в качестве объекта-аналога N 2, не имеет значения для определения величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Точный почтовый адрес земельного участка и его кадастровый номер не являются ценообразующими факторами.
В ходе судебного разбирательства эксперт ФИО8 указал, что информация о ценообразующих факторах земельного участка, использованного в качестве объекта-аналога N 2, была получена им от продавца в момент размещения объявления и использована в заключении.
Кроме того, указанный земельный участок также был использован в качестве объекта-аналога N 2 в отчете оценщика ООО "Фикон" ФИО5 с аналогичными ценообразующими факторами.
Суд не соглашается с доводом представителя административного ответчика о том, что спорный земельный участок в связи с наличием на нем асфальтового покрытия (парковка, дорожки) превосходит объекты-аналоги и требует применения корректировок.
Застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования (пункт 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" (далее - ФСО N 7), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N).
Наличие на земельном участке асфальтового покрытия и иных улучшений не является ценоборазующими факторами в целях определения его рыночной стоимости.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в экспертном заключении от 25 мая 2020 г. N выводами и полагает, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. надлежит установить с учетом выводов, изложенных в данном заключении эксперта в размере 29516000 рублей.
Заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка предъявлено в сроки, установленные статьей 245 КАС РФ.
При таких обстоятельствах, требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта, является законным и подлежит удовлетворению.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд является 25 декабря 2019 г.
В силу пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, в связи с чем установленная судом кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежит применению, начиная с 1 января 2019 г. до внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов новой государственной кадастровой оценки.
Доводы департамента государственного имущества Пензенской области о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельного участка не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере их рыночной стоимости.
Разрешая вопрос о возмещении издержек, связанных с производством по делу судебной экспертизы, суд исходил из следующего.
По настоящему делу по ходатайству представителя департамента государственного имущества Пензенской области была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка, производство которой было поручено эксперту ООО "Центр Бизнес-планирования" ФИО8
Согласно счету и смете затрат ООО "Центр Бизнес-планирования" стоимость проведения экспертизы составила <данные изъяты> рублей (том 2, л.д. 67-68).
Счет, выставленный департаменту государственного имущества Пензенской области, за производство экспертизы не оплачен.
Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведенной по делу экспертизы и доказательств ее неразумности не поступило.
В силу статей 103 и 106 КАС РФ стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ. При этом, судебные расходы в случае удовлетворения иска возлагаются на лицо, утвердившее оспариваемые результаты государственной кадастровой оценки.
Вместе с тем, исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П) судебные расходы взыскивается с ответчика только в случае, если кадастровая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.
Поскольку, обратившись в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, административный истец реализовал в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной. При этом, определение рыночной стоимости земельного участка в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, само по себе не свидетельствует о наличии каких-либо ошибок в ходе кадастрового учета. Разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка не превышает 50 %, объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.
Сведений о том, что при проведении кадастровой оценки были допущены нарушения методологии проведения массовой оценки, в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах, издержки в связи с проведенной по делу экспертизой взыскиваются с АО "ЕВРАЗ Металл Инпром" в пользу ООО "Центр Бизнес-планирования", а понесенные административным истцом судебные расходы возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление акционерного общества "ЕВРАЗ Металл Инпром" к департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 32 083 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира в пределах земельного участка, адрес ориентира: <адрес> по состоянию на 1 января 2018 г. в размере равном его рыночной стоимости - 29516 000 (двадцать девять миллионов пятьсот шестнадцать тысяч) рублей.
Датой подачи акционерным обществом "ЕВРАЗ Металл Инпром" заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков считать 25 декабря 2019 г.
Взыскать с акционерного общества "ЕВРАЗ Металл Инпром" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр Бизнес-планирования" расходы по проведению экспертизы в сумме <данные изъяты> (тридцать тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 24 июля 2020 г.
Судья Е.А. Мартынова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка