Решение Самарского областного суда от 27 апреля 2018 года №3а-1643/2017, 3а-562/2018

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 апреля 2018 года Дело N 3а-562/2018
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Непопалова Г.Г.,
при секретаре Кирпичниковой Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-562/2018 по административному исковому заявлению Казаевой Т.И. к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Казаева Т.И. обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, мотивируя тем, что ей на праве собственности принадлежит объект недвижимости - нежилое помещение, с кадастровым номером N, общей площадью 678,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость указанного выше объекта недвижимости установлена по состоянию на 9 августа 2013 года и составляет 20 261 996 рублей 67 копеек. Казаева Т.И. не согласна с указанной выше кадастровой стоимостью объекта недвижимости, считает ее завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются ее интересы, как плательщика налога на имущество. Согласно отчету об оценке от 26 декабря 2017 года N, выполненному ООО "НКЦ", рыночная стоимость указанного выше объекта недвижимости по состоянию на 9 августа 2013 года составляет 9 372 052 рубля. При таких обстоятельствах, Казаева Т.И. полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ей объекта недвижимости в судебном порядке. На основании изложенного, административный истец просит суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, с кадастровым номером N, общей площадью 678,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 9 августа 2013 года составляет 9 372 052 рубля.
В судебном заседании представитель административного истца Воронин Д.А., действующий на основании доверенности от 10 января 2018 года N, исковые требования поддержал, сославшись на доводы, изложенные выше. С выводами заключения судебной экспертизы ООО "МАРТ-Оценка" от 6 апреля 2018 года N не согласен, полагает установленную данным заключением рыночную стоимость объекта недвижимости в размере 15 000 000 рублей завышенной.
Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области и Администрации г.о. Тольятти в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем, в соответствии со ст.ст. 150 и 247 КАС РФ, суд определилрассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Представитель Правительства Самарской области и Министерства имущественных отношений Самарской области представил письменные возражения на исковое заявление, согласно которым полагает, что административный истец не доказала факт расхождения между кадастровой стоимостью принадлежащего ей объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, в связи с чем просит суд отказать в удовлетворении заявленных требований.
Представитель Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение административного иска по существу на усмотрение суда.
Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.
Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, показания эксперта ФИО1, проверив дело, полагает административный иск Казаевой Т.И. к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости обоснованным и подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.
В соответствии с положениями ч. 1 ст. 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из материалов дела следует, что Казаевой Т.И. на праве собственности принадлежит объект недвижимости - нежилое помещение, с кадастровым номером N, общей площадью 678,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 3 ноября 2017 года.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14 марта 2012 года N 118 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области" и по состоянию на 9 августа 2013 года составляет 20 261 996 рублей 67 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13 декабря 2017 года N.
Казаева Т.И., будучи собственником спорного объекта недвижимости, является плательщиком налога на имущество физических лиц, зачисляемого в бюджет муниципального образования городской округ Тольятти. Налоговой базой для исчисления налога на имущество физических лиц является кадастровая стоимость объектов недвижимости.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Таким образом, административный истец, являясь собственником указанного выше нежилого помещения, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его действительной рыночной стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу ст. 70 КАС РФ, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.
Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке от 26 декабря 2017 года N, выполненный ООО "НКЦ", согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, с кадастровым номером N, общей площадью 678,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 9 августа 2013 года составляет 9 372 052 рубля.
В ходе судебного разбирательства судом удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица - Администрации г.о. Тольятти, о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
По заключению эксперта ООО "МАРТ-Оценка" от 6 апреля 2018 года N, рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, с кадастровым номером N, общей площадью 678,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 9 августа 2013 года составляет 15 000 000 рублей.
Давая оценку представленным доказательствам, суд принимает во внимание, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", требованиям федеральных стандартов оценки ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО N 2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года NN 297-299, ФСО N 7 "Оценка недвижимости", утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611.
В данном случае судебная экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в области исследований, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.
Оценивая экспертное заключение ООО "МАРТ-Оценка" от 6 апреля 2018 года N по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения материалов административного дела, где представлена необходимая и достаточная информация об объектах оценки. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объекта капитального строительства эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.
Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объектов капитального строительства, описание качественных и количественных характеристик объектов исследования, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования; описание процесса оценки объекта в рамках сравнительного и доходного подходов, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.
Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости объекта капитального строительства эксперт использовал сравнительный и доходный подходы.
Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках. Описание объектов-аналогов приведено в таблице на стр. 11 заключения эксперта.
В заключении эксперта содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и неприменения конкретных корректировок. В расчетах применены корректировки на торг, на месторасположение, а также на физические и экономические характеристики объекта.
Эксперт пришел к выводу, что итоговая рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 9 августа 2013 года составляет 15 000 000 рублей.
Допрошенная в судебном заседании эксперт ООО "МАРТ-Оценка" ФИО1 полностью подтвердила выводы заключения судебной экспертизы ООО "МАРТ-Оценка" от 6 апреля 2018 года N, пояснив, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости рассчитана ею по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в полном соответствии с требованиями действующего законодательства и стандартов оценки, и составляет 15 000 000 рублей. Вместе с тем, при определении рыночной стоимости указанного выше объекта недвижимости оценщиком ООО "НКЦ" необоснованно вычтена из полученной рыночной стоимости стоимость земельного участка, что составило 25% от рыночной стоимости объекта. Такая примененная оценщиком методика оценки рыночной стоимости ничем не утверждена, а является волной интерпретацией метода выделения. Таким образом, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости, установленная отчетом об оценке от 26 декабря 2017 года N, выполненным ООО "НКЦ", не отражает его реальную и достоверную стоимость.
При таких обстоятельствах, оценивая представленные доказательства, как каждое в отдельности, так и в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований административного истца об установлении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной экспертизы ООО "МАРТ-Оценка" от 6 апреля 2018 года N.
Названное выше заключение судебной экспертизы отвечает требованиям ст.ст. 79, 82, 84, 168 КАС РФ, оснований не доверять выводам экспертного заключения у суда не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, не заинтересован в исходе дела.
Из разъяснений, содержащихся в п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
В связи с этим суд, на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
В судебном заседании представитель административного истца был не согласен с выводами заключения судебной экспертизы ООО "МАРТ-Оценка" от 6 апреля 2018 года N, однако, каких-либо доказательств в опровержение данных выводов не представил. Ходатайств о назначении повторной, дополнительной экспертиз сторонами и заинтересованными лицами не заявлено.
Таким образом, требования административного истца подлежат удовлетворению в части.
Согласно статье 24.20 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 28 декабря 2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административный иск Казаевой Т.И. к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить в части.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, с кадастровым номером N, общей площадью 678,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 9 августа 2013 года в размере 15 000 000 рублей.
В остальной части административные исковые требования Казаевой Т.И. оставить без удовлетворения.
Датой подачи заявления Казаевой Т.И. в суд считать 28 декабря 2017 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 28 апреля 2018 года.
Председательствующий: Непопалов Г.Г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка