Решение Пермского краевого суда от 16 ноября 2020 года №3а-1638/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 ноября 2020 года Дело N 3а-1638/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Алексеева А.А.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "ВнешЭкономСервис" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
ООО "ВнешЭкономСервис" обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
В обоснование заявленных требований ООО "ВнешЭкономСервис" указывает, что обществу на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества:
- нежилое помещение с кадастровым номером **1256 общей площадью 29 кв.м, назначение: нежилое, адрес объекта: ****;
- нежилое помещение с кадастровым номером **1258 общей площадью 57,3 кв.м, назначение: нежилое, адрес объекта: ****;
- нежилое помещение с кадастровым номером **1262 общей площадью 50,1 кв.м, назначение: нежилое, адрес объекта: ****.
Кадастровая стоимость указанных объектов недвижимого имущества не соответствует их действительной рыночной стоимости, что подтверждается отчетом об оценке независимого оценщика. Завышенная кадастровая стоимость помещения нарушает права общества на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.
На основании изложенного ООО "ВнешЭкономСервис" просит установить по состоянию на 1 января 2018 г. кадастровую стоимость нежилых помещений:
- с кадастровым номером **1256 площадью 29 кв.м, назначение: нежилое, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 832 000 рублей.
- с кадастровым номером **1258, общей площадью 57,3 кв.м, назначение: нежилое, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1 644 000 рублей.
- с кадастровым номером **1262, площадью 50,1 кв.м, назначение: нежилое, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 925 000 рублей.
В судебное заседание представитель административного истца не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" в судебное заседание не явился, суду представил заявление о проведении судебного заседания в его отсутствие, в котором указал на то, что доказательств иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости представлять не намерены, ходатайство о назначении судебной экспертизы заявлять не будут.
Определением суда от 26 октября 2020 г. к участию в административном деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ЗАО "Сельстрой-Сервис", Ш1..
Заинтересованные лица ЗАО "Сельстрой-Сервис", Ш1. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представителей не направили, от Ш1. поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка участников процесса не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав представленные в материалы административного дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО "ВнешЭкономСервис" принадлежит на праве собственности:
- 41/100 доля в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером **1262 общей площадью 50,1 кв.м, назначение: нежилое, адрес объекта: ****.
Из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что кадастровая стоимость помещения определена по состоянию на 1 января 2018 г. приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составила 2630 236, 97 руб. (л.д. 14);
- нежилое помещение с кадастровым номером **1258 общей площадью 57,3 кв.м, назначение: нежилое, адрес объекта: **** (л.д. 18-21).
Из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что кадастровая стоимость помещения определена по состоянию на 1 января 2018 г. приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составила 3 003 773,15 руб. (л.д. 13);
- нежилое помещение с кадастровым номером **1256 общей площадью 29 кв.м, назначение: нежилое, адрес объекта: **** (л.д. 22-25).
Из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что кадастровая стоимость помещения определена по состоянию на 1 января 2018 г. приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составила 1 529 542, 07 руб. (л.д. 12).
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13 ноября 2017 года N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" (в редакции до 1 января 2020 года) установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров комплексов (общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах, свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них. С 1 января 2020 года в связи с принятием Закона Пермского края от 5 ноября 2019 года N 458-ПК "О внесении изменений в Закон Пермского края "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края и о внесении изменений в Закон Пермской области "О налогообложении в Пермском крае" пункт 1 части 1 статьи 2 Закона Пермского края от 13 ноября 2017 года N 141-ПК изложен в следующей редакции: "налоговая база как кадастровая стоимость имущества определяется в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 300 кв. метров и помещений в них, за исключением помещений, находящихся в оперативном управлении органов государственной власти Пермского края, органов местного самоуправления в Пермском крае, автономных, бюджетных и казенных учреждений Пермского края".
На основании статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона Пермского края от 13 ноября 2017 года N 141-ПК принято постановление Правительства Пермского края от 29 ноября 2018 года N 756-п "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость", которым определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. В названный Перечень в п. 1946 соответственно включено здание с кадастровым номером: **902, расположенное по адресу: ****, в котором находятся спорные нежилые помещения, кадастровую стоимость которого просит установить административный истец в настоящем деле.
Как следует из разъяснений, данных Министерством финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службой в письме от 11 января 2018 года N БС-4-21/195 "О рекомендациях по отдельным вопросам применения статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации", если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам, подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне.
Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).
Учитывая, что спорные нежилые помещения, принадлежащие административному истцу на праве собственности, расположены в пределах здания, включенного в перечень объектов недвижимого имущества, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации, являются объектом налогообложения, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости помещения влияют на права и обязанности истца как налогоплательщика, следовательно, административный истец, являющийся плательщиком налога на имущество организаций, вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости спорных объектов.
Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленного требования ООО "ВнешЭкономСервис" представило отчет, выполненный оценщиком ООО "МВМ-Оценка" Ш2., согласно которому по состоянию на 1 января 2018 г. рыночная стоимость нежилых помещений:
-с кадастровым номером **1262 составила в размере 925 000 руб.;
- с кадастровым номером **1258 составила в размере 1 644 000 руб.;
-с кадастровым номером: **1256 составила в размере 832 000 руб.
В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названное статье.
В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования и специальными познаниями.
Оценщик Ш2. является членом саморегулируемой организации "Русское общество оценщиков", включен в реестр оценщиков 31 октября 2007 г. за регистрационным номером **. Оценщик имеет образование в области оценки: диплом ** ** от 20 июня 2002 г. по программе "Оценка собственности"; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 12 января 2018 года по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости". Ответственность оценщика застрахована в СПАО "Ингосстрах" и ОА "АльфаСтрахование", полис страхования ** от 7 сентября 2018 г., срок страхования с 1 января 2019 г. по 30 июня 2020 г.
Исходя из целей и задач оценки, основываясь на проведенном анализе объекта исследования и принимая во внимание местоположение, правовой режим, фактическое состояние и использование объектов оценки, оценщик пришел к выводу о том, что сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые нежилые помещения - рынок коммерческой недвижимости офисного назначения.
Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи объектов офисной недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относится объект оценки) на территории города Перми за 4 квартал 2017 года, приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр коммерческой недвижимости по городу Перми по данным ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг". Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объектам оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесены оцениваемые объекты при фактическом и альтернативных вариантах их использования. На основании проведенного анализа оценщик определилдиапазон цен, установившийся на нежилые помещения офисной недвижимости, расположенные в нежилых зданиях в городе Перми, и установил, что средняя цена предложения на вторичном рынке офисной недвижимости в конце 4 квартала 2017 г. составила в размере 53 365 руб., стоимость 1 кв.м. нежилых помещений офисного назначении с учетом прав на землю находится в диапазоне от 25 583 руб/кв.м до 62245 руб./кв.м., среднее значение 37 632 руб/кв.м. общей площади помещений до учета корректировки на торг и отличия в характеристиках.
Исходя из фактического и разрешенного использования земельного участка, на котором расположено нежилое здание, в котором находятся объекты оценки, оценщиком участок отнесен к рынку земельных участков коммерческого назначения. На основании проведенного анализа цен предложений к продаже земельных участков под коммерческую застройку на территории города Перми оценщик определил, что стоимость 1 кв.м. земельного участка находится в диапазоне от 2 630 руб./кв.м. до 18987 руб./кв.м., среднее значение 8 157 руб./кв.м. до учета корректировок на торг и отличия в характеристиках и местоположении.
Оценщиком определена стоимость единых объектов, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к объектам капитального строительства земельного участка.
При определении рыночной стоимости спорных объектов оценщиком использован сравнительный подход, указаны причины, по которым для определения рыночной стоимости помещения не использованы доходный и затратный подходы.
Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта оценки с применением метода сравнения продаж, основанного на получении стоимости объектов оценки путем сравнения оцениваемых объектов с объектами-аналогами, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения объекты. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналога для нежилых помещений и 3 объекта-аналога для земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. При внесении разумных корректировок (скидка на торг, корректировка на тип помещения, корректировка на площадь и т.п.) сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов, типичных для объектов оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчете со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался.
Выбор аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц интернет-сайтов являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектам сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Суд считает, что содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.
При подготовке отчёта об оценке использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик при оценке спорных объектов недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащее доказательство в подтверждение рыночной стоимости спорных объектов. Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости административным ответчиком также не приведено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административный ответчик не заявил.
При таком положении суд полагает, что требование об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 28 сентября 2020 г., следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ООО "ВнешЭкономСервис" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:
- нежилого помещения с кадастровым номером **1256, площадью 29 кв.м, назначение: нежилое, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 832 000 рублей по состоянию на 1.01.2018;
- нежилого помещения с кадастровым номером **1258, площадью 57,3 кв.м, назначение: нежилое, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1 644 000 рублей по состоянию на 1.01.2018;
- нежилого помещения с кадастровым номером **1262, площадью 50,1 кв.м, назначение: нежилое, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 925 000 рублей по состоянию на 1.01.2018.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 28.09.2020.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Председательствующий - подпись
Подлинник решения суда находится в материалах административного дела N 3а-1638/2020 Пермского краевого суда.
Мотивированное решение суда изготовлено 20.11.2020.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка