Решение Ярославского областного суда от 21 ноября 2018 года №3а-164/2018

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 ноября 2018 года Дело N 3а-164/2018
гор. Ярославль 21 ноября 2018г.
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при секретарях Котовой И.С., Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью "РЕАЛ СОРБ" к Правительству Ярославской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
Установил:
ООО "РЕАЛ СОРБ" в административном исковом заявлении просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земли - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объекты технического обслуживания грузового и (или) легкового транспорта, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 10 338 000 руб. по состоянию на 09.04.2015г.
Административные исковые требования мотивированы тем, что земельный участок принадлежит административному истцу на праве собственности. Установленная кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость земельного участка, чем затрагиваются права административного истца как плательщика земельного налога.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Зеленов В.А. административные исковые требовании поддержал.
Представитель заинтересованного департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Николаева Т.Б. возражала против удовлетворения административных исковых требований.
Административные ответчики Правительство Ярославской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ "Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", заинтересованное лицо мэрия города Ярославля, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.
От ФГБУ "Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области поступили письменные объяснения по административному иску, в которых возражений относительно заявленных требований не указано.
Оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 ст. 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2 статьи 66 ЗК РФ).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
ООО "РЕАЛ СОРБ" является собственником вышеуказанного земельного участка, что подтверждается представленными доказательствами.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пунктам 1 и 4 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Для налогоплательщиков - физических лиц налоговая база определяется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налоговые органы органами, осуществляющими государственный кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, если иное не предусмотрено пунктами 15 и 16 настоящей статьи.
Решением муниципалитета г. Ярославля от 07.11.2005 N 146 (ред. от 07.11.2016) на территории города установлен земельный налог. Налогоплательщики, объект налогообложения и налоговая база, порядок определения налоговой базы, налоговый и отчетный периоды, порядок представления налоговой декларации и налогового расчета по авансовым платежам по налогу устанавливаются Налоговым кодексом Российской Федерации. Налоговые ставки земельного налога устанавливаются в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом РФ, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка.
Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, собственником которого он является.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 09.04.2015г. в размере 45 543 166,38 руб. филиалом ФГБУ "Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".
Административным истцом представлен отчет ООО "Ярэксперт" об оценке рыночной стоимости земельного участка. Согласно этому отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 09.04.2015г составляет 10 338 000 руб.
В соответствии с определением суда от 07.09.2018г. по делу проведена судебная оценочная экспертиза, проведенная экспертом Астраханцевой И.А.
Согласно заключению оценочной судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 09.04.2015г. составляет 12 645 000 руб.
Суд полагает необходимым при разрешении административного спора исходить из заключения судебной оценочной экспертизы, так как судебная экспертиза проведена специалистом, обладающим специальными познаниями и опыт работы в области оценочной деятельности, представленное экспертное заключение соответствует требованиям процессуального законодательства, научно обоснованно и не вызывает сомнений в достоверности сделанных в нем выводов.
Согласно заключению судебной экспертизы представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельного участка содержит недостатки, свидетельствующие о несоблюдении ряда требований федеральных стандартов оценки, которые в совокупности повлияли на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете.
Доводы представителя административного истца и представителя заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о недостоверности экспертного заключения судом отклоняются ввиду следующего.В судебном заседании эксперт Астраханцева И.А. подтвердила выводы, изложенные в экспертом заключении, дала исчерпывающие ответы на вопросы, возникшие у административного истца и департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области. Оснований не согласиться как с выводами, изложенными в экспертом заключении, так и с пояснениями эксперта, данными в судебном заседании, не имеется, так как выводы и ответы на возникшие вопросы основаны на проведенном экспертом исследовании, положениях федеральных стандартов оценки, не содержат противоречий, научно обоснованны.
Эксперт проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В экспертном заключении также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объектов сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки.
Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом подобрано и оценено достаточное количество объектов-аналогов с известными ценами предложений. В качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из факторов является единообразным. Экспертом описаны объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах конкретных объектов-аналогов в экспертном заключении мотивировано.
В экспертном заключении содержится информация о критериях подбора объектов-аналогов (местоположение, разрешенное использование и пр.).
Доводы о необоснованности применения корректировки на торг к объектам-аналогам 1,2,3, которые являются предложениями на торгах, не могут быть приняты во внимание, так как корректировка на торг применяется к ценам предложений. Согласно имеющимся сведениям, которые были использованы экспертом, аукцион признан несостоявшимся по причине отсутствия покупателей, в связи с чем эксперт пришел к обоснованному выводу о том, что корректировка применима, так как отсутствие покупателей свидетельствует о невостребованности предложений, в том числе, по цене предложения. Поэтому введение корректировки является экономически обусловленной.
Ссылка представителя департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что в силу норм гражданского законодательства при проведении аукциона цена предложения не может понижаться, а напротив, может только повышаться, не являются основанием для критической оценки экспертного заключения в части введения корректировки на торг на указанные объекты аналоги.
Как указано выше, аукцион не состоялся именно ввиду отсутствия покупателей. В связи с этим оснований для утверждения о том, что объявленная цена предложения могла быть увеличена, не имеется. Кроме того, не представлено доказательств того, что в в период наиболее приближенный к дате оценки указанные объекты-аналоги повторно выставлялись на торги и были реализованы по цене, большей, чем указано в первоначальных объявлениях.
Тем самым, отказ от введения корректировки на торг не отвечал бы принципу экономической обоснованности определения рыночной стоимости объекта оценки.
Согласно подпункту "а" пункта 22 ФСО N 7 при оценке рыночной стоимости используется информация об объектах недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения.
Тем самым, информация, содержащаяся в объявлениях, может использоваться при сравнительном подходе. Копия объявления содержит информацию о продаже земельного участка объекта-аналога N 4, размере участка, виде использования и места расположения. Оснований не доверять показаниям эксперта о проверке достоверности представленной информации при ее выявлении и фиксации, не имеется.
При наличии в объявлениях необходимых элементов для сравнения и проверка достоверности информации по смыслу п.22 ФСО N 7 не может служить основанием для утверждения о необоснованности использования экспертом объекта-аналога N 4.
Представленная департаментом информация об объекте-аналоге N 4 содержит сведения после даты оценки. Доказательства, подтверждающие нахождения данного земельного участка на дату публикации объявления у правообладателя на праве аренды, не представлено.
Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом применены необходимые корректировки: корректировка на район расположения, на качество окружения, транспортную доступность, то есть были исследованы и оценены все значимые факторы, характеризующие местоположение объекта оценки и объектов-аналогов, и применены соответствующие корректировки, касающиеся местоположения объектов.
В описании корректировки на транспортную доступность учтены, в том числе, расположение объектов относительно красной линии.
При описании коэффициентов средних значений масштабного фактора экспертом допущена ошибка, которая не повлияла на определение рыночной стоимости земельного участка, так как при расчете рыночной стоимости было использовано правильное значение этого показателя.
Экспертом использована доступная информация. Как пояснила эксперт в судебном заседании, о продаже 18.03.2015г. объекта-аналога N 4 информации в открытых источниках в период проведения экспертизы не было, в связи с чем была использована доступная эксперту информация о предложении к продаже данного объекта в июле 2014г., что согласуется с положениями подпункта "в" пункта 22 ФСО N 7.
Оснований для утверждения о том, что экспертом неверно определен сегмент рынка, также не имеется.
Экспертом учтено, что земельный участок относится к пятому виду разрешенного использования, на котором расположен автосалон, автотехцентр, автомойка. При этом экспертом обоснованно расценено, что автосалон относится к объектам торгово-офисного назначения, автотехцентр и автомойка к объектам бытового обслуживания. При определении наиболее эффективного использования земельного участка эксперт также исходил из соотношения классов земельных участков категориям, видам разрешенного использования и сегментам рынка. Вид разрешенного использования земельного участка относится к сегменту земель под торгово-офисную застройку.
Таким образом, вывод эксперта о наиболее эффективном использовании земельного участка (под торгово-офисную застройку) является обоснованным, не содержит противоречий.
Доводы представителя административного истца о необоснованности выводов эксперта о несоответствии представленного отчета оценки рыночной стоимости земельного участка законодательству об оценочной деятельности, также не могут быть приняты во внимание, так как выводы эксперта в этой части мотивированы со ссылкой на федеральные стандарты оценки, заключение эксперта содержит пояснения о том, как выявленные недостатки в своей совокупности повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
В экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения. Экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, изложенных в экспертном заключении.
В целом экспертное заключение соответствуют как нормам процессуального права, так и нормам законодательства об оценочной деятельности, научно и экономически обоснованно, не содержит противоречий, в связи с чем оснований для его критической оценки не имеется.
Тем самым, оснований не доверять выводам судебной оценочной экспертизы не имеется.
Суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (п.24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. N 28).
В связи с этим возражения административного истца относительно экспертного заключения не могут являться препятствием для установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, определенной в экспертном заключении.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является дата обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 15 июня 2018 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земли - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объекты технического обслуживания грузового и (или) легкового транспорта, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 12 645 000 руб. по состоянию на 09.04.2015г.
Внести изменения в единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 12 645 000 рублей.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 15.06.2018г.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья В.С. Преснов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка