Решение Пермского краевого суда от 11 марта 2019 года №3а-165/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 марта 2019 года Дело N 3а-165/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Ефремовой О.Н.
при секретаре Силенок О.В.
с участием представителя административного истца Кальченко Д.В., действующего на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Гусейнова Эльдениза Эльдар оглу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Гусейнов Э.Э. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под магазин, общей площадью 848 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 6910000 рублей по состоянию на 01.01.2013.
В обоснование заявленных требований истец указал, что ему на основании договора аренды предоставлен в пользование земельный участок. Кадастровая стоимость участка по состоянию на 01.01.2013 выше, чем его рыночная стоимость на эту же дату. Таким образом, завышенная стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату арендных платежей в законно установленном размере.
Административный истец о времени и месте рассмотрения дела извещен, его представитель в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.
Административные ответчики Правительство Пермского края, Управление Росреестра по Пермскому краю, а также привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю, администрация г. Перми, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, не обеспечили участия своего представителя в судебном заседании, направили в суд письменные отзывы с просьбой о рассмотрении дела без участия своего представителя.
С учетом надлежащего извещения неявившихся в судебное заседание лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
Положениями статьи 2 Федерального закона от 03.07.2016 N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", вступившего в силу с 01.01.2017, установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Пунктом 3 названной статьи предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 167-ФЗ), были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). Так, в Закон была включена глава III.1 "Государственная кадастровая оценка", устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.
Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Из материалов дела видно, что Гусейнову Э.Э. на праве собственности принадлежит здание магазина с кадастровым номером **, расположенное в пределах земельного участка с кадастровым номером **. На основании договора аренды от 04.04.2012 N 032-12И в пользовании административного истца находится земельный участок с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под магазин, общей площадью 848 кв.м., расположенный по адресу: ****. В подтверждение чего представлены договор аренды земельного участка и выписки из ЕГРН об основных характеристиках здания и земельного участка, свидетельство о государственной регистрации права.
Принимая во внимание, что в соответствии с законом Пермского края N 604-ПК от 07.04.2010 "Об установлении размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края..." исчисление арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, суд приходит к выводу, что административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость участка.
Кадастровая стоимость указанного выше участка утверждена на основании Постановления Правительства Пермского края от 21.11.2013 N 1610-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края" по состоянию на 01.01.2013 и составила 11005132 рубля.
Изложенное свидетельствует о том, что Гусейнов Э.Э., являясь арендатором земельного участка, имеет законный интерес в установлении в отношении спорного объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости.
Считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику ООО "СБ-Ресурс". По результатам проведенной оценки оценщиком составлен отчет N 349/18 от 27.12.2018, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2013 составила 6910000 рублей.
Принимая во внимание, что кадастровая стоимость, утвержденная Правительством Пермского края от 21.11.2013 N 1610-п, определена в результате проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01.01.2013, рыночная стоимость спорного земельного участка также подлежит определению по состоянию на 01.01.2013.
Представленный в материалы дела административным истцом отчет об оценке N 349/18 от 27.12.2018 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.
Оценщик произвел анализ рынка земельных участков (в том числе на территории г. Перми), к которому может быть отнесен спорный объект, исходя из вида разрешенного использования объекта оценки в период 2012 года. На основании проведенного анализа оценщик пришел к выводу, что устоявшийся на земельные участки под строительство коммерческих объектов, исходя из сегментов рынка, к которому может быть отнесен объект оценки при фактическом и альтернативных вариантах его использования, с учетом местоположения объекта оценки (г. Пермь), площади, физических характеристик и транспортной доступности диапазон цен будет находиться в пределах от 5570000 рублей до 8250000 рублей.
При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.
Применяя сравнительный подход, из предложенного рынка купли-продажи земельных участков, оценщик выбрал наиболее подходящие по категории земель, виду разрешенного использования, примерно на одинаковом удалении от центра, которые возможно идентифицировать на местности. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналога. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости участка достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объектов оценки. Обоснование применения корректировок на торг, на время продажи, по местоположению объекта оценки и аналогов, по площади оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался, как и приведено в отчете обоснование отказа от применения корректировок.
Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом использовании, а также при альтернативных вариантах использования, в отчете приведен. Выбор земельных участков-аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объекта оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с коммерческим использованием (под размещение магазина, торгового комплекса).
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из совершенных сделок, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.
Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости участка или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.
Учитывая, что отчет об оценке лицами, участвующими в деле, не оспаривался, доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельного участка, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось, суд считает, что требования Гусейнова Э.Э. подлежат удовлетворению.
Результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка утверждены постановлением Правительства Пермского края, в связи с чем, суд признает надлежащим административным ответчиком по заявленным требованиям - Правительство Пермского края.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости может быть подано в течение 5 лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). С учетом внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости (01.01.2014) и даты обращения административного истца в суд за оспариванием кадастровой стоимости спорного объекта (27.12.2018), то есть в пределах 5-летнего срока, срок не пропущен для обращения в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указать дату подачи соответствующего заявления.
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Пленума от 30.06.2015 N 28, датой подачи заявления для физических лиц является дата обращения в суд или Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости.
Как следует из материалов дела, Гусейнов Э.Э. обратился в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 27.12.2018, следовательно, необходимо указать дату подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной 27.12.2018.
Руководствуясь ст.ст. 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Гусейнова Эльдениза Эльдар оглу удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под магазин, общей площадью 848 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 6910000 рублей по состоянию на 1 января 2013 года.
Датой подачи Гусейновым Э.Э. заявления об установлении кадастровой стоимости считать дату 27 декабря 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения - 11 марта 2019 года.
Судья (подпись)


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка