Решение Ярославского областного суда от 12 октября 2020 года №3а-163/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 октября 2020 года Дело N 3а-163/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ошмариной Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Рыбинск Опторг" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Рыбинск Опторг" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит (с учетом уточнений) установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 042 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации административного здания, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 382 719 рублей.
Заявление обосновано тем, что ООО "Рыбинск Опторг" является собственником указанного земельного участка и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному индивидуальным предпринимателем Свининой Н.В. (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 1 382 719 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 3 512 785, 35 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Соколова Л.А. административный иск поддержала, с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы оставила определение величины рыночной стоимости объекта недвижимости на усмотрение суда.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Заинтересованное лицо администрация городского округа город Рыбинск представила письменные возражения на административный иск, в которых привела доводы о несоответствии представленного административным истцом Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в подтверждение требований административного иска законодательству об оценочной деятельности.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области и ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" своих представителей в судебное заседание не направило, письменного отзыва на административный иск не представило суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, эксперта Канцырева Р.А., допросив в качестве свидетеля оценщика Свинину Н.В., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Рыбинск опторг" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что ООО "Рыбинск Опторг" является собственником земельного участка площадью 1 042 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации административного здания, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Решением муниципального Совета городского округа г. Рыбинск от 27.10.2010 года N 51 на территории городского округа город Рыбинск установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "Рыбинск Опторг" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 3 512 785, 35 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 1 382 719 рублей.
По дела проведена судебная экспертиза проверки соответствия Отчета законодательству об оценочной деятельности и достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Согласно выводам судебной экспертизы Отчет не соответствует законодательству об оценочной деятельности, а определенная в нем рыночная стоимость объекта недвижимости не является достоверной.
При проведении судебной экспертизы экспертом Каныревым Р.А. установлено, что
- в нарушение статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Отчет допускает неоднозначное толкование и вводит его пользователей в заблуждение, что выразилось в противоречии определенной оценщиком методики определения рыночной стоимости земельного участка и действительных его действиях в ходе производства оценки; в неподтверждении расчетным путем полученной оценщиком стоимости земельного участка в едином объекте недвижимости, исходя из полученной им стоимости данного единого объекта недвижимости и примененного коэффициента величины стоимости земельного участка в его составе; в наличии в Отчете выводов оценщика о разделении участка на две части; в наличии в Отчете сведений о предложениях по аренде аналогичных земельных участков, тогда как из текста Отчета следует, что оценщик применяет сведения о предложениях к продаже единых объектов недвижимости; в отсутствии значения величины корректировки на площадь к одному из объектов - аналогов в расчетной таблице; в несоответствии полученной оценщиком суммы постоянных расходов алгоритму ее расчета, описанному в Отчете.
Противоречия в части определения оценщиком методики расчета и его фактических действий в рамках оценки являются также нарушением пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, поскольку описание процесса оценки должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
В нарушение пункта 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, в Отчете отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.
Приведенные выводы эксперта лицами, участвующими в деле, не оспаривались.
Суд также не находит оснований не согласиться с данными выводами эксперта, поскольку они соответствуют законодательству об оценочной деятельности, а также содержанию исследуемого Отчета.
В связи с этим, оснований для определения величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца в размере, указанном в Отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, у суда не имеется.
Поскольку экспертом установлено несоответствие Отчета законодательству об оценочной деятельности и недостоверность определенной в нем рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, им произведен собственный расчет данной стоимости.
Согласно выводам эксперта рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца составила 1 474 742 рубля 60 копеек.
Проверяя обоснованность выводов эксперта в указанной части экспертного заключения, суд применяет законодательство об оценочной деятельности, поскольку определение рыночной стоимости объекта недвижимости экспертным путем с использованием методов и подходов определенных данным законодательством является обоснованным и процессуальным требованиям Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и законодательства об экспертной деятельности не противоречит.
Экспертом рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого эксперт подбирал объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивал их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлял различия объектов по этим факторам и корректировал цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
Так, экспертом в качестве одного из аналогов (аналог N 5) использованы сведения о предложении к продаже земельного участка по адресу: <адрес>, площадью 10 200 кв.метров.
Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области полагает применение данного аналога необоснованным, поскольку на дату оценки на указанном земельном участке располагался объект незавершенный строительством, в составе цены объекта учитывалась проектная документация.
Суд полагает, что данные возражения административного ответчика в ходе исследования экспертного заключения опровергнуты.
В составе экспертного заключения имеется скриншот объявления о продаже данного объекта, из которого следует, что территория свободна от застройки. Следовательно, в цену предложения продавцом объект незавершенный строительством не включен.
Кроме того, имеются выкопировки с публичной кадастровой карты на дату оценки, на которых какой - либо объект на указанном земельном участке не наблюдается.
Доводы административного ответчика о наличии в цене предложения стоимости проектной документации ничем не подтверждены.
В связи с этим, суд полагает, что действия эксперта по включению в выборку для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца сравнительным подходом указанного аналога являются вполне обоснованными и законодательству об оценочной деятельности не противоречат.
В возражениях на экспертное заключение административным ответчиком приведены также доводы о том, что экспертом необоснованно из расчетов исключен находящийся по адресу: <адрес>, земельный участок, который относится к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, сопоставим с ним по местоположению. Предложение о продаже данного объекта имелось на дату оценки.
Суд не находит оснований согласиться с обоснованностью данных возражений административного ответчика.
В экспертном заключении экспертом приведены мотивы отказа от использования данного аналога, что в полной мере соответствует требованиям пункта 22 ФСО N 7.
Из экспертного заключения и пояснений эксперта Канцырева Р.А. в судебном заседании следует, что указанный земельный участок имеет смешанный вид разрешенного использования и в первую очередь предназначен для размещения жилой недвижимости, что оказывает существенное влияние на его цену.
При таких обстоятельствах, эксперт нашел необоснованным включение данного объекта в расчеты.
Суд с приведенными выводами эксперта не находит оснований не согласиться.
Кроме того, суд принимает во внимание, что в соответствии с пунктом 11 ФСО N 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Доказательств того, что использованной экспертом в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.
Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах того объекта, на который указывает Департамент, по итогам применения корректировок к цене его предложения оказало бы существенное влияние на результат оценки.
При таких обстоятельствах доводы Департамента в указанной части также являются несостоятельными.
Иных возражений относительно достоверности выводов экспертного заключения лицами, участвующими в деле, не заявлено.
Таким образом, обоснованных возражений административного ответчика на экспертное заключение судом не установлено.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном экспертным заключением, 1 474 742 рубля 60 копеек.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Рыбинск Опторг" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО "Рыбинск Опторг" с настоящим административным иском в суд - 24 апреля 2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Рыбинск Опторг" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 042 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации административного здания, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 474 742 (один миллион четыреста семьдесят четыре тысячи семьсот сорок два) рубля 60 копеек.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 1 474 742 (один миллион четыреста семьдесят четыре тысячи семьсот сорок два) рубля 60 копеек.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 24 апреля 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 26 октября 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка