Решение Ленинградского областного суда от 03 декабря 2018 года №3а-165/2018

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 3 декабря 2018 года Дело N 3а-165/2018
Санкт-Петербург 03 декабря 2018 г.
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ночевника С.Г.,
при секретаре Гринь Н.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "СТАТИКА ПЛЮС" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
ООО "СТАТИКА ПЛЮС" обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по адресу: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости, составляющей <данные изъяты> руб., указав, что является собственником нежилого здания (торгово-развлекательный центр), расположенного на вышеуказанном земельном участке. 01.08.2018 обратилось в администрацию Кировского муниципального района Ленинградской области с заявлением о выкупе земельного участка. Из направленного в адрес ООО "СТАТИКА ПЛЮС" проекта договора купли-продажи следует, что выкупная цена определена в размере 15% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты>.Согласно отчету об оценке N 0086.Н.18 от 21.09.2018 рыночная стоимость земельного участка на дату определения кадастровой стоимости составляет <данные изъяты> руб. Кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости и нарушает права истца, поскольку выкупная стоимость земельного участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что Правительство является ненадлежащим административным ответчиком, поскольку кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по правилам ст.24.19 Закона об оценочной деятельности. Из представленного административным истцом отчета следует, что объект-аналог расположен в ином районе Ленинградской области, чем оцениваемый объект. Разрешенное и фактическое использование объекта-аналога N 5 отличается от объекта оценки. Дата сделки по объекту-аналогу N 2 отличается на 6 лет от даты определения рыночной стоимости.
В письменном отзыве ФГБУ ФКП Росреестра указано, что дата определения кадастровой стоимости земельного участка - 25.07.2018. Разрешение требований оставлено на усмотрение суда.
В письменном отзыве Управления Росреестра по Ленинградской области указано, что для расчета кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N применен УПКС равный 3599,71 руб./кв.м. Дата определения кадастровой стоимости - 25.07.2018. Административным истцом представлен отчет на дату оценки, соответствующей дате определения кадастровой стоимости. Самостоятельных возражений по существу предъявленных требований Управление не имеет.
В судебное заседание представители административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области и заинтересованного лица администрации Кировского муниципального района Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определилрассмотреть дело в их отсутствие.
Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца Беляева М.С. поддержала доводы, изложенные в административном исковом заявлении. Просила удовлетворить заявленные требования.
Представители административных ответчиков Правительства Ленинградской области Вилаева М.А. и ФГБУ "ФКП Росреестра" Насонов Д.И. в судебном заседании сообщили, что разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости оставляют на усмотрение суда.
Выслушав объяснения представителей административного истца и административных ответчиков, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Исходя из положений ст.39.4 ЗК РФ, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Как указано в ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Судом установлено, что 28.11.2016 КУМИ администрации Кировского муниципального района Ленинградской области и ООО "СТАТИКА ПЛЮС" заключен договор аренды земель для несельскохозяйственных целей в отношении земельного участка с кадастровым номером N по адресу: <адрес>.
28.02.2018 за ООО "СТАТИКА ПЛЮС" зарегистрировано право собственности на торгово-развлекательный комплекс, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>.
01.08.2018 ООО "СТАТИКА ПЛЮС" обратилось в администрацию Кировского муниципального района Ленинградской области с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером N.
В проекте договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N выкупная цена участка указана в размере <данные изъяты> руб.
Из выписки из ЕГРН от 28.09.2018 следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб. Дата определения кадастровой стоимости 25.07.2018.
Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от 21.09.2018 N 0086.Н.18 следует, что по состоянию на 25.07.2018 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб.
В экспертном заключении от 16.10.2018 N 885/2018 на отчет оценке от 21.09.2018 N 0086.Н.18 указано, что данный отчет соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в РФ", федеральным стандартам оценки, СПОД и заданию на оценку. Сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки следует признать обоснованными.
В соответствии со ст.247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В силу ст.248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как разъяснено в п.19 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Исходя из вышеизложенного, по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию недостоверности заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках - Правительстве Ленинградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" и Управление Росреестра по Ленинградской области.
Суд, исследовав отчет об оценке от 21.09.2018 N 0086.Н.18, экспертное заключение и сопоставив их содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что отчет отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования,
Из отчета об оценке от 21.09.2018 N 0086.Н.18 следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик применил сравнительный подход.
В рамках сравнительного подхода оценщиком использован метод процентных корректировок. Оценщиком проанализирован рынок земельных участков, аналогичных оцениваемому, и выбрано пять объекта, наиболее схожих по характеристикам с оцениваемым, для использования в качестве объектов-аналогов.
К отобранным объектам-аналогам сделаны корректировки на торг, динамику рынка, срочность продажи, площадь и местоположение. Размеры корректировок в отчете обоснованы, приведены ссылки на соответствующие источники информации.
Допрошенная в качестве свидетеля оценщик П пояснила методику отбору объекта-аналогов, необходимость проведения корректировок. Дала пояснения относительно размера произведенных корректировок.
Исходя из пояснений свидетеля, суд не соглашается с доводом представителя административного ответчика Правительства Ленинградской области о нарушении требований ФСО при подборе объектов-аналогов.
Доводы о том, что Правительство Ленинградской области является ненадлежащим административным ответчиком, подлежат отклонению, поскольку противоречат положениям ст.247 КАС РФ.
Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные в отчете об оценке выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости ими не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб.
Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "СТАТИКА ПЛЮС" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 25 июля 2018 года, на период с 26 июля 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью "СТАТИКА ПЛЮС" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N считать 11 октября 2018 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную инстанцию Ленинградского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья С.Г. Ночевник
Решение в окончательной форме изготовлено 07 декабря 2018 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка